文‖上海國(guó)資記者 左沈怡

走出去的新建元樣本

對(duì)于園區(qū)國(guó)企而言，園區(qū)內(nèi)的需求飽和倒逼企業(yè)必須走出去

文‖上海國(guó)資記者 左沈怡

新建元集團(tuán)將進(jìn)一步推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，并逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化

當(dāng)園區(qū)開發(fā)接近飽和的時(shí)候,過去承擔(dān)開發(fā)功能的企業(yè)應(yīng)該怎么辦？

在蘇州工業(yè)園區(qū),從2001年陸續(xù)成立的國(guó)有企業(yè)很大一部分承擔(dān)著園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的功能,依靠管委會(huì)下派任務(wù)完成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

20年之后,園區(qū)的土地開發(fā)已經(jīng)接近飽和,“走出去”和“市場(chǎng)化”成為園區(qū)國(guó)企轉(zhuǎn)型的主要戰(zhàn)略。其中新建元集團(tuán)的自我轉(zhuǎn)型具有樣本意義。

園區(qū)飽和

2012年,建屋集團(tuán)、圓融集團(tuán)、商旅集團(tuán)、鄰里中心四家合并組建蘇州新建元控股集團(tuán)有限公司,主要承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是蘇州工業(yè)園區(qū)三家特一級(jí)企業(yè)之一。所謂特一級(jí)企業(yè),即由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)定位的市場(chǎng)化程度較高的大型國(guó)有企業(yè)。。

新建元控股集團(tuán)下屬主要子公司建屋集團(tuán)的前身，是蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司,2002年重組更名為蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司。其誕生之背景為中方開始主導(dǎo)園區(qū)開發(fā),因此專門成立了承擔(dān)地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)有企業(yè)。

新建元集團(tuán)下屬的其他子公司亦以房產(chǎn)開發(fā)為主。圓融集團(tuán)是成立于2005年以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。商旅集團(tuán)成立于1996年,一直以來負(fù)責(zé)蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)旅游開發(fā),已建成金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)等代表性項(xiàng)目。鄰里中心則是在借鑒新加坡公共管理理念的基礎(chǔ)上,結(jié)合園區(qū)商業(yè)開發(fā),打造的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。

可以說商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)是新建元集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。然而放眼整個(gè)蘇州工業(yè)園區(qū),接踵的高樓許多都還在招商,尚有許多大樓正在建設(shè),鮮有未開發(fā)的空地。“園區(qū)建設(shè)基本已經(jīng)飽和?！庇浾咦咴L了多位園區(qū)各局辦的負(fù)責(zé)人，這點(diǎn)是一致的認(rèn)知。

“而且現(xiàn)在在園區(qū)拿地，都是通過市場(chǎng)招拍掛，園區(qū)國(guó)企并沒有什么優(yōu)勢(shì)?！碧K州工業(yè)園區(qū)國(guó)土局的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

未來的市場(chǎng)空間在哪里？這是擺在新建元集團(tuán)面前一個(gè)現(xiàn)實(shí)而緊迫的話題。

產(chǎn)城融合

“必須要走出去?！毙陆ㄔ瘓F(tuán)董事長(zhǎng)沈臻目標(biāo)明確。這一戰(zhàn)略亦契合園區(qū)國(guó)資辦對(duì)于企業(yè)的戰(zhàn)略定位。國(guó)資辦主任沈磊表示,園區(qū)國(guó)企只有走出去，才能真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。

新建元集團(tuán)根據(jù)自己在園區(qū)開發(fā)建設(shè)上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開始在商業(yè)模式上轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā),并從過去的房產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向配套服務(wù)業(yè)的開發(fā)投資。

產(chǎn)城融合是其正在實(shí)施的一種商業(yè)模式。即以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)區(qū)域綜合開發(fā),重點(diǎn)開發(fā)工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

對(duì)于這一模式，新建元概括為，通過以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)、商業(yè)、旅游、文化地產(chǎn)等）為主題，統(tǒng)一獲取包括商住用地在內(nèi)的優(yōu)勢(shì)土地資源，提前介入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提高土地議價(jià)能力，與政府實(shí)現(xiàn)雙贏。

這種模式的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在,一方面,新建元的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在各地新城開發(fā)中能夠獲得較好的資源，企業(yè)有一定的談判議價(jià)能力,獲取優(yōu)惠的土地資源,而綜合開發(fā)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供平臺(tái),形成產(chǎn)業(yè)人群支撐。另一方面,對(duì)于政府而言,避免新城開發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化，增加地方財(cái)稅收入,繁榮區(qū)域人氣商氣。

“集團(tuán)最初是開發(fā)工業(yè)園區(qū),招商以工業(yè)企業(yè)為主,現(xiàn)在配合園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,引入了新興產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)2+3布局。”沈臻表示。園區(qū)產(chǎn)業(yè)2+3即2大舊產(chǎn)業(yè)集成電路產(chǎn)業(yè)和高端裝備產(chǎn)業(yè)，3大新興產(chǎn)業(yè),生物、納米、云計(jì)算。根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局,新建元建設(shè)開發(fā)了蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園,是園區(qū)培育新興產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。

