李小洪

（重慶市墊江縣委黨校）

一、農(nóng)村住宅用地相關(guān)概念

農(nóng)村村民住宅，即宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地之一。農(nóng)村集體建設(shè)用地的概念：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅（宅基地）等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)所使用農(nóng)民集體所有土地。

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，納入土地利用年度計(jì)劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

二、農(nóng)村住宅用地的現(xiàn)狀分析

20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村外出務(wù)工的人越來(lái)越多，特別是最近10年來(lái)，我國(guó)農(nóng)村已經(jīng)嚴(yán)重“空心化”，大量人口進(jìn)城，農(nóng)村房屋大量空置。這種情況造成的原因很多，但重要的因素卻只有幾個(gè)，下面我們來(lái)分析一下。

1.中國(guó)城市化發(fā)展在最近30年加快，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力到大城市務(wù)工，大量人口向城市轉(zhuǎn)移是最主要的因素。

2.我國(guó)戶籍二元化，使進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工無(wú)法在城市享受相同的就業(yè)機(jī)會(huì)，孩子無(wú)法在城市上學(xué)，無(wú)養(yǎng)老保險(xiǎn)等，讓很大部分人不得不保留農(nóng)村房屋。

3.最近10多年，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，大多數(shù)農(nóng)民工沒有能力在大城市購(gòu)買房子，一家人只能蝸居在條件十分簡(jiǎn)陋的出租屋內(nèi)，一方面是農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期空置，另一方面在城市出租屋又太寒酸。

三、新形勢(shì)下農(nóng)村新建住宅用地規(guī)劃

1.申請(qǐng)新建住宅需退舊宅基地。村民申請(qǐng)新建住宅的，必須簽訂舊宅基地退出合同，承諾在新房建成使用后，退出原使用的住宅用地，未按約定按時(shí)騰退將承擔(dān)違約責(zé)任，并暫緩辦理新宅基地的土地使用權(quán)證。

2.各村社應(yīng)當(dāng)建立臺(tái)賬，防止農(nóng)村村民以分戶名義多次、多處申請(qǐng)住宅建設(shè)用地。不過(guò)，農(nóng)村領(lǐng)取獨(dú)生子女父母光榮證或者生育兩個(gè)女孩并已絕育的家庭在劃分宅基地時(shí)，可增加一人份額。

3.舊宅基地退出，給予適當(dāng)補(bǔ)償。區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)制定舊宅基地退出補(bǔ)償安置規(guī)定，對(duì)村民退出的舊宅基地可按建房成本給予適當(dāng)補(bǔ)償。

因農(nóng)村舊宅基地退出后形成的閑置地、廢棄地、空心村等，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)和個(gè)人開展農(nóng)村土地綜合開發(fā)利用。

總之，新時(shí)期下，農(nóng)村“空心化”越來(lái)越嚴(yán)重的今天，農(nóng)村房屋空置也越來(lái)越多，做好新建住宅的規(guī)劃和清退對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地的利用也越來(lái)重要。