目前在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新建項(xiàng)目已經(jīng)不再占據(jù)主流市場(chǎng)，房屋維護(hù)和物業(yè)管理開(kāi)始成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要內(nèi)容。英、美、日、法等國(guó)家均有許多成熟的管理模式和方法，這些都是值得我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)參考和借鑒的。

當(dāng)前在沈陽(yáng)地區(qū)，各個(gè)住宅小區(qū)每平米物業(yè)費(fèi)均在1-2元之間，按照一個(gè)80平米的中等住宅每平米每月1.5元來(lái)算，一年的物業(yè)費(fèi)將達(dá)到1440元，占人均年收入33516元的4.3%左右，這個(gè)比例與英國(guó)的4.4%已經(jīng)十分接近。但我們的物業(yè)管理行業(yè)與之相比卻還處于不成熟階段。隨著城市規(guī)劃的完善和住宅質(zhì)量的提升，在今后的發(fā)展中，與購(gòu)房這個(gè)話(huà)題相比較，物業(yè)管理服務(wù)的話(huà)題將更加熱門(mén)。

1 問(wèn)卷基本情況

本次調(diào)查采取由調(diào)查員當(dāng)面指導(dǎo)志愿者填寫(xiě)問(wèn)卷并回收的方式，共發(fā)放了150份調(diào)查問(wèn)卷，共收回148份問(wèn)卷，有效問(wèn)卷141份，回收率和有效率分別為98.7%、94%，回收問(wèn)卷有效率為95.3%。問(wèn)卷共11道問(wèn)題，其中開(kāi)放式問(wèn)題1道，封閉式選擇題7道，開(kāi)放式選擇題3道，均為多選。本文主要圍繞沈陽(yáng)地區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知、所在小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、對(duì)新的物業(yè)管理方式和方法的認(rèn)可情況以及對(duì)物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展方向的期望等方面問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。

2 調(diào)查對(duì)象構(gòu)成

本次調(diào)查的問(wèn)卷分別在沈陽(yáng)奧體中心交通樞紐站、龍之夢(mèng)交通樞紐站和沈陽(yáng)航空航天大學(xué)地鐵站這3個(gè)人流密集的地點(diǎn)發(fā)放，受調(diào)對(duì)象來(lái)自沈陽(yáng)各個(gè)城區(qū)及周邊地區(qū)，從而保證本次調(diào)查的結(jié)果能具有普遍代表性。

3 調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)與分析

3.1 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)情況的認(rèn)知

業(yè)主認(rèn)同物業(yè)管理為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)，接受物業(yè)管理費(fèi)為業(yè)主日常生活中的一項(xiàng)正常消費(fèi)，是保證物業(yè)管理行業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展下去的關(guān)鍵。在調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果中，有75.9%的接受調(diào)查者表示認(rèn)同物業(yè)管理服務(wù)屬于一種住房使用過(guò)程中有償收費(fèi)服務(wù)。只有認(rèn)同物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)成為有償服務(wù)，業(yè)主才會(huì)在收繳物業(yè)費(fèi)時(shí)表示積極配合，避免部分小區(qū)中物業(yè)費(fèi)收繳難以致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，進(jìn)而使業(yè)主更加不愿意繳納物業(yè)費(fèi)的死循環(huán)。沈陽(yáng)的物業(yè)公司及物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)注意對(duì)業(yè)主在這方面意識(shí)的宣傳和引導(dǎo)，進(jìn)而促進(jìn)沈陽(yáng)的物業(yè)管理行業(yè)向著更加商品化，規(guī)范化的方向發(fā)展。

3.2 現(xiàn)階段物業(yè)管理中的問(wèn)題

(1)業(yè)主委員會(huì)這一制度在沈陽(yáng)地區(qū)執(zhí)行的并不夠成功。在接受調(diào)查者中，僅有31.9%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)且能夠代表業(yè)主的利益;39.7%的業(yè)主表示，雖然其所入住小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但該委員會(huì)并未能夠獲得小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的信任或不能代表業(yè)主們的利益;其余28.4%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)。住宅物業(yè)管理中的許多工作內(nèi)容都是如園區(qū)綠化、道路、安保等涉及園區(qū)內(nèi)眾多公共區(qū)域，牽扯園區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個(gè)能夠代表全體業(yè)主利益，全體業(yè)主都信服的業(yè)主委員會(huì)去統(tǒng)一業(yè)主們的認(rèn)識(shí)，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)公司發(fā)出指令，使物業(yè)公司的服務(wù)能夠讓業(yè)主們滿(mǎn)意。

(2)物業(yè)費(fèi)收繳后的使用情況不夠透明。在接受調(diào)查的業(yè)主中，26.9%的業(yè)主表示，其所入住小區(qū)清楚明白的公示過(guò)物業(yè)費(fèi)用的使用明細(xì);40.4%的業(yè)主表示，詢(xún)問(wèn)過(guò)物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)，但并未得到過(guò)明示;32.7%的人表示，并未關(guān)心過(guò)物業(yè)費(fèi)用的具體使用情況，未曾留意過(guò)。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，至少有40.4%的業(yè)主是關(guān)注物業(yè)費(fèi)的使用情況的，正如去超市消費(fèi)購(gòu)物后會(huì)看看購(gòu)物小票核對(duì)一下金額一樣，業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)進(jìn)行消費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的服務(wù)后，希望知道也應(yīng)該有權(quán)知道自己花了錢(qián)都買(mǎi)到了什么。

