經(jīng)過了5月份的降息，“史上最低”的公積金貸款利率讓不少人有了動用公積金買房的想法。

《中國經(jīng)濟信息》綜合報道

3月30日，央行聯(lián)合住建部及銀監(jiān)會發(fā)文下調(diào)二套房貸款首付比例，財政部也將轉(zhuǎn)讓二套房營業(yè)稅免征期限從5年下調(diào)為2年。自北京市的公積金貸款新政出臺后，公積金額度和使用范圍的調(diào)整讓不少購房人對自己的公積金動了心思。某房地產(chǎn)中介門店中介人員就表示，近期咨詢能否使用公積金的購房人明顯增多。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月上旬北京公積金貸款交易量環(huán)比上月漲幅達20%。

用公積金的人多了，關(guān)于公積金的一些疑問也產(chǎn)生了，經(jīng)過幾輪政策的調(diào)整，公積金到底如何認定二套房？二套房使用公積金和商貸在首付比例及利率上有哪些區(qū)別？專家提醒，目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。

公積金貸款利率頗低

經(jīng)過了5月份的降息，“史上最低”的公積金貸款利率讓不少人有了要動一動公積金的想法，吳女士就是其中一位。不過，吳女士曾經(jīng)在北京貸款買過一次房子，貸款已經(jīng)結(jié)清，房子也并未賣出?！?30新政”之后，吳女士曾經(jīng)咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。當(dāng)時，吳女士得到的答案是按照最新的政策，她在銀行貸款買房，已經(jīng)可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。

公積金新政出臺后，吳女士想使用公積金再次購房，并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理中心后發(fā)現(xiàn)，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，最多只能貸款80萬元，首付比例最低30%，執(zhí)行的也是1.1倍的公積金貸款利率。

“偉嘉安捷”市場部吳昊指出，目前商業(yè)貸款執(zhí)行的政策為“認貸不認房”，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房，如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為30%，而且各家銀行針對購買首套房且個人資質(zhì)較為良好的人群能夠給予八八折或九折的利率折扣。與商業(yè)貸款不同的是，公積金貸款的判定標(biāo)準(zhǔn)為“認房不認貸”。對于名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現(xiàn)行政策將被算作二套房，首付比例為30%，利率將上浮1.1倍。

需要提醒的是，雖然像吳女士這樣的情況被認定是二套房，1.1倍的公積金貸款利率為4.125%，比商業(yè)貸款的九折利率5.08%低近一個百分點，如果80萬元的額度夠用，仍是使用公積金貸款比較劃算。

如何界定是否“首套”

與吳女士不同，公積金上限120萬元的貸款額度對于改善型置業(yè)的李先生完全不夠用，公積金新政對他影響并不大，但是“930新政”后，商業(yè)貸款首套房的認定卻給他幫了大忙。

李先生去年9月初以640萬元的總價在北京北五環(huán)某新盤購置了一套房子，當(dāng)時還只符合二套房購買資格的他選擇了開發(fā)商提供的首付分期優(yōu)惠，先期交了30%的首付款，約定今年8月底前，將剩余的40%交齊。近日，李先生的置業(yè)顧問電話通知他，由于房子的工程進度原因，貸款的時間可能要提前，如果李先生仍選擇七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齊并辦理貸款。不過，以李先生的情況，如果前一套房子的首付款已經(jīng)還清，那么可以以首套房的方式貸款，不僅可以享受優(yōu)惠利率，同時首付也不用再補交了。

李先生咨詢銀行的個貸經(jīng)理得知，像他這樣的情況確實符合首套房的貸款資格，因為銀行對于是否是首套房的認定是以提出貸款的日期為準(zhǔn)，與他購房的時間無關(guān)。個貸經(jīng)理還透露，從“930政策”實施之后，他手里幾乎就沒有辦理過二套房貸款，大部分客戶都會選擇還清之前的貸款以首套的身份購買。

貸款政策放松后，交易量大漲

自6月1日公積金貸款政策放寬以來，以公積金貸款入市的購房人積極性明顯增加，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月上半月公積金貸款成交量同比上漲20%。吳昊指出，公積金貸款以“認房不認貸”作為首套和二套的判定標(biāo)準(zhǔn)，使得很多原先被政策認定為“二套”的房子變成“首套”。此外，首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米的取消也為很多不能買房的人開了綠燈，促使很多購房人趁著政策的“東風(fēng)”出手買房，造成成交量的小幅上漲。

吳昊還分析道，從整體買房入市的人群來看，首次買房的置業(yè)人群占了成交主體。她表示，盡管公積金新政中二套房的首付比例從60%-70%調(diào)整為30%，使得二次置業(yè)人群受益更大，但是二套房的最高額度僅為80萬元，很多二次換房人買房都選擇了商業(yè)貸款或組合貸款，相反首次買房的置業(yè)人群使用公積金貸款的頻率較高，這部分人群買房大多挑選一些小戶型住房，房屋面積多在50-80平方米之間，因為房屋總價偏低，因此貸款的額度多在80萬-120萬元之間，排除個人繳存偏低等情況以外，大部分購房人都用足最高120萬元的貸款額度。

此外，吳昊還提醒，相比市管公積金，國管公積金在使用上仍有一些問題需要注意。對于換房群體，如果曾經(jīng)使用過國管公積金貸款，必須要等到結(jié)清貸款滿五年后才能再次使用公積金，而不是還清即可再次使用公積金貸款。另外，如果名下公積金貸款未結(jié)清，是不能再次使用公積金購房的。

地方政策需因地制宜

在“3.30新政”出臺之后，一些地方政府也紛紛出臺了托市政策。4月2日，溫州率先公布溫八條，明確落實營業(yè)稅“5改2”，公積金首付三成，還對首次購買新建普通商品住房的購房戶，在取得房屋所有權(quán)證時，政府給予一定補助。

隨后，深圳住房公積金中心4月3日宣布，自4月7日起，該市住房公積金貸款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。

同日，浙江省住房公積金中心官網(wǎng)發(fā)布消息稱，即日起貸款政策方面，放寬貸款申請條件，由連續(xù)足額繳存住房公積金12個月以上調(diào)整為6個月（含）以上。同時，提高最高貸款額度，職工及配偶共同申請貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元；降低貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例為20%，對擁有一套房并已結(jié)清相應(yīng)公積金貸款，再次申請住房公積金貸款購房的，最低首付比例為30%。

實際上，在“3.30新政”出臺后，不少行業(yè)人士認為新政擴充了去庫存武器，擴大了優(yōu)惠范圍。顯然是放開了房地產(chǎn)的投資性需求，而且通過支持二手房交易環(huán)節(jié)加快流通，進一步形成對新房的改善性需求。

從溫州、深圳等城市公布的地方政策看，重心還是針對首套房的問題?；蛟S面對市場分化，地方政府根據(jù)具體區(qū)域的發(fā)展實情，出臺因地制宜的針對性政策，才可以更好的適用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。endprint