本刊綜合

5月14日，萬科集團與萬達集團在北京舉行簽約儀式，宣布雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)協(xié)議，今后萬科與萬達將在一系列房地產(chǎn)項目上開展深度合作。

眾所周知，無論是萬科還是萬達，在各自領(lǐng)域擁有毋庸置疑的影響力。萬科是全國首個住宅銷售超過千億的房企，2008年成為全球最大的住宅開發(fā)商。萬達則是全球規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、中國最大的文化旅游企業(yè)、世界最大的電影院線持有和運營商以及世界最大的五星級酒店業(yè)主之一。本已各具實力的兩家巨頭也要搞聯(lián)手，難怪會讓人“萬萬沒想到”。然而，在眾人疑惑的背后是兩家巨頭對新形勢下房企發(fā)展新模式的探索。

白銀時代 ?“萬萬”走到一起

當前，房地產(chǎn)市場進入了一個新的發(fā)展階段。按照業(yè)內(nèi)的普遍觀點來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了“黃金發(fā)展期”，未來企業(yè)在開發(fā)模式、盈利能力等方面都將面臨新的考驗。為此，開發(fā)商需要在減輕現(xiàn)有庫存壓力的情況下，努力尋找新的突破口，以適應新的市場環(huán)境。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，從房企戰(zhàn)略發(fā)展角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風險。包括萬科、萬達在內(nèi)，很多企業(yè)也要做降低成本、避免開發(fā)風險、優(yōu)化市場資源配置的考慮。

談到以上兩家企業(yè)的轉(zhuǎn)型背景，張宏偉表示，萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務商的轉(zhuǎn)變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度。而萬達的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標準化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升。

正因為如此，合作的背后，體現(xiàn)了兩家企業(yè)對于行業(yè)趨勢的相似判斷。2014年，萬科集團總裁郁亮提出“房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代，輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束”。作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)導者，萬達集團董事長王健林在對外演講中也明確表示：“房地產(chǎn)逐漸會回到平均利潤行業(yè)，這是我們對房地產(chǎn)長期趨勢做出的判斷。”

看來，萬科與萬達的聯(lián)手真如王健林所說的是不謀而合。其實，面對行業(yè)競爭的加劇，很多房企早已認識到形勢的嚴峻，紛紛在產(chǎn)品細分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉(zhuǎn)型步伐。除了萬科與萬達，恒大、雅居樂等房企也已先后對企業(yè)戰(zhàn)略做出調(diào)整。以恒大為例，作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前已經(jīng)進入體育、飲用水、美容整形、能源等多個行業(yè)。

萬科想轉(zhuǎn)型為城市配套服務商

和萬達合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，獲得更多的客戶和發(fā)展機會;也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動公司更好地向城市配套服務商轉(zhuǎn)型。

在銷售層面上，對以住宅開發(fā)為主的萬科而言，借力萬達成熟的商業(yè)模式、無可比擬的引流能力，有利于萬科通過商業(yè)用地提升銷售住宅的價格。

在拿地層面上，萬達的拿地優(yōu)勢早已不是什么秘密，王健林就曾坦言：“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動權(quán)?！?/p>

除了住宅地產(chǎn)外，在商業(yè)地產(chǎn)層面，萬科也有和萬達合作的理由。從2010年萬科進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，幾年間萬科先后在北京、深圳 、佛山等城市陸續(xù)建設商業(yè)項目。成熟的運營團隊是關(guān)鍵，萬科曾大量挖取商業(yè)地產(chǎn)人才，包括從凱德置地過來的毛大慶。但隨著毛大慶為首的商業(yè)人才的相繼離職，萬科急需重建一個成熟的商業(yè)運營團隊。

相比之下，萬達商業(yè)的成熟性更高，具備成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，豐富的線下資源，在自建O2O平臺的基礎(chǔ)上，在實體商業(yè)運營資源和經(jīng)驗，商業(yè)O2O閉環(huán)的打造和操作經(jīng)驗都有更多積累。

“萬達是我們在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的良師益友，與它合作，能提升我們的商業(yè)操盤能力?！庇袅帘硎?，萬科并不會因為本次合作而退出商業(yè)地產(chǎn)。

