徐妃飛 屠亞萍

本文筆者結(jié)合自身多年房產(chǎn)測(cè)繪工作經(jīng)驗(yàn)、理論聯(lián)系實(shí)際，總結(jié)了房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于政策、技術(shù)、樓房、預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積測(cè)量、合同風(fēng)險(xiǎn)幾方面，并針對(duì)這幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作提供有益意見(jiàn)和建議。

1.房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪政策性風(fēng)險(xiǎn)

由于房產(chǎn)測(cè)繪工作的政策性較強(qiáng)，可以說(shuō)政策主導(dǎo)了房產(chǎn)測(cè)繪。通常我們是根據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》以及《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》開(kāi)展測(cè)繪工作的。我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊的國(guó)家，地域間的差異較大，建筑形態(tài)各異，國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)測(cè)繪政策和規(guī)范很難對(duì)各項(xiàng)問(wèn)題面面俱到，開(kāi)發(fā)商售樓面積同房屋產(chǎn)權(quán)面積爭(zhēng)議較大，房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)由此而生。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

出于種種原因，測(cè)繪工作者難免會(huì)對(duì)房屋面積的計(jì)算錯(cuò)誤或是用途表述錯(cuò)誤，這就是房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。其中既有房屋建筑面積、使用面積或是共有建筑面積的計(jì)算錯(cuò)誤，也有測(cè)繪工作者對(duì)相關(guān)法規(guī)、政策不熟、工作程序不嚴(yán)密、自身認(rèn)識(shí)不足等造成的錯(cuò)誤。比如進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積計(jì)算時(shí)在共有部分分?jǐn)偝霈F(xiàn)問(wèn)題：共有面積分?jǐn)偛缓侠?、人為因素明顯、共有特征不明顯等等，測(cè)繪報(bào)告應(yīng)全面展現(xiàn)房屋的規(guī)劃用途及實(shí)際用途，以便備案。

1.3 綜合性樓房測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)

房屋功能多樣化，房屋實(shí)際測(cè)量、面積測(cè)算技術(shù)要求較高，如：裙樓、塔樓等都屬于綜合性樓房。針對(duì)這一類(lèi)樓房，我們必須要根據(jù)樓房功能進(jìn)行區(qū)域性的劃分，有針對(duì)性的開(kāi)展實(shí)地勘測(cè)，確保共有面積的準(zhǔn)確性。我們要做好充足的事前準(zhǔn)備，根據(jù)樓房功能劃分測(cè)量區(qū)域，認(rèn)定共有部位，重點(diǎn)勘測(cè)共有面積。共有部位的界定不能夠模糊，否則就會(huì)引發(fā)之后的面積分?jǐn)偤头椒y(cè)算錯(cuò)誤或選擇錯(cuò)誤。這一過(guò)程中測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要因素在于：測(cè)繪人員不熟悉相關(guān)的法律法規(guī)、共有面積界定錯(cuò)誤以及分?jǐn)偡椒ㄥe(cuò)誤等。

1.4 房屋面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的差異風(fēng)險(xiǎn)

通常我們是根據(jù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的樓房相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖紙對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)的，有一點(diǎn)“紙上談兵”的意味，因此在相關(guān)數(shù)據(jù)采集、共有部位和面積的確認(rèn)、分?jǐn)偡椒ǖ确矫娉霈F(xiàn)問(wèn)題的機(jī)率就大大的增加了，房屋面積預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性大為降低，造成這些差異的原因主要有以下幾方面：規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生變更、實(shí)際施工與圖紙不符、施工放樣存在較大的誤差、臨時(shí)改動(dòng)竣工后房屋部分公用面積功能、不同測(cè)繪單位采用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法不同、施工誤差和實(shí)測(cè)誤差差異較大都會(huì)引發(fā)房屋預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的差異風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 合同風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)合理的選擇與本單位相適宜的房產(chǎn)測(cè)繪合同，嚴(yán)格按照房產(chǎn)測(cè)繪合同要求開(kāi)展工作。房產(chǎn)測(cè)繪合同要求合同中必須注明開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建筑工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑總平面圖、全套施工平面圖、建設(shè)工程施工許可證、房屋共有部位使用說(shuō)明以及規(guī)劃審批意見(jiàn)和其他相關(guān)資源。同時(shí)合同中還應(yīng)明確注明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生時(shí)具體責(zé)任劃分和賠償辦法，全面考慮到各種糾紛發(fā)生的可能性，做好充足的準(zhǔn)備，杜絕糾紛發(fā)生的可能性。

2.房產(chǎn)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避及防范措施

2.1 做好房產(chǎn)前期規(guī)劃，制定相應(yīng)的建筑施工細(xì)則

針對(duì)不同省市、自治區(qū)制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范，制定具有地方性特色的房產(chǎn)測(cè)繪管理細(xì)則。在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，房屋共有面積的界定一直是測(cè)繪工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。為了貫徹落實(shí)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，提高房產(chǎn)測(cè)量的準(zhǔn)確性，降低房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部簽發(fā)了（2000）166號(hào)文件，其中要求各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局應(yīng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》制定詳細(xì)的當(dāng)?shù)販y(cè)繪實(shí)施細(xì)則。

