文謝逸楓

當(dāng)前中央宏觀經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)思路與調(diào)控基調(diào)的四大轉(zhuǎn)變，正步步倒逼最后一批 “限購令”退出樓市歷史舞臺，全面推進(jìn)房地產(chǎn)政策長效機(jī)制建設(shè)。

這四大轉(zhuǎn)變包括：第一是新一屆中央政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革。尤其是經(jīng)濟(jì) “新常態(tài)”的中高增速背景下，必須實行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的潛力。第二是中央樓市調(diào)控基調(diào)逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變。中央層面針對樓市調(diào)控的政策有所減少，趨于長效機(jī)制建設(shè)。第三是中國房地產(chǎn)步入深度調(diào)整期，行業(yè)指標(biāo)高位震蕩，樓市逐步降溫下行，調(diào)控回歸市場趨勢加速，市場面臨高庫存、高利率。另外地方政府經(jīng)濟(jì)下行與供需不平衡及財政收入壓力大。第四是中國政治經(jīng)濟(jì)體制改革的方向。市場化決定資源配置的基礎(chǔ)作用，去行政干預(yù)的房地產(chǎn)市場化改革要求。

長期來看，剩余的一線城市取消“限購令”是大勢所趨，更是市場化的回歸，但從短期來看則需要謹(jǐn)慎。一方面是一線城市作為中國樓市風(fēng)向標(biāo)，一旦盲目地馬上全面取消必然引起市場大反彈。另一方面是一線城市“限購令”如即時取消，是否會助漲2015年房價，帶來投資投機(jī)性需求的入市，對樓市產(chǎn)生負(fù)面影響？城市的人口引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、市場平穩(wěn)等問題也有可能隨著限購令的取消接踵而來。因此，盡管調(diào)控基調(diào)有所轉(zhuǎn)變，但最后一批樓市的 “限購令”2015年依然恐難全面取消，只會局部調(diào)整，在釋放改善型的合理住房需求的同時，推進(jìn)建立更加長效的機(jī)制。

中國樓市“限購令”的產(chǎn)生根源，與房價相關(guān)。根據(jù) “限購令”產(chǎn)生的背景來看，2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為 “限購令”。2011年，全國共有46個城市實施了限購政策。截至2014年12月底，全國46座限購政策仍在執(zhí)行的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞。由此，樓市 “限購令”已完成調(diào)控目標(biāo)與其實現(xiàn)目的，退出市場不可避免。2014年12月26日， 社科院發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014-2015)》表示，2015年仍在堅守限購的城市有望在一年內(nèi)全面放開。2014年12月30日下午，市場傳出一則重量消息稱：“上海將于2015年3月31日之前取消限購，具體政策還沒有落實，但是已經(jīng)提前放出風(fēng)聲。至此，實行三年左右的限購令徹底夭折。對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，限購令沒有發(fā)揮實際性作用；對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，限購令沒有達(dá)到預(yù)期的效果。”對此傳言，上海政府相關(guān)部門以 “未接到通知”作為回應(yīng)。

回顧2014年的樓市，“取消限購”成為貫穿全年的關(guān)鍵詞。2013年12月底，在布置2014年房地產(chǎn)市場主要工作時，時任住建部部長的姜偉新提出了區(qū)別化調(diào)控的思路，即庫存過大的城市，要千方百計去庫存；房價控制壓力較大的城市，要嚴(yán)格落實中央政府的調(diào)控政策。北京、上海、廣州、深圳四個城市，被點(diǎn)名從嚴(yán)調(diào)控、從嚴(yán)執(zhí)行限購等措施。也正因如此，即便四個特大型城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，且全國絕大多數(shù)城市均取消了限購政策，京滬穗深四城市的限購政策也仍未取消。實質(zhì)上，2013年年底確定的 “區(qū)別化調(diào)控”思路，形成了對這四個城市的 “紅線”。如果按照這個邏輯，2015年，這個紅線也就不存在了。行政手段的逐步弱化，或許是今年最值得表揚(yáng)的一件事，困擾不少城市的限購政策，已經(jīng)基本退出市場。目前僅剩四個一線城市和三亞還仍堅持限購政策。雖然早在全國限購?fù)顺龅拇蟪敝校鸵呀?jīng)有不少關(guān)于一線城市和三亞限購也將退出市場的猜測，但卻沒有比較官方的表達(dá)。所以，京滬穗深四個城市是否調(diào)整限購政策，就看本地政府對房地產(chǎn)市場走勢的判斷了。實際上，住建部把皮球踢給了四個城市的地方政府。