“在新業(yè)務拓寬上萬達比萬科更有優(yōu)勢，萬科在新業(yè)務上缺乏專業(yè)團隊，后續(xù)即便成立一個平臺，可能最后的品牌效應會往萬達方面傾斜?！狈康禺a(chǎn)評論員嚴躍進告訴記者。

另外，在金融層面，萬科的目的也展露無遺?！敖衲暌詠砣珖疃噘I地的買家是誰，背后都是金融機構(gòu)在支持，這是結(jié)盟發(fā)展中的新趨勢——跟金融的結(jié)盟?！庇袅帘硎荆f科融資渠道多，資產(chǎn)管理渠道多，但沒有金融板塊，萬達卻有金融板塊，未來不排除合作可能。

萬達想讓“輕資產(chǎn)”的步子快一點

萬達與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對萬達來說，通過與萬科合作，萬達可以集中精力，加快實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。萬達從2014年開始就在力推“輕資產(chǎn)”模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤轉(zhuǎn)移到服務業(yè)方面，大的服務業(yè)包括文化、旅游、金融等。王健林認為雙方合作也是對行業(yè)和社會的貢獻，可以更有效地利用社會資源，減少浪費，對行業(yè)發(fā)展起到示范作用。

過去的萬達，對于物業(yè)銷售依賴性極強，營收大部分來自房產(chǎn)銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。據(jù)其年報顯示，萬達2014年營收中物業(yè)銷售收入占比85.05%。

此前，萬達模式的“快”是建立在龐大的資金需求之上，大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金。隨著樓市步入調(diào)整期，土地快速增值時代成為過去，資金在萬達的迅猛擴張下顯得“力不從心”。第四次轉(zhuǎn)型后，萬達決意不再“出錢”建設萬達廣場，推行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，而控制成本和招商租金，也就成了萬達的核心。

王健林表示，萬達要在5年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”成為一家商業(yè)投資服務公司，力爭在2025年開業(yè)1000座萬達廣場，而到2020年計劃商業(yè)地產(chǎn)凈利潤2/3要來自租賃收入。完成這一戰(zhàn)略顯然需要找到一個投資伙伴，作為同體量的萬科，無疑是最好的選擇。

從拿地上，萬科拿的地多是綜合體項目，通過與萬科在住宅、商業(yè)上的各自分工，不僅幫助萬科解決了在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入問題，萬達也解決了“輕資產(chǎn)”的問題，雙方互補，萬科的住宅開發(fā)可保證項目的前期資金到位，解決萬達“輕資產(chǎn)”問題。

在客群上，對于萬達來講，萬科目前擁有最多的客戶群體，已完成了近200萬戶的房產(chǎn)銷售。在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，萬科的社區(qū)客戶自然可以轉(zhuǎn)化成商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體，與萬達實現(xiàn)無縫連接。

“萬萬”聯(lián)合公司即將邁出第一步

萬科公告稱，公司于5月14日與大連萬達集團股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方擬在一系列有合作意向的房地產(chǎn)項目開展合作。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，未來“萬萬”合作的核心內(nèi)容就是雙方并肩在土地市場競標拿地，再根據(jù)各自專長聯(lián)合開發(fā)。但王健林在現(xiàn)場數(shù)次強調(diào)，合作的層次并非只有拿地開發(fā)這么“簡單”，按照王健林的說法，萬達看中萬科的長處在于住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢、成本控制細節(jié)上的能力，而萬達的長處在于文化旅游、商業(yè)項目開發(fā)。

記者根據(jù)現(xiàn)場消息獲知，未來兩家公司有可能圍繞項目和業(yè)務層面展開，擬合作的方向也包括共同拿地開發(fā)、“輕資產(chǎn)”運營與金融創(chuàng)新、社區(qū)消費O2O等方面，區(qū)域則可能涉及國內(nèi)市場和海外市場，合作規(guī)模將超千億。

盡管對于未來合作的具體項目尚未公布，但王健林表示：“合作模式是多樣的。肯定要成立合作公司，兩個這么大的集團之間來合作，無論從風險、財務、融資、控制（都需要溝通），哪一個項目合作就成立一個合作公司，換一個項目就再成立一個合作公司。也有可能會成立一個合作公司，萬達做廣場，旁邊的住宅就由萬科來做?！彪p方在現(xiàn)場均表示，戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署后，在不久的將來將有具體項目落地。