宋帥

摘要：城市化是人口向城市聚集和城市范圍不斷擴大，由鄉(xiāng)村變?yōu)槌鞘械倪^程。過快的城市化將帶來一系列土地問題。本文通過借鑒前人的經(jīng)驗，總結出我國的城市在各自城市化進程中土地問題普遍都有耕地銳減、土地利用效率低下、土地利用環(huán)境惡化等土地問題，從重慶的實際情況出發(fā)，提出具體的對策建議。

關鍵詞：重慶；城市化；土地供需矛盾；對策

城市化是一個社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，城市化的水平反映了經(jīng)濟發(fā)展水平，但我國GDP的高速增長往往伴隨著土地的不合理用和耕地的大量流失。使城市化過程中的土地利用以合理的方式朝著良好的方向發(fā)展已經(jīng)成為國內外討論的熱點問題之一，以重慶為例。

一、重慶城市化進程中土地供求現(xiàn)狀

重慶是中國最年輕的直轄市，近些年來的飛速發(fā)展備受關注。改革開放以后，重慶的城化進程明顯加快，對城市土地的需求也快速增加。作為國家西部大開發(fā)的重鎮(zhèn)與橋頭堡，但在重慶城市建設用地需求日益劇增并且土地供給一定的情況下，重慶的土地供需矛盾日益突出。

由于重慶有著特殊的自然與地理條件，山地、丘陵較多，平原較少，這成為重慶城市建設的瓶頸，對城市化的發(fā)展和城市向外擴張造成一定的不利影響。并且重慶的滑坡、泥石流等地質災害較多，從而限制了重慶城市土地的供給量，城市建設用地供給來源主要是來源于耕地，隨著耕地數(shù)量的減少，重慶城市建設土地供給數(shù)量也隨之減少。

隨著城市化的發(fā)展，城市居民人口逐漸增加，對城市居住土地建設需求規(guī)模也逐步擴大，伴隨著城市化的提高，城市的基礎設施建設也與之相適應，交通水利建設用地也在逐年增加。

二、重慶城市化過程中土地問題分析

城市化的發(fā)展的顯著標志就是城市人口占總人口的比重的增加和城市用地規(guī)模的擴大，本文認為重慶城市化進程中的土地問題主要是重慶城市化進程中土地供需矛盾問題，即土地供給的速度低于土地需求的速度。

2010年，重慶城市建設總用地的土地短缺量已經(jīng)達到73.28平方公里，可推算到目前重慶城市建設土地供需矛盾已經(jīng)相當突出。若不采取措施，2020年這一矛盾會更加顯著嚴重影響重慶城市化進程以及經(jīng)濟發(fā)展，成為社會向前高速發(fā)展的瓶頸因素，重慶的用地矛盾突出主要體現(xiàn)以下幾個方面：

1、難以確定的真實土地需求量。重慶主城區(qū)城市建設用地供不應求狀況日益突出，在利益的驅使下，開發(fā)商違法占用耕地案件頻發(fā)，許多土地利用效率低下的高污染企業(yè)和重復申報城市建設土地的現(xiàn)象，加劇了重慶土地供需矛盾。

2、普遍的土地浪費現(xiàn)象。許多地區(qū)為了當?shù)卣兠つ繑U張，將城市延伸部分的耕地過度開發(fā)，城鎮(zhèn)建設的速度遠遠高于當?shù)厝丝谠鲩L的速度，又造成“空城現(xiàn)象”，這些問題導致大量的農(nóng)林耕地被占用，土地浪費的現(xiàn)象越來越嚴重。

3、監(jiān)管不到位，閑置土地增多。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在1998年到2008年短短的十年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的土地面積高達1.3億平方米，用于地產(chǎn)開發(fā)，僅重慶市就有0.3億，截止到2008年全國房地產(chǎn)實際開發(fā)量僅為19.4億平方米占購置總量的62%，囤地賺錢成為開發(fā)商博取利潤的主要手段。根據(jù)2014年國土資源發(fā)布的發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，由于政府原因造成的閑置地共有849宗，重慶就有56宗。

4、土地利用效率低。通常第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展占用的城市建設土地面積較大，但與第三產(chǎn)業(yè)的土地利用效率相比，第一、二產(chǎn)業(yè)明顯低下。重慶是一個傳統(tǒng)的重工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)尚未成熟，土地利用效率低下。在新加坡的Downtown Core范圍內，商業(yè)/辦公用地的容積率一般設定為11-15，即使考慮道路和其他公共用地，區(qū)域的綜合容積率亦不低于6。反觀重慶，解放碑已是重慶寫字樓最為密集的區(qū)域，但綜合容積率僅僅在2.5左右，剔除公共用地之后的純容積率亦不超過5。

