劉子文

【摘 要】通過分析現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，我們在借鑒參考國際經(jīng)驗的同時，應(yīng)積極結(jié)合我國國情，找出房地產(chǎn)稅收體制改革的突破口和基本思路，通過對現(xiàn)有稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整、修訂與完善，創(chuàng)建具有中國特色的新型房地產(chǎn)稅收制度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅制；物業(yè)稅；新型管理和配套制度

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題

1.目前我國房地產(chǎn)稅收集中交易環(huán)節(jié)，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要稅種，例如營業(yè)稅，個人所得稅，契稅等。而在房地產(chǎn)持有期間征收的稅種非常少。由于現(xiàn)在房產(chǎn)交易是賣方市場，賣方將其本應(yīng)由其承擔(dān)的稅費強加買方，這種典型的稅費轉(zhuǎn)移模式造成了明顯的稅負不公，滿足不了現(xiàn)代經(jīng)濟社會的發(fā)展，在地方稅收中也起不到應(yīng)該起的作用。

2.計稅依據(jù)不合理，我國房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余值作為計稅依據(jù)，雖然按房產(chǎn)原值計稅比較穩(wěn)定，但這種計稅方法，未顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。而房地產(chǎn)出租時的租金收入中，既有土地的貢獻，也有房產(chǎn)的貢獻，很難對其進行合理劃分。

3.房地產(chǎn)相關(guān)稅費過多，甚至存在“費擠稅”的現(xiàn)象，之所以長期存在這種現(xiàn)狀，主要還是由于稅收制度存在缺陷和投資環(huán)境不穩(wěn)定造成的。使其變相合理化，具體表現(xiàn)為征收教育附加費，交易手續(xù)費比例過高等。

4.稅收項目設(shè)置不合理，存在重復(fù)征稅，稅賦過重。稅務(wù)部門征收城鎮(zhèn)土地使用稅，土地部門又要征收土地使用費。按租金征收的房產(chǎn)稅，和按租金征收的營業(yè)稅也有雙重征稅之嫌。

二、稅制改革的突破口是建立房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅體系

要將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并，在財產(chǎn)稅體系中統(tǒng)一設(shè)置物業(yè)稅。所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。借鑒歐美等西方發(fā)達國家的經(jīng)驗在保有環(huán)節(jié)向產(chǎn)權(quán)人征收物業(yè)稅。其實物業(yè)稅在國外不少國家早已開始執(zhí)行，不同國家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣斦杖?、公共支出的主要來源，并且是遏制房地產(chǎn)投機、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。例如在美國，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業(yè)稅給政府。同時還要根據(jù)市場行情征收，市場景氣就要多征收，市場蕭條就要少征收，符合房地產(chǎn)市場規(guī)律，建立彈性征收制度。

當(dāng)然如果我們開征物業(yè)稅，一定要結(jié)合中國的國情，根據(jù)我國絕大部分住宅為基本生存需要的客觀情況，開征此稅初期不宜盲目擴大征稅范圍。在以市場價值作為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)上，對居民住宅的稅收優(yōu)惠可依據(jù)市場價值并結(jié)合房產(chǎn)面積設(shè)計適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c和免征額。因為我國是人口大國，人們對住房的需求要遠高于西方發(fā)達國家。尤其我們還有許多的農(nóng)業(yè)人口，既要把農(nóng)村房屋和城市房屋區(qū)別對待，又要把投資需求和自住需求區(qū)別對待，既要抑制投資需求，又要鼓勵自住需求，特別是首套自住需求和二套改善需求住房要納入到免征范疇，對于商用需求和第三套及以上投資需求要課以重稅，產(chǎn)權(quán)人擁有的房產(chǎn)數(shù)量越多，稅率就要越高，抑制過度的投資需求，打擊投機需求。將稅收資金合理分配。除了納入到地方財政以外，要將部分資金積極投入到保障型住房建設(shè)當(dāng)中，改善中低收入家庭的居住條件，提高民生。

三、建立新型管理和配套制度

主要從以下幾個方面入手：

1.完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。發(fā)達國家具備十分健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度，高效率的信息管理手段，大大減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強了稅收制度的有效性。從業(yè)人員的素質(zhì)也要高標準化，我國應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)登記官資格認證制度，和國際接軌。首先先提高管理人員素質(zhì)，再加以完善有效的管理手段，最后健全管理機構(gòu)。

2.健全房地產(chǎn)評估制度。當(dāng)前世界上很多國家都實行房地產(chǎn)估價制度，并形成了一整套房地產(chǎn)估價理論，評估方法，先進技術(shù)。各國在實際征收過程中所采用的房地產(chǎn)估價方法主要有市場比較法、收入法和成本法等，以及結(jié)合現(xiàn)代計算機技術(shù)產(chǎn)生的計算機輔助批量評價技術(shù)。我們的稅務(wù)部門都可以借鑒，還可以設(shè)立專門的財產(chǎn)評估機構(gòu)，或者聘請第三方有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行估價。

3.征稅的依據(jù)和方向進行微調(diào)。計稅依據(jù)按照國際慣例規(guī)定為房地產(chǎn)的市場評估值，征收范圍擴大到所有由國家和集體擁有的房地產(chǎn)。同時開證遺產(chǎn)稅和贈與稅，因為這對財產(chǎn)擁有人的財產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，可以有效調(diào)節(jié)社會財富的分配。

4.加強和相關(guān)部門的配合，僅靠稅務(wù)部門一家是不行的，必須和房產(chǎn)部門、工商部門、金融部門和公安部門等加強聯(lián)系。同時要大力發(fā)展計算機在稅收征管中的作用，盡快開發(fā)計算機軟件，爭取早日讓稅務(wù)部門和相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息資源共享，加強協(xié)作和監(jiān)督。

5.建立個人和企業(yè)的納稅信用等級制度，西方發(fā)達國家之所以稅收體制完備，這和一系列的有效制度建設(shè)是密不可分的。我們首先要從納稅意識抓起，建立起誠信納稅，不納稅就沒有信用等級，少納稅低納稅信用等級就低，多納稅信用等級就高，社會待遇就要好，社會地位就要高，鼓勵多納稅，為社會創(chuàng)造更多的價值和財富。其次，要建立偷稅，拒納稅的懲處制度。取消其信用等級，較低其社會福利待遇。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)稅收體制改革是個漫長的道路，涉及的環(huán)節(jié)眾多，在沒有太多經(jīng)驗可以借鑒的情況下，我們要一切從實際出發(fā)，切不可急功近利，掌握好房地產(chǎn)市場規(guī)律，發(fā)揮出稅收的調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。