中央對于房地產(chǎn)的態(tài)度趨于 “中性”，既不打壓，也不救助，是更多地讓市場發(fā)揮配置資源的作用。2014年12月11日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，與2013年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議一樣，一字未提及房地產(chǎn)調(diào)控，甚至沒有提及任何與房地產(chǎn)直接相關(guān)的詞語。

一方面是住建部在不同的時間表態(tài)，釋放 “限購”放松的消息。2014年10月28日住建部新聞發(fā)言人倪虹表示，未來的房地產(chǎn)調(diào)控中，行政手段會 “越來越少”。 2014年11月2日住建部副部長齊驥表示，借市場調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除，不太贊成把去除行政化的政策叫做 “救市”，這類干預(yù)遲早要離開房地產(chǎn)市場。2014年12月19日，住建部已將2015年房地產(chǎn)政策口徑確定為“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。另一方面是市場已變化，庫存一直居高不下。2015年樓市的主基調(diào)顯然仍是消化庫存。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。因此，除非出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性的房價上漲，2015年不會有新的行政手段或者政策出臺。至此，歷時4年調(diào)控樓市的 “限購令”已幾乎土崩瓦解，似乎預(yù)示著一線北上廣深與三亞最后一批 “限購”城市將會在2015年放開或 “終結(jié)”，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入 “無限購、無調(diào)控、無干預(yù)”的樓市新時代。

2014年3月的全國 “兩會”首次明確 “雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)”的原則，調(diào)控不再一刀切了，而是根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的不同市場形態(tài)，實施不同的調(diào)控目標(biāo)與方式，這體現(xiàn)了新一屆政府對于房地產(chǎn)行業(yè)采取了比較合理的治理思路，脈絡(luò)漸次浮現(xiàn)。一方面是中央政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度與方針正在轉(zhuǎn)變，由過去頻繁的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)為建立長效機(jī)制，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅立法等繼續(xù)推進(jìn)。另一方面是全國多數(shù)地區(qū)樓市仍在降溫，尤其是中小城市庫存壓力較大，地方政府托市、救市意愿依然強(qiáng)烈，一線城市限購放松不可避免。特別是2014年3月中旬，出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》，其中有一章 “健全城鎮(zhèn)住房制度”，可以說是設(shè)計了未來幾年我國住房政策方向與框架?！兑?guī)劃》提出：建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。

北京、上海、廣州和深圳作為全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)、高房價集中營、嚴(yán)控人口的主要城市，如全面放開限購，或?qū)⒅鷿q房價。2015年一線城市限購不太可能完全放開，但在中央強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制的大背景下，以及一線城市也存在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、財政壓力大的問題，不排除局部放松限購的可能。一方面是房價仍高，又擔(dān)心房價反退。2010年限購政策出臺時是以抑制投機(jī)客戶炒房、抑制房價過快上漲為立足點(diǎn)，執(zhí)行4年來，高房價仍是樓市難以回避的事實。一線城市，樓市最大的矛盾是供需不平衡，投資客戶較多，一旦放開限購，會使更多投資客戶涌入，推高房價，引發(fā)樓市混亂。另一方面是特大城市需引導(dǎo)人口、產(chǎn)業(yè)合理布局。一線城市擁有眾多公共資源，無論在教育、醫(yī)療、還是文化上都享有其他城市難以比擬的資源優(yōu)勢，這些公共資源相對其需求已十分緊張，因此短期內(nèi)取消限購的可能性比較小。其他方面是壓力尚未從房企傳到政府。政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考量，也不希望房企的庫存壓力再加大，但至少從今年看，壓力還并未從房企傳遞到政府。因此，按照十八屆三中全會的改革方向，就算放松，房地產(chǎn)市場也會以市場、經(jīng)濟(jì)、法律等形式來進(jìn)行調(diào)控。

《新產(chǎn)經(jīng)》記者 馬良 攝