■胡麗華 ■廈門國源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000

致力于構(gòu)建和完善房地產(chǎn)項目招標(biāo)階段的成本控制體系，立足建設(shè)單位角度，以系統(tǒng)的觀點完善地在招標(biāo)過程中各方面探索成本控制的思路和方法，為建筑單位招標(biāo)階段成本控制提供有價值的信息。綜合招標(biāo)理論、交易費用、成本控制理論基礎(chǔ)，圍繞招標(biāo)全過程構(gòu)建以降低采購成本為控制目標(biāo)，以工程價格和交易費用為控制對象，以實施層、組織層、決策層為控制主體，以招標(biāo)組織形式、招標(biāo)模式、評標(biāo)方法、合同談判為控制手段，建立以制度保障和信息保障為保障措施的房地產(chǎn)項目招標(biāo)成本控制體系框架。

1 招標(biāo)階段的工程成本控制

(1)對招標(biāo)階段工程成本控制又可細(xì)劃分為合約策劃、承建商管理、招標(biāo)過程管理、加工物資管理。在項目開工前一個月內(nèi)完成項目的合約策劃報告的編制工作，其策劃內(nèi)容包括但不限于以下幾點:項目概述、合約策劃綜述、招標(biāo)分判計劃、建安成本目標(biāo)計劃、人員配置計劃、總結(jié)、附件等等。

項目概述:包括項目位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位、項目預(yù)計竣工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目的總建安成本。

合約策劃綜述:策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其他部門的銜接、不利因素分析、應(yīng)對政策。

招標(biāo)分判計劃:包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量(或造價咨詢公司)的招標(biāo)。

材料及設(shè)備采購計劃:包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。

建安成本管理根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制要點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效的降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

在進(jìn)行人員配置時必須滿足土建、水電、物資等專業(yè)人員以及地盤QS 的合理配置計劃。

在進(jìn)行合約策劃時應(yīng)提供項目發(fā)展進(jìn)度計劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。

(2)承建商資格分為候選承建商、試用承建商、合格承建商三個等級。建設(shè)單位要與各部門在招標(biāo)工作中選取中標(biāo)候選人時必須根據(jù)實際建設(shè)情況和投標(biāo)單位實際進(jìn)行最佳選擇。

(3)在招標(biāo)過程中，分判工程合同金額預(yù)計超過100 萬元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部門制定該分判工程招標(biāo)工作計劃。分判工程招標(biāo)工作計劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需求，同時可根據(jù)各部門在本項目分判工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個環(huán)節(jié)的工作時間。分判合同金額預(yù)計超過100 萬元，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4 家。主(總)包工程建筑面積超過5 萬平方米其工程合同金額預(yù)計超過1000 萬的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6 家，主(總)工程建筑面積超過10萬平方米其工程金額預(yù)計超過3000 萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得掃與8家。在招標(biāo)過程中投標(biāo)單位的數(shù)量也會在一定范圍內(nèi)決定成本控制，也便于建設(shè)單位更好的選擇各方面優(yōu)良的供應(yīng)商。在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%。經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部門負(fù)責(zé)分析，技術(shù)標(biāo)由項目部負(fù)責(zé)評定，設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性有設(shè)計管理部負(fù)責(zé)評定。議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人(或合約評審委員會及類似機(jī)構(gòu))討論決定。合同金額超過100 萬的招標(biāo)，不得實行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后方可定標(biāo)。每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加

議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以 標(biāo)價為順序，不得跨越標(biāo)價順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。對于帶方案或設(shè)計的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計評審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價方為有效。定標(biāo)在原則上是總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)負(fù)責(zé)人、項目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項目部負(fù)責(zé)人進(jìn)行商討。同辭招標(biāo)以投標(biāo)單位數(shù)量計算，中標(biāo)幾率不得超過40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。開標(biāo)過程必須嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求評標(biāo)、定標(biāo)，嚴(yán)格禁止在開標(biāo)后變更評標(biāo)辦法。開標(biāo)后應(yīng)進(jìn)行深入、全面的標(biāo)函分析，已經(jīng)具備定標(biāo)條件的必須定標(biāo)，確實不具備定標(biāo)條件的應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)，但是清標(biāo)次數(shù)不能超過2 次。開標(biāo)后禁止接收個別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價，進(jìn)行單獨議標(biāo)。

(4)在施工過程中甲供材料必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時才計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。合理確定甲供材的損耗率，甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。甲供材在施工過程中應(yīng)按照供應(yīng)量進(jìn)行超供控制，如出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時計算確認(rèn)。

2 招標(biāo)階段成本控制中的工程量清單

(1)工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。按照招標(biāo)要求和施工設(shè)計圖紙要求規(guī)定將擬招標(biāo)工程的全部項目和內(nèi)容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則、統(tǒng)一的工程量清單項目編制規(guī)則要求，計算擬招標(biāo)工程的分部分項工程數(shù)量的表格。為投標(biāo)者作報價和為招標(biāo)者編標(biāo)底之用，為投標(biāo)者提供了一個共同的競爭性投標(biāo)的基礎(chǔ)，工程實施過程中，每月結(jié)算時可按照表中序號對已實施的項目，按合同單價和有關(guān)條款計算應(yīng)付給承包商的款項。在變更增加新項目或索賠時，可以選用或者參照工程量清單中的單價來確定新項目的單價和價格。工程量清單質(zhì)量的高低直接影響到投標(biāo)者的報價和招標(biāo)單位標(biāo)底的準(zhǔn)確性以及施工過程中的投資控制工作，必須十分重視工程量清單的編制工作。

(2)工程量清單計價是我國改革和完善工程價格的管理體制的一個重要的組成部分。工程量清單計價方法相對于傳統(tǒng)的定額計價方法是一種新的計價模式。工程量清單計價制度的推廣對工程造價成本管理制度帶來巨大影響。國家對計價依據(jù)的控制→市場雙方的自主定價，標(biāo)底是評標(biāo)的主要依據(jù)→無標(biāo)底招標(biāo)最低價中標(biāo)幾率較大，總價合同為主→單價合同為主。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加大成本控制力度，革新成本控制理念，建立一個全過程、全方位的成本控制體系，使項目運作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達(dá)到有效降低成本的作用，還應(yīng)與其供應(yīng)鏈上的企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，降低供應(yīng)鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的競爭能力以及企業(yè)對市場的應(yīng)變能力。

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