■楊俊紅 ■河南裕華建設(shè)安裝工程有限公司，河南 鄭州 450000

從2015 年5 月17 日清晨到19 日凌晨，建業(yè)森林半島小區(qū)兩天之內(nèi)著了三次火。該小區(qū)屬于鄭州市建成較早的高檔住宅小區(qū)，曾被評(píng)為“亞洲人居環(huán)境建設(shè)典范工程獎(jiǎng)”，小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理水平在當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)都屬于翹楚。雖然這三次著火最終都被撲滅，著火單元樓內(nèi)消火栓內(nèi)有水槍、水帶，但就是沒(méi)水壓;消防通道太窄，不符合消防規(guī)范，大型的消防車(chē)開(kāi)不進(jìn)去，只有小型的消防車(chē)可以通行等問(wèn)題暴露無(wú)疑。這些暴露的問(wèn)題僅僅是物業(yè)管理行業(yè)共用消防設(shè)施管理問(wèn)題的冰山一角，實(shí)際的問(wèn)題更嚴(yán)重，公用消防設(shè)施缺少日常維護(hù)和安全日常檢查，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機(jī)構(gòu)不明確、職責(zé)不清晰，消防值班、巡查、維護(hù)失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。在此對(duì)用消防設(shè)施所暴露出的問(wèn)題進(jìn)行分析梳理，找出對(duì)策，以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府部門(mén)對(duì)癥下藥，采取措施，加強(qiáng)對(duì)共用消防設(shè)施的管理，保障廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

1 共用消防設(shè)施問(wèn)題匯總

1.1 消防通道被占用、消防通道拐彎處不符合消防規(guī)定

建業(yè)森林半島小區(qū)的通道入口安裝進(jìn)出分離式道閘設(shè)備，一進(jìn)一出，中間采用安全島+崗?fù)さ哪Ｊ剑瑢?dǎo)致通道進(jìn)口和出口的寬度不滿(mǎn)足消防車(chē)通行的規(guī)范要求，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)導(dǎo)致消防車(chē)無(wú)法進(jìn)入園區(qū)，且園區(qū)內(nèi)的消防通道被業(yè)主的私家車(chē)和電動(dòng)車(chē)等雜物占用，消防通道變的很狹窄，消防車(chē)即便進(jìn)入園區(qū)也根本無(wú)法通行。

1.2 疏散通道、安全出口被占用

建業(yè)森林半島小區(qū)著火的是10 層的一戶(hù)業(yè)主家，待消防官兵帶著水帶進(jìn)入樓層滅火時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)的嬰兒手推車(chē)、自行車(chē)等物品堆放在樓道，影響通行與疏散。

1.3 煙感、溫感報(bào)警系統(tǒng)缺少必要的巡檢維護(hù)

其煙感、溫感報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)備有的上面還有紅色的塑料罩罩著，屬于交付使用時(shí)未及時(shí)去除，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)時(shí)未能及時(shí)報(bào)警。

1.4 消防噴淋泵、消火栓泵、穩(wěn)壓泵定期試運(yùn)行

待消防官兵沖到事發(fā)樓層打開(kāi)室內(nèi)消火栓時(shí)，發(fā)現(xiàn)沒(méi)水，告知物業(yè)啟動(dòng)消火栓泵，依然水壓很低，根本不能滿(mǎn)足滅火要求?？v觀整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)，消防噴淋泵、消火栓泵、穩(wěn)壓泵不發(fā)生火警情況，基本沒(méi)人注意，也很少維護(hù)，等真的發(fā)生火災(zāi)情況，因缺少必要的維護(hù)，整個(gè)管道系統(tǒng)的功效大打折扣，出現(xiàn)水壓低、甚至沒(méi)水的情況就很普遍。

1.5 正壓送風(fēng)機(jī)、防排煙風(fēng)機(jī)的定期試運(yùn)行

樓層上的正壓送風(fēng)機(jī)問(wèn)題不大，可是其每層的百葉風(fēng)口處的防火閥開(kāi)關(guān)因?yàn)閹缀鯖](méi)有維護(hù)，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)時(shí)部分樓層的防火閥不能打開(kāi)。地下車(chē)庫(kù)的正壓送風(fēng)機(jī)、防排煙風(fēng)機(jī)也是缺少必要的維護(hù)，有的沒(méi)有及時(shí)的調(diào)整到自動(dòng)狀態(tài)，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能聯(lián)動(dòng)。