除了建設(shè)開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū),新建元亦成立科技公司,參與新興產(chǎn)業(yè)的投資培育,主要投資智慧城市概念的項(xiàng)目?？毓傻娘L(fēng)云科技主要以軟件測(cè)試為主,并力圖登陸新三板。此外,下屬新建元生物創(chuàng)投公司為了培育生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，成立了5億人民幣的產(chǎn)業(yè)基金?！澳壳耙呀?jīng)投了2個(gè)億的項(xiàng)目。”沈臻認(rèn)為，集團(tuán)產(chǎn)城結(jié)合模式中尤為關(guān)鍵的一點(diǎn)是建立與區(qū)域配套的服務(wù)。在新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,就應(yīng)當(dāng)建立起投資孵化的能力,“我們?cè)谶@里投的新興產(chǎn)業(yè)，也可以為其他地方園區(qū)開發(fā)進(jìn)行招商。”

基金式走出去

產(chǎn)城融合的模式為企業(yè)“走出去”帶來了優(yōu)勢(shì)。

“集團(tuán)在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)候，還可以同步幫助配套招商，這比一般地產(chǎn)開發(fā)有優(yōu)勢(shì),特別是做新城開發(fā)的時(shí)候?！鄙蛘楦嬖V記者,這種能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，可以幫助當(dāng)?shù)卣徊浇鉀Q后期招商問題,同時(shí)形成了規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng),對(duì)于企業(yè)而言,降低成本。

有了合理的商業(yè)模式,走出去還需要資金支持。基金模式是新建元目前正在實(shí)行的一種方法。新建元與普洛斯資本（GLP）組建了一支工業(yè)地產(chǎn)基金,通過與當(dāng)?shù)刭Y本進(jìn)行合資,成立當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司。普洛斯是亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商與服務(wù)商,新建元通過參股49%與其成立基金管理公司。當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目公司亦是類似架構(gòu),即基金參股51%,當(dāng)?shù)仄髽I(yè)參股49%。

“借助普洛斯的國(guó)際品牌,讓國(guó)資來參與做財(cái)務(wù)投資人,同時(shí)由專業(yè)投資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理?！毙陆ㄔJ(rèn)為此舉可謂多贏。

在已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目中,沈陽(yáng)環(huán)普產(chǎn)業(yè)園就是和當(dāng)?shù)氐纳蜿?yáng)金杯共建,建成后的產(chǎn)業(yè)園主要進(jìn)行寶馬汽車生產(chǎn),年產(chǎn)達(dá)40多萬輛。其他建成及在建的還有大連汽車裝備園、西安軟件園等。目前新建元已經(jīng)走出去的區(qū)域涵蓋鎮(zhèn)江、宿遷、西安、沈陽(yáng)、大連、紹興等地。從地域來看,新建元主要立足長(zhǎng)三角區(qū)域,同時(shí)向環(huán)渤海區(qū)域及中西部區(qū)域進(jìn)行拓展。

“通過走出園區(qū),形成管理輸出,新建元希望從房產(chǎn)二級(jí)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為管理服務(wù)類企業(yè),從職能型轉(zhuǎn)變?yōu)樾苄?實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式?！鄙蛘楸硎?。

“園區(qū)國(guó)企走出去的優(yōu)勢(shì)，在于產(chǎn)業(yè)鏈非常全面,能夠?yàn)槠渌蟀l(fā)地區(qū)帶來一站式服務(wù)?！碧K州工業(yè)園區(qū)國(guó)資辦沈磊表示。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略首推REITs

未來，新建元集團(tuán)將進(jìn)一步推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,并逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化。

一方面，集團(tuán)會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)配置的調(diào)整。沈臻表示，集團(tuán)將逐步降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重,增大新興產(chǎn)業(yè)的投資。希望持有類物業(yè)（固定資產(chǎn)、出租類物業(yè)）比重為12%，銷售類物業(yè)比重為30%?！霸谡{(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)后，保證資產(chǎn)安全,最后把效益做上去。”沈臻分享了其戰(zhàn)略思路。

另一方面，加大新興產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)投資,實(shí)現(xiàn)年化8%左右的投資收益?！吧闲氯迨俏覀兡壳爸卦谧龅氖虑??！鄙蛘楸硎?智能城市、綠色建筑,這些與房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相關(guān)的領(lǐng)域，將成為新建元投資的重點(diǎn)。

REITs平臺(tái)的搭建，將是新建元下一個(gè)五年計(jì)劃中的重頭戲。據(jù)國(guó)資辦主任沈磊介紹,新建元將成為園區(qū)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）孵化的主要平臺(tái),成熟的資產(chǎn),主要是持有類、可分割出租的物業(yè),就會(huì)被裝入REITs中，最終實(shí)現(xiàn)全部持有類資產(chǎn)的證券化。