3.3 對(duì)物業(yè)管理新方式的認(rèn)可情況

(1)改變現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)收費(fèi)方式。在接受調(diào)查的業(yè)主中，69.5%的業(yè)主更愿意接受按照物業(yè)公司實(shí)際維修量支付勞務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式，只有30.5%的業(yè)主仍愿意維持現(xiàn)行按照每平方米收取固定費(fèi)用的收費(fèi)方式。

目前沈陽(yáng)地區(qū)普遍的物業(yè)費(fèi)收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費(fèi)用的做法去收費(fèi)。這種收費(fèi)方式在收取時(shí)看似簡(jiǎn)單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢(qián)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各個(gè)小區(qū)各有高低，但每年都是有增無(wú)減。園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施每年的維修量并非固定不變的，每年都會(huì)有波動(dòng)。這就使物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生了一種博弈，即如果今年公共設(shè)施狀況良好，維修勞務(wù)費(fèi)用低于物業(yè)費(fèi)收取的固定金額，則物業(yè)公司獲勝，業(yè)主們多交的物業(yè)費(fèi)就變成了物業(yè)公司的利潤(rùn);而如果下一年公共設(shè)備老化，維修費(fèi)大幅上漲，物業(yè)費(fèi)無(wú)法解決問(wèn)題，物業(yè)公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業(yè)主始終處于被動(dòng)地位，作為消費(fèi)者反而身份被動(dòng)，如何會(huì)滿(mǎn)意。

改變現(xiàn)有方式，實(shí)行按照物業(yè)公司實(shí)際勞務(wù)費(fèi)用向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的做法在核算和收費(fèi)時(shí)會(huì)稍麻煩一些，但卻既能保證物業(yè)公司正常利潤(rùn)的獲取，又能使業(yè)主利益得到保障，實(shí)現(xiàn)共贏。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，此種方式獲得了大部分沈陽(yáng)地區(qū)業(yè)主的歡迎。

(2)提高業(yè)主的自主度。建議物業(yè)公司以適當(dāng)工資或優(yōu)惠條件從業(yè)主中招聘看樓人，從事為本樓業(yè)主保管鑰匙、清理衛(wèi)生、接收快遞等服務(wù)。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，26.2%的業(yè)主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業(yè)主對(duì)此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業(yè)主不贊成此種做法。綜合來(lái)看，85.1%的業(yè)主對(duì)此事持贊成態(tài)度，并且有相當(dāng)部分的業(yè)主對(duì)從事看樓人的工作表示感興趣。

從物業(yè)公司的角度來(lái)看，從業(yè)主中雇傭看樓人會(huì)使其成本下降。應(yīng)聘看樓人的業(yè)主多為本樓熱心業(yè)主，對(duì)工資的需求低于其社會(huì)成就滿(mǎn)足感，相對(duì)可以降低物業(yè)公司的人工成本。而從業(yè)主角度來(lái)看，看樓人都出于本樓業(yè)主，業(yè)主之間對(duì)互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現(xiàn)代人鄰里關(guān)系的建立，拉近業(yè)主間的距離，使業(yè)主們?cè)谛^(qū)內(nèi)生活時(shí)能夠感覺(jué)到溫馨。

4 對(duì)策與建議

通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)調(diào)查分析結(jié)果可以看出，當(dāng)前沈陽(yáng)地區(qū)的住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這項(xiàng)消費(fèi)基本還是認(rèn)可與接受的，但是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在明顯的信任危機(jī)，物業(yè)公司管理方式方法不夠靈活，且物業(yè)費(fèi)使用情況不夠透明，因此提出以下建議。

(1)政府及相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)行國(guó)家規(guī)定的落實(shí)和監(jiān)督，保證業(yè)主委員會(huì)制度的實(shí)施，確保一個(gè)能夠代表業(yè)主利益的主體存在。(2)完善物業(yè)費(fèi)的收取機(jī)制，規(guī)范物業(yè)費(fèi)收繳，確保業(yè)主和物業(yè)公司的都能規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)更好更健康發(fā)展。(3)對(duì)物業(yè)維修基金使用加強(qiáng)監(jiān)管與保護(hù)，在強(qiáng)調(diào)由政府嚴(yán)格監(jiān)管的情況下，大多數(shù)業(yè)主仍不信任物業(yè)公司用物業(yè)維修基金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等低利保本理財(cái)產(chǎn)品的行為，可見(jiàn)對(duì)物業(yè)維修基金的監(jiān)管和保護(hù)工作中還存在許多不足有待完善。(4)加強(qiáng)業(yè)主在物業(yè)管理過(guò)程中的自主度，讓業(yè)主能夠參與到物業(yè)管理過(guò)程中去，化解業(yè)主與物業(yè)管理公司的對(duì)立矛盾。通過(guò)以上方面的加強(qiáng)和改進(jìn)，將推動(dòng)沈陽(yáng)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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