1.6 消火栓、噴淋系統(tǒng)的泄水測(cè)試

缺少必要的維護(hù)，消火栓管道沒(méi)水，或者水流很小，發(fā)生火災(zāi)噴淋根本噴不出水，噴淋管內(nèi)都是斑斑銹跡的黃水，已將噴淋頭堵塞。

2 問(wèn)題原因分析

以上出現(xiàn)的這些問(wèn)題仔細(xì)分析既有管理人員的因素、也有大的環(huán)境因素導(dǎo)致。

2.1 人員的因素

目前，按照國(guó)家法律規(guī)定，消防控制室值班員必須經(jīng)消防專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)持證上崗?fù)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事消防管理的人員卻沒(méi)有持證上崗的要求。實(shí)際情況是消防管理人員也多為消防控制室值班、水電維修人員、保安等人員兼職，這些人員基本上都沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)消防培訓(xùn)，沒(méi)有掌握基本消防常識(shí)，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險(xiǎn)性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和操作、檢查、維護(hù)的基本方法，同時(shí)這些兼職的消防管理人員工資低、責(zé)任心不強(qiáng)，消防管理幾乎成“空白”。

2.2 環(huán)境的因素

(1)缺乏維護(hù)資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施上述所說(shuō)的消防管理，其資金來(lái)源于兩方面。

①對(duì)共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和管理，所需資金來(lái)源主要是業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，但實(shí)際情況是，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)不成正比，提供的服務(wù)無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主要求。業(yè)主通常采用拒交物業(yè)費(fèi)作為維權(quán)手段，長(zhǎng)此以往，長(zhǎng)期積壓、欠收的費(fèi)用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開(kāi)支、壓縮管理項(xiàng)目，最終造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

②對(duì)共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造，則需要?jiǎng)佑脴I(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有的專(zhuān)項(xiàng)維修基金。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主有使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金的決定權(quán)，動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修基金，需要專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，亦或者經(jīng)由業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案，再由政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。

專(zhuān)項(xiàng)維修基金的領(lǐng)用存在兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一方面是依據(jù)法律規(guī)定，領(lǐng)用條件嚴(yán)苛。不但要明確物業(yè)消防服務(wù)日常維護(hù)職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，還需要了解動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的具體情形，這些情形還需要區(qū)分哪些是業(yè)主或部分業(yè)主自身原因造成的、哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位造成的、哪些是確實(shí)符合動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的條件。只有大家有統(tǒng)一的共識(shí)，各方包括監(jiān)管資金的政府職能部門(mén)才有討論或者審核通過(guò)的可能;另一方面是程序上必須有雙重大多數(shù)(兩個(gè)三分之二)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，這里面有三個(gè)棘手問(wèn)題，一是沒(méi)有組織者、二是多數(shù)業(yè)主不積極參與、三是眾口難調(diào)形不成合意。因嚴(yán)苛的使用條件和復(fù)雜的程序，在現(xiàn)實(shí)中能夠成功動(dòng)用使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金的并不多見(jiàn)。在目前沒(méi)有成熟的機(jī)制、制度或者慣例解決這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)情況下，缺乏資金或者說(shuō)有錢(qián)用不了，出現(xiàn)很多建筑消防設(shè)施徹底癱瘓、長(zhǎng)期成擺設(shè)無(wú)法解決，就不足為怪。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支不平衡、專(zhuān)項(xiàng)維修基金有錢(qián)用不了，在這樣的環(huán)境下物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)一些公共消防隱患問(wèn)題的整改也是有心無(wú)力。