2.2 提高房產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量要求

房產(chǎn)測(cè)繪工作應(yīng)當(dāng)“精益求精”，貫徹實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪《規(guī)范》文件，不斷提高房產(chǎn)測(cè)繪精度，根據(jù)單位實(shí)際情況，可適當(dāng)確定房產(chǎn)測(cè)繪精度標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，測(cè)繪資質(zhì)單位選用的測(cè)繪儀器需在檢定期限內(nèi)，超出檢定期限或是未經(jīng)檢定的儀器不得使用。

2.3 明確共有部位認(rèn)定

房屋測(cè)繪的準(zhǔn)確性關(guān)鍵在于共有部位的確定、分?jǐn)傓k法、具體的分?jǐn)偡秶?、分?jǐn)傄罁?jù)以及分?jǐn)偽恢煤兔娣e等，建筑施工前期，我們完全按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行房屋預(yù)測(cè)，設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意圖就是房屋預(yù)測(cè)中房屋共有部位確定的主要依據(jù)，為了避免房屋建成后發(fā)生分歧，需盡早同開(kāi)放企業(yè)設(shè)計(jì)師確定共有部位，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率。

2.4 公示房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果

客戶購(gòu)房或是房屋拆遷時(shí)最為關(guān)注的就是房產(chǎn)測(cè)繪成果，因此測(cè)繪成果公示不僅能夠消除客戶疑慮，同時(shí)也能夠增強(qiáng)政府的公信力。下面我們就房產(chǎn)測(cè)繪成果公示進(jìn)行簡(jiǎn)要敘述：房產(chǎn)測(cè)繪單位交付測(cè)繪成果后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售前將房屋預(yù)測(cè)繪成果公示于售樓處，讓購(gòu)房人群了解測(cè)繪計(jì)算方法，增加房屋交易透明度。個(gè)人建議，公示房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果不僅要公示房屋的建筑面積和公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積，還應(yīng)將具體的公攤范圍、公攤辦法公示出來(lái)。

2.5 加強(qiáng)質(zhì)量管理，制定完善的合同管理辦法、明確職責(zé)劃分

嚴(yán)格按照國(guó)家相應(yīng)的房屋質(zhì)量管理辦法開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作，加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管，根據(jù)國(guó)家質(zhì)量管理體系要求出具相應(yīng)的測(cè)繪成果，完善質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋建筑數(shù)據(jù)計(jì)算、判圖和共有部位認(rèn)定等方面的錯(cuò)誤，提高房產(chǎn)測(cè)繪準(zhǔn)確度，對(duì)于房產(chǎn)共有部位存在爭(zhēng)議的，須提交相應(yīng)會(huì)議討論研究，并做好會(huì)議記錄。因個(gè)人因素產(chǎn)生影響測(cè)繪準(zhǔn)確度的，應(yīng)加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的檢查，不給個(gè)別人群提供操控的可能，建立完善的質(zhì)量管理保障機(jī)制，要嚴(yán)格查處不規(guī)范行為，保證測(cè)繪工作的順利開(kāi)展。針對(duì)商品房預(yù)售面積同實(shí)測(cè)面積存在誤差問(wèn)題，應(yīng)做好相應(yīng)規(guī)定，保證預(yù)售和實(shí)測(cè)誤差保證在3%以內(nèi)，明確測(cè)算錯(cuò)誤責(zé)任，不論是因哪一方造成的錯(cuò)誤，都應(yīng)積極承擔(dān)各自責(zé)任。同時(shí)，還應(yīng)建立完善房產(chǎn)售賣(mài)合同管理制度，從法律的角度嚴(yán)格規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪工作，制定房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，明確職責(zé)劃分。由房屋測(cè)算誤差所帶來(lái)的損失賠償是任何一個(gè)企業(yè)單位都不愿意和不能夠承受的，因此我們只有在賠償事件發(fā)生前從主觀上杜絕各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并制定相應(yīng)的測(cè)繪錯(cuò)誤補(bǔ)救措施，爭(zhēng)取在損失發(fā)生前解決這一問(wèn)題，提高房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性，提高測(cè)繪工作質(zhì)量和效率，積極配合國(guó)家政府部門(mén)出臺(tái)的各項(xiàng)政策法規(guī)，規(guī)范化房產(chǎn)交易市場(chǎng)，創(chuàng)建一個(gè)良好的房產(chǎn)交易平臺(tái)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我們了解了房產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性和嚴(yán)謹(jǐn)性，只要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)管理規(guī)定開(kāi)展測(cè)繪工作，才能夠更好的完成房產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)，使國(guó)家和人民的利益得到更好的保障。作為合格的房產(chǎn)測(cè)繪單位，應(yīng)當(dāng)充分考慮到測(cè)繪工作中可能存在的各種問(wèn)題，有效規(guī)避測(cè)繪工作風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，提高群眾滿意度。