5、不合理的城市用地結構，不規(guī)范的城市布局。重慶的城市用地結構不合理主要體現(xiàn)在工業(yè)用地所占的比重較大，公園綠地面積的減少，根據(jù)重慶市國土資源局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，重慶市2014年工業(yè)用地占比高達22.2%，而綠化用地僅為4.9%，交通建設用地為7.2%。另外，重慶的城市空間布局也相對不規(guī)范，如中心區(qū)往往摻雜著工業(yè)用地，使城市用地功能分區(qū)不明顯，而且還造成了城市的環(huán)境污染。

6、土地污染比較嚴重。隨著城市化的快速發(fā)展，城市人口增加，進而產(chǎn)生大量生活垃圾。由于土地的監(jiān)管不力，一些企業(yè)向土地中排放大量未經(jīng)處理的垃圾和污水。

7、市場機制在土地配置中的角色的問題。包括重慶在內的中國土地市場，現(xiàn)階段的主要特征和問題是，政府力量遠遠超出了市場力量，市場配置土地資源的作用不能完全發(fā)揮出來。在政府的干預和壟斷下，不公平競爭、監(jiān)管不到位、土地利用不合理等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，嚴重影響土地資源的優(yōu)化配置。如重慶農(nóng)民雖然在法律上為集體土地的所有權者，但在土地流轉的過程中卻被排斥在了市場之外，在政府征地的過程中不能以市場價格得到應有的土地價值所帶來的收益。

三、重慶城市化進程中土地問題發(fā)展對策建議

針對重慶城市化進程中土地問題，即土地供需矛盾問題，提出以下發(fā)展對策建議：

1、做好有效預測與監(jiān)督，整治違法、浪費土地資源的現(xiàn)象。對于土地的浪費現(xiàn)象和真實土地需求量難以確定的問題，做好有效預測與監(jiān)督，整治違法、浪費土地資源的現(xiàn)象是關鍵。如制定法律法規(guī)，對閑置一年以上的已批土地收取閑置費，并按照有關規(guī)定嚴肅處理，情節(jié)嚴重無償收回。加大對各類違法用地查處力度，最大限度的發(fā)揮土地的利用效率。

2、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構調整，培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化配置。對不合理的城市用地結構，不規(guī)范的城市布局，應該優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構調整，培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化配置。產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化配置主要體現(xiàn)在主導產(chǎn)業(yè)的置換上，如將城市中原有的主導產(chǎn)業(yè)，水泥廠、鋼鐵廠等能夠造成環(huán)境污染的工廠遷出城市，將一些高新科技產(chǎn)業(yè)，金融服務業(yè)等新型無污染的第三產(chǎn)業(yè)遷進城區(qū)

3、實行耕地保護制度和節(jié)約用地制度。數(shù)據(jù)顯示，雖然中國實行了嚴格的耕地保護制度，但最近十年來中國的耕地面積減少了1.25億畝。在耕地保護方面應該采取以下措施：一是提高耕地的征用補償標準，特別是糧食耕地的補償；二是以最大限度調動廣大農(nóng)民的積極性來對耕地進行保護；三是建立起對耕地保護的責任機制，通過明確責任主體，對濫用征地權、違規(guī)征地、監(jiān)管不到位的個人和單位進行責任追究。

4、加強土地整理，增加城鎮(zhèn)化土地供給。對城市進行土地整理是按照城市新時期土地規(guī)劃的具體要求和城市發(fā)展對城市過去的布局進行調整和改造。如利用舊城改造、棚戶區(qū)改造等方式可以進行土地整理，也可以盡可能的對城市地下空間進行開發(fā)，從而達到對城市空間面積的充分利用的理想效果。

5、健全土地市場管理新機制。對于市場機制在土地配置中的角色的問題，應該健全土地市場管理新機制。一是新增建設用地應按市場的辦法取得，在符合城市建設規(guī)劃的前提下，允許集體土地進入市場，由市場規(guī)定土地價格；二是通過向國有土地所有者收取年租的方式，將壟斷的土地市場變?yōu)樽杂筛偁幍氖袌觥?/p>

四、結語

綜上所述，重慶作為中國最年輕的直轄市、西部中心城市、中國經(jīng)濟的增長極，城市化發(fā)展迅速，但在城市化發(fā)展的過程中出現(xiàn)了許多土地問題，以土地供需矛盾問題必須從根本上解決。應主要做好以下幾點：加強法律規(guī)范的實施和監(jiān)督；做好及時、準確、有效的需求預測；將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構與土地利用規(guī)劃緊密聯(lián)系起來；建立健全土地市場機制，充分發(fā)揮市場的作用，減少政府的干預。重慶的城市化發(fā)展不能走先破換后治理的老路，應及時采取措施，只有這樣才能使重慶在新時期下健康、穩(wěn)定、持續(xù)、全面發(fā)展。（作者單位：重慶工商大學）

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