從房價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律看，2015年房價(jià)不僅具備止跌反彈的跡象，而且要警惕出現(xiàn)爆發(fā)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面松綁力度加大、市場(chǎng)回暖跡象明顯的背景下，投資者和普通購房者最關(guān)心的就是2015年房價(jià)是否會(huì)漲。實(shí)際上，無論從市場(chǎng)、政策還是預(yù)期的角度看，都要提防房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能。

可以先看下目前的房價(jià)走勢(shì)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2014年12月18日公布的《2014年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單算術(shù)平均，計(jì)算得知，2014年11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅0.6%，延續(xù)了5月份開始的下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅繼續(xù)收窄，相比10月跌幅縮小了0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比跌幅3.7%，目前已出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，且跌幅在擴(kuò)大。

對(duì)這樣一個(gè)房價(jià)數(shù)據(jù)的解讀是：央行救市政策釋放積極效應(yīng)，各城市的去庫存速度在加快。這使得房價(jià)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)受到了遏制，使2014年12月跌幅繼續(xù)收窄。同時(shí)，受此前幾個(gè)月持續(xù)性的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)影響，房價(jià)下跌的累計(jì)水平比較大，進(jìn)而使得同比增幅連跌三個(gè)月，12月繼續(xù)擴(kuò)大。

從銷售均價(jià)的指標(biāo)看，2014年1月-11月，全國商品房成交均價(jià)同比增長0.4%，而2014年1月-10月為同比下降0.2%。其中住宅成交均價(jià)增長0.3%。從這個(gè)數(shù)據(jù)也能看出，房價(jià)上漲的動(dòng)力在持續(xù)增強(qiáng)。

自然地，2015年的房價(jià)走勢(shì)，是否會(huì)延續(xù)2014年第四季度的回暖態(tài)勢(shì)，成為各市場(chǎng)參與主體關(guān)注的問題。實(shí)際上，從房價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律看，2015年房價(jià)不僅具備止跌反彈的跡象，而且要警惕出現(xiàn)爆發(fā)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

理由一：庫存去化速度在加快

如果從整個(gè)商品房的庫存走勢(shì)看，即使2015年市場(chǎng)成交量持續(xù)變好，也不能對(duì)庫存量形成大規(guī)模的削減作用?？梢阅萌珖唐贩康目墒勖娣e進(jìn)行說明，這里的可售面積主要指現(xiàn)房。觀察2000年以來的可售面積，基本上呈現(xiàn)了逐年增加的過程。而到了2014年11月份，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，商品住宅待售面積繼續(xù)同比增長。之所以出現(xiàn)庫存將繼續(xù)增加的判斷，和此類庫存數(shù)據(jù)里面的城市構(gòu)成有關(guān)。從目前全國城市的組成結(jié)構(gòu)看，一線城市是4個(gè)，二線城市基本為省會(huì)城市，更多的則是三四線城市，主要是縣城，數(shù)量約1462個(gè)。此類城市數(shù)量大，庫存去化難，一定程度上會(huì)使2015年的庫存繼續(xù)在高位基礎(chǔ)上攀升。

當(dāng)然，真正能夠影響全國市場(chǎng)走向和政策導(dǎo)向的應(yīng)該是全國重點(diǎn)城市，因?yàn)榇祟惓鞘械谋魂P(guān)注程度更大。從庫存的走勢(shì)看，按照前面所預(yù)計(jì)的房企供應(yīng)層面的數(shù)據(jù)，2015年上半年的庫存會(huì)在高位盤整的態(tài)勢(shì)下出現(xiàn)絕對(duì)量的下滑，而到了下半年隨著新增供應(yīng)量的增進(jìn)，下滑態(tài)勢(shì)又會(huì)得到遏制。換而言之，隨著部分重點(diǎn)城市補(bǔ)庫存需求的加大，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一波上漲態(tài)勢(shì)。

