文 / 黃一輝

養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡單蓋房子、賣產(chǎn)品，而是做好服務。

新常態(tài)下，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維開啟國內(nèi)經(jīng)濟新一輪轉型熱潮，由政府到企業(yè)、開發(fā)區(qū)到產(chǎn)業(yè)，無一不是積極的開拓者、實踐者。然而，熱身過后會發(fā)現(xiàn)，概念有了、外殼有了，唯獨賦予精髓的內(nèi)容卻難覓蹤影。造成人、財投入不少，但只見枝葉瘋長，既不開花結果。這充分說明，做實轉型，僅靠持續(xù)高漲的熱情和動力或已遠遠不夠，需要一套完備的前瞻性規(guī)劃和論證去指引、支撐前行。園區(qū)轉型亦如此。

或許，正是苦于無經(jīng)驗可鑒、無樣本可依，讓包括開發(fā)區(qū)在內(nèi)的轉型只能“摸著石頭過河”，先行先試中折射出對經(jīng)驗積累的不足。明顯的是，繼“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、電子商務產(chǎn)業(yè)園、機器人產(chǎn)業(yè)園”等在開發(fā)區(qū)探索“一區(qū)多園”轉型模式下實現(xiàn)“瘋”長后，伴隨政策力挺，新近興起的“健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園”目前正在多地布局飛速前進，擴張勢頭毫不遜色于前者。

在眾投資者中，與其說投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)倒不如是對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資更為直接。據(jù)了解，從中央到地方，近年有關加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的相關政策可謂密集出爐，將逐漸沉寂的養(yǎng)老地產(chǎn)投資再度激活，一些嗅覺敏銳地產(chǎn)商首當其沖，紛紛在全國布局試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

如果說將正在探索養(yǎng)老地產(chǎn)中的萬科、保利、綠城、首創(chuàng)、遠洋等地產(chǎn)巨頭列為追逐投資這一產(chǎn)業(yè)第一方陣的話。那么，以泰康、平安、太平、新華、中國人壽等為代表的眾保險公司勢必占據(jù)第二方陣。有數(shù)據(jù)顯示，目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資已超過500億規(guī)模。不僅如此，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園建設中不乏閃現(xiàn)出能源企業(yè)魅影，有消息稱，中石化曾在2年前，扛80億巨資砸向了該領域。

可見，一度被傳言稱養(yǎng)老地產(chǎn)是“朝陽產(chǎn)業(yè)”的說法，在地產(chǎn)、保險及能源等投資領域得以證實。不過，探索實踐者雖眾多，但成型者寥寥。對于地產(chǎn)、保險等投資商而言，也許是隔行如隔山玩“跨界”的緣故，雖投資思路和方向很多，卻始終沒有明確的目標和方向，更沒找到解決老齡問題的突破破口。

在資金與項目蜂擁而至的背后，高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看起來很美，但其盈利正成為諸多投資商面臨的最大挑戰(zhàn)。由于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。最新統(tǒng)計顯示，我國民辦養(yǎng)老院整體陷入經(jīng)營困局，其中四成機構常年虧損，還有相當一部分依靠政府補貼維計。這就使得“錢”景大盈利難的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)陷入“外熱內(nèi)冷”的發(fā)展窘境。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，‘更關注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務本身’?！庇杏^察者指出，很多項目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務為宣傳點，但最后由于資金壓力均采取了“一賣了之”的做法，最終，多數(shù)購房者是以投資為目的將房買去不住，配套服務難以為繼，導致老年人入住率低，形成惡性循環(huán)。

“做養(yǎng)老地產(chǎn)首先做好微利預期，甚至要做好虧本的打算?！痹跇I(yè)內(nèi)看來，養(yǎng)老地產(chǎn)不是賣產(chǎn)品而是做服務，而非開發(fā)“簡單蓋房子”，不僅僅是建筑品質的問題，主要的是一些細節(jié)方面的要求。除了營造舒適的居住環(huán)境，還要為老年人提供精神、心理服務，以及醫(yī)療、護理、交通等一攬子養(yǎng)老服務，提升養(yǎng)老生活品質?；蛟S，只有打造全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老服務體系，才能迎合養(yǎng)老市場剛性需求，成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展主流方向和市場上的新藍海。

當前，雖定位為“高端養(yǎng)老”的地產(chǎn)項目尚未建成啟用，其打造的全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老交易還有待觀察，但對于嚴格按照“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃和論證下的養(yǎng)老地產(chǎn)，但愿不再重蹈覆轍，切實背負起園區(qū)轉型重任。