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        開發(fā)商更換,要求購房者補繳房款該怎么辦?

        2015-07-29 12:17:51本欄編輯
        黨的生活 2015年3期
        關鍵詞:房款淑芬買賣合同

        開發(fā)商更換,要求購房者補繳房款該怎么辦?

        【案情】三年前,王淑芬女士在哈爾濱市一個在建小區(qū)購買了一套高層住房,不但簽訂了認購合同,還付了30%的首付款。由于特殊原因,該小區(qū)直到今年年初才竣工,而此間,該小區(qū)更換了開發(fā)商。在入戶通知單上,新開發(fā)商要求業(yè)主王淑芬按現(xiàn)在的房價補繳房款,否則就不派發(fā)房屋鑰匙。面對這種情況,王淑芬該如何維權?如果王淑芬退房,是否會得到賠償?

        【支招】針對這一案例,黑龍江建文律師事務所辛志強律師認為:對購房戶而言,購房實際上是《商品房買賣合同》中的原出賣方(原開發(fā)商)將其合同的權利、義務轉讓給他人的行為。原開發(fā)商和新開發(fā)商一般會在合同中約定,轉讓方(原開發(fā)商)已簽訂的商品房買賣合同由受讓方(新開發(fā)商)履行,也就是說,合同的權利和義務一并轉讓給受讓方。

        但是,這個約定不能約束購房人?!逗贤ā芬?guī)定,合同一方當事人將其合同權利轉讓給第三方時,必須通知合同另一方當事人;合同一方當事人將其合同義務轉讓給第三方時,必須征得合同另一方當事人同意。因此,當開發(fā)商更換后,雙方就合同義務的轉讓做出的約定未經(jīng)購房人同意時,購房戶有權要求原開發(fā)商停止轉讓,繼續(xù)履行合同,或者要求解除合同并要求開發(fā)商承擔違約責任,賠償因此給購房戶造成的損失。如果購房戶同意這種轉讓,則新開發(fā)商必須履行合同的全部義務。也就是說,如果王女士同意轉讓的話,就不需要補繳購房款。

        如果王女士退房,會有兩種情況。一種情況是,如果不同意原開發(fā)商的轉讓行為,那么可以依據(jù)合同約定,要求開發(fā)商解除合同并承擔違約責任。另一種情況是,如果同意原開發(fā)商的轉讓行為,那就需要根據(jù)商品房買賣合同中關于合同解除條款及違約責任的約定來處理。

        根據(jù)合同意思自治的原則,買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件。根據(jù)《合同法》第93條規(guī)定,解除合同的條件成立時,買受人可以解除合同。出賣人應當按照合同的約定數(shù)額進行賠償。最后的解除合同條件就是法定的解除條件,根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:一、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;二、在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;三、當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行;四、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;五、法律規(guī)定的其他情形。

        依據(jù)上述規(guī)定,如果符合法定解除條件,王女士可以要求解除合同、返還購房款及利息,并要求開發(fā)商承擔賠償責任。

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