另外，還需要關(guān)注下庫存去化周期這樣一個(gè)指標(biāo)。此類指標(biāo)的計(jì)算公式主要包括庫存量和市場(chǎng)成交規(guī)模。從庫存量的角度看，隨著各城市行情的逐漸回暖，以及房企拿地、新開工等潛在供應(yīng)規(guī)模難以提升，所以在上半年庫存規(guī)模會(huì)出現(xiàn)下滑，這會(huì)影響去庫存速度的加快?？紤]到成交量也能夠上新臺(tái)階，所以市場(chǎng)成交量對(duì)于去庫存的效果會(huì)比較明顯，即庫存去化周期會(huì)得到明顯的下滑，將在2014年的高位上出現(xiàn)明顯回落。對(duì)于一二線重點(diǎn)城市而言，完全會(huì)降到12個(gè)月甚至8個(gè)月以下的去化周期水平。而到了下半年，由于新增供應(yīng)能夠得到一定的補(bǔ)給，以及市場(chǎng)行情會(huì)相對(duì)趨于穩(wěn)定，所以可售房源的不足矛盾會(huì)化解，庫存去化周期將有所上升，且在12-15個(gè)月的范圍內(nèi)波動(dòng)。這樣一個(gè)去化速度總體上也是比較快的。

庫存去化速度加快，是促進(jìn)房價(jià)上漲的一個(gè)很重要?jiǎng)恿?。另外，要關(guān)注下此類庫存數(shù)據(jù)背后的其他一些因素，比如庫存的價(jià)格構(gòu)成。這里可以用土地價(jià)格來進(jìn)行替代。2014年1月-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。而從土地成交均價(jià)看，2014年1月-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)2911元/平方米，同比增長16.8%，增幅較2014年1月-10月收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。一方面是土地出讓規(guī)模較小，另一方面是土地價(jià)格在繼續(xù)抬高，這都會(huì)促使2015年的房價(jià)上漲具備動(dòng)力。

理由二：政策層面正趨于寬松

這里面涉及到兩類政策，一類是樓市監(jiān)管政策，另一類是貨幣政策。這兩類政策趨于寬松，都會(huì)帶來房價(jià)的上升。

從樓市監(jiān)管政策層面看，目前除了一線城市和三亞外，別的城市都已經(jīng)放松。而這些城市里面很大一塊就是二線城市。實(shí)際上，從目前二線城市的實(shí)際情況看，包括南京、鄭州、廈門、合肥、武漢等城市房價(jià)最容易上漲，也已經(jīng)在上漲方面扮演了領(lǐng)頭羊的角色?？紤]到此類城市未來人口導(dǎo)入速度會(huì)加快，所以房價(jià)容易被帶動(dòng)起來。另外，對(duì)于一線城市而言，雖然限購政策完全放松的可能性并不大，但未來依然可以出現(xiàn)修正性的放松條款。比如在高端住宅物業(yè)、外來人口的購房等條件上稍微進(jìn)行調(diào)整，就能帶動(dòng)房價(jià)的上漲。

《新產(chǎn)經(jīng)》記者 麥浪 攝

從貨幣層面看，2014年以來，貨幣層面和房價(jià)之間的走勢(shì)存在一個(gè)明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢(shì)和全國70城房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅走勢(shì)看，房價(jià)指數(shù)增幅曲線下行的力度明顯大于M1，這說明2014年房價(jià)下跌其實(shí)是有點(diǎn)“任性”的，缺乏邏輯上的驗(yàn)證。但反過來也說明，由于M1基本面并沒有大規(guī)模的惡化，所以也能牽制目前房價(jià)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，從全國70城房價(jià)指數(shù)也能看出來，2014年8月跌幅是近5年以來最大的一次。但越過這樣一個(gè)點(diǎn)后，房價(jià)跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄?？紤]到近期央行降息等利好政策的出臺(tái)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流會(huì)更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會(huì)逐漸變得更便利，這會(huì)使得房價(jià)下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反彈的可能。