(2)法不責(zé)眾的無(wú)奈。小區(qū)內(nèi)業(yè)主占用消防車(chē)通道、雜物堵塞公共樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等問(wèn)題，嚴(yán)格講屬于違反消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為屬于業(yè)主所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，但很多業(yè)主予以抵制，不予改正。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果按照法律規(guī)定約束業(yè)主，業(yè)主不樂(lè)意，增加與物業(yè)的對(duì)抗，甚至是不繳納物業(yè)費(fèi);物業(yè)服務(wù)企業(yè)如不按照規(guī)定要求，又會(huì)面臨政府執(zhí)法部門(mén)的處罰，而作為我們的行政執(zhí)法部門(mén)直接對(duì)這些業(yè)主進(jìn)行處罰又不現(xiàn)實(shí)。在這種情況下，物業(yè)可以做的就是聯(lián)系其他利益受損害的業(yè)主，通過(guò)民事訴訟方式向侵權(quán)人討要補(bǔ)償，但中國(guó)傳統(tǒng)鄰里關(guān)系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執(zhí)行等因素，許多業(yè)主明知道自己權(quán)益受損也不愿意出面維護(hù)自己的權(quán)利，“法不責(zé)眾、多一事不如少一事”觀念，給問(wèn)題的最終解決造成很多障礙。這也是許多具體問(wèn)題、具體隱患、具體紛爭(zhēng)處理解決難的很重要的誘因。

3 對(duì)策研究

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不斷提高自身的管理水平、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)品質(zhì)，還要樹(shù)立消防安全觀，重視公共消防設(shè)施的維護(hù)管理，建立消防規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。具體可以從如下幾方面去做:

①消防通道、疏散通道、安全出口管理。a.單位應(yīng)保持消防通道暢通，嚴(yán)禁占用消防通道，對(duì)于需要在小區(qū)出入口安裝道閘的情況，可以考慮將道閘安裝在道路兩側(cè)，道路中間不設(shè)置安全島，將崗?fù)ひ浦恋缆芬粋?cè)的模式。對(duì)于停放在消防通道上的亂停亂放車(chē)輛，要及時(shí)進(jìn)行制止并勸離。b.對(duì)長(zhǎng)時(shí)間占用消防通道、疏散通道、安全出口的行為要進(jìn)行制止，對(duì)不聽(tīng)勸告的要予以清理。c.應(yīng)保持防火門(mén)、消防安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明、機(jī)械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測(cè)試、維護(hù)和保養(yǎng)。

②消防器材管理。a.每年在冬防、夏防期間定期兩次對(duì)滅火器進(jìn)行普查換藥;b.派專(zhuān)人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài);c.對(duì)消防器材應(yīng)經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應(yīng)立即補(bǔ)充并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo);d.各部門(mén)的消防器材由本部門(mén)管理，并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé);

③消防設(shè)施、器材維護(hù)管理制度。a.消防設(shè)施日常使用管理由專(zhuān)職管理員負(fù)責(zé)，專(zhuān)職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。b.消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測(cè)由消防工作歸口管理部門(mén)負(fù)責(zé)，設(shè)專(zhuān)職管理員每日按時(shí)檢查了解消防設(shè)備的運(yùn)行情況。查看運(yùn)行記錄，聽(tīng)取值班人員意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)。

④消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測(cè)試。a.煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)的測(cè)試由消防工作歸口管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，保安部參加，每個(gè)煙、溫感探頭至少每年輪測(cè)一次;b.消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開(kāi)泵一次，檢查其是否完整好用;c.正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測(cè)一次;d.室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測(cè)試每季度一次;e.其它消防設(shè)備的測(cè)試，根據(jù)不同情況決定測(cè)試時(shí)間。

(2)作為政府部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督與政策引導(dǎo)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂(yōu)解難。

4 結(jié)語(yǔ)

一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略急功近利，在經(jīng)營(yíng)中重眼前、輕長(zhǎng)遠(yuǎn)，重修補(bǔ)、輕維護(hù)，重經(jīng)營(yíng)、輕安全。在費(fèi)用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和普通的水電維修等方面投入了巨大的人力、精力、財(cái)力、物力，卻忽視了對(duì)公用消防設(shè)施日常維護(hù)和消防安全日常檢查，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機(jī)構(gòu)不明確、職責(zé)不清晰，消防值班、巡查、維護(hù)失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。我相信通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自律、政府部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管與政策引導(dǎo)，這種現(xiàn)象將徹底改變，并最終消失。

［1］劉源峰，賈文彬，張紹強(qiáng).建筑消防設(shè)施常見(jiàn)問(wèn)題分析［J］.哈爾濱軸承，2006，27(03).

［2］蔡飛.基于建筑消防設(shè)施常見(jiàn)問(wèn)題的研究［J］.城市建設(shè)理論研究(電子版)，2012(01).

［3］曹廣文.消防設(shè)施常見(jiàn)問(wèn)題分析研究［J］.城市建設(shè)理論研究(電子版)，2012(08).