而從近期的一些中央動(dòng)作看，包括給棚戶區(qū)改造環(huán)節(jié)注入流動(dòng)性等做法，背后都釋放出寬松貨幣環(huán)境正在到來。追溯歷史軌跡，往往在貨幣層面放松的時(shí)候，房價(jià)反彈的力度會(huì)非常大。甚至部分城市房價(jià)會(huì)面臨一個(gè)報(bào)復(fù)性反彈的可能。這以2012年樓市逆勢(shì)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)為典型例子。所以2014年第四季度貨幣層面寬松跡象會(huì)繼續(xù)延續(xù)，對(duì)于提振房價(jià)自然有明顯的驅(qū)動(dòng)力。

理由三：看漲預(yù)期正逐漸形成

預(yù)期是影響房價(jià)的一個(gè)重要因素。從歷史數(shù)據(jù)看，普通購房者的看漲看跌情緒，會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交量帶來很明顯的影響作用，并會(huì)因此影響房企的去庫存節(jié)奏和定價(jià)策略。從2014年市場(chǎng)走勢(shì)看，上半年很多購房者在持續(xù)觀望。但到了下半年開始，這樣一個(gè)預(yù)期就在發(fā)生變化。所以到了2015年，預(yù)計(jì)在看漲預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下，相應(yīng)購房需求會(huì)繼續(xù)釋放出來，進(jìn)而帶動(dòng) 房價(jià)的上升。

2014年12月，股票市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格飆升的態(tài)勢(shì)。相關(guān)的媒體報(bào)道也認(rèn)為：最近幾個(gè)月，中國內(nèi)地投資者一直在迅速開設(shè)股票交易賬戶并將資金投入股市。上證綜指已成為亞洲2014年表現(xiàn)最佳的股指。但遺憾的是，股票價(jià)格最后出現(xiàn)了迅速的回落，很多投資者也都在反思這樣一個(gè)投資策略。對(duì)于投資者而言，都在關(guān)注如何優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的問題。所以說，在股票市場(chǎng)的波動(dòng)性加大的情況下，會(huì)促使投資者繼續(xù)看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檫@或許是2015年的硬通貨。

對(duì)于這樣一個(gè)看漲預(yù)期，要不斷反思形成的機(jī)制和對(duì)市場(chǎng)的沖擊力。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)莫名其妙的下跌，在于市場(chǎng)預(yù)期的一個(gè)推動(dòng)力。在2014年年后杭州部分項(xiàng)目降價(jià)潮出現(xiàn)后，盡管是個(gè)案，但往往在輿論媒介的傳播下，房價(jià)持續(xù)高漲的心理預(yù)期開始崩潰，進(jìn)而使得房價(jià)持續(xù)下跌。部分房企在這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)下，匆忙甩賣股權(quán)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的大拐點(diǎn)出現(xiàn)了。但是，新一屆政府顯然對(duì)于樓市穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)控依然有比較大的手腕，包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的字眼提出，某種程度上都表明：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用依然是重視的。尤其是各大城市限購政策放松下，并沒有面臨中央政府的打壓，這會(huì)使得市場(chǎng)依然看好中國樓市。目前很多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎還沒啟動(dòng)，如高鐵新城、棚戶區(qū)改造、智慧城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、城鄉(xiāng)戶籍制度統(tǒng)一等，這些內(nèi)容背后都會(huì)迸發(fā)出無窮的購房需求。一旦意識(shí)到這一點(diǎn)，那么從市場(chǎng)預(yù)期角度看，就會(huì)認(rèn)為目前房價(jià)的波動(dòng)是周期性的現(xiàn)象，而非拐點(diǎn)層面的大變化。市場(chǎng)預(yù)期看好，會(huì)帶動(dòng)2015年房價(jià)繼續(xù)上漲。