吳 順 良

(福建省南平市城鄉(xiāng)勘測大隊，福建 南平 353000)

南平市建筑工程竣工規(guī)劃條件核實測量探討

吳 順 良

(福建省南平市城鄉(xiāng)勘測大隊，福建 南平 353000)

論述了南平市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中建筑工程竣工規(guī)劃監(jiān)督測量的工作內(nèi)容和實施要求，并以某小區(qū)為例，介紹了南平市建筑物竣工測量的工作流程，探討了建筑工程竣工規(guī)劃條件核實測量的精度控制和驗收報告等相關(guān)問題，對建立完善的城市規(guī)劃和管理體系具有重要意義。

建筑物，竣工測量，建筑面積，容積率，竣工報告

0 引言

城市規(guī)劃管理中重要的批后管理內(nèi)容之一就是建筑工程竣工規(guī)劃監(jiān)督測量，完成該任務(wù)需要對竣工建筑物的平面布局、空間布局、建筑立面、建筑項目配套工程以及建筑功能等各項技術(shù)指標(biāo)進行測定。通常情況下，建筑工程竣工規(guī)劃核實是嚴(yán)格依照規(guī)劃管理部門所批準(zhǔn)的工程規(guī)劃許可及其附圖來測量現(xiàn)狀地形圖，對那些已經(jīng)完工的建設(shè)項目的各個分項指標(biāo)開展實地測量，測算出相應(yīng)的總體指標(biāo)，同時按要求填寫竣工測繪報告并錄入南平市規(guī)劃信息管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，該過程屬于規(guī)劃監(jiān)督測量的最后一個過程。為后續(xù)工程項目的實施提供成果數(shù)據(jù)，作為依法管理的技術(shù)依據(jù)。

本文結(jié)合南平市城鄉(xiāng)勘測大隊按照南平市規(guī)劃局的要求，通過具體實例介紹南平市建筑工程竣工規(guī)劃條件核實測量的內(nèi)容和工作流程。

1 項目概況

該項目地處南平市江南新區(qū)，為市重點小區(qū)建設(shè)項目，總建設(shè)用地面積約為1 500畝，涵蓋了住宅及高檔休閑商用等功能，項目總共分為三個階段進行建設(shè)。本次竣工規(guī)劃條件核實測量的象嶼B組團項目屬于項目二期部分，面向東南角，東側(cè)與朱熹路相鄰，其余的三側(cè)都屬于已經(jīng)竣工的項目，據(jù)統(tǒng)計，該項目占地達120畝，建筑面積約16萬m2，容積率為2.0，包括16棟高層住宅及商業(yè)附樓、活動廣場、幼兒園以及地下車庫。

2 竣工測量

2.1 竣工項目規(guī)劃核實測量的內(nèi)容和要求

1)竣工地形圖測量：要求嚴(yán)格遵守地形圖測量規(guī)范要求，真實且全面地將建筑工程的建筑形狀、結(jié)構(gòu)、建筑層次、用地范疇、綠化等規(guī)劃驗收時所認可的事項反映出。通常情況下，實測的范圍應(yīng)該保持在規(guī)劃用地紅線的50 m范圍外，而且對于周邊的道路以及路對面的建筑物都應(yīng)該有明確的間距；2)平面位置及四至關(guān)系測量：通常涵蓋竣工建筑物及附屬、建筑物與規(guī)劃道路(例如主干道、綠化帶等)控制線、主要出入口位置，核查用地紅線、建筑位置、建筑間距以及與周邊建筑物或構(gòu)筑物的平面關(guān)系；3)建筑立面及高度測量：核查建筑物層數(shù)、建筑高度及層高、建筑密度是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容的要求；4)建筑各層層高測量：建筑物不同層次之間通過地面層或者是樓面層來算出相應(yīng)的垂直距離，而屋頂層層高則是根據(jù)樓面以及屋面結(jié)構(gòu)面層所計算出的垂直距離，從而施測的位置就為各層的地坪以及屋頂結(jié)構(gòu)面地坪；5)建筑各層單體及面積測量：各層外部輪廓線的尺寸的施測。如果規(guī)劃許可證附圖的批文中有對商鋪、車庫、物業(yè)社區(qū)用房、公共設(shè)備用房等公建配套建筑的面積進行單獨地羅列，從而也就需要將該部分的尺寸進行單獨地列示出[6]。

2.2 技術(shù)依據(jù)

竣工測量的內(nèi)容涵蓋面要大于一般的工程測量與地形測量，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《福建省實施<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》，本次項目核實測量的所用標(biāo)準(zhǔn)為：《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(試行)以及《福建省建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實管理的指導(dǎo)意見》[1，2]、CJJ/T 8—2011城市測量規(guī)范、GB/T 20257.1—2007 1∶500 1∶1 000 1∶2 000地形圖圖式、GB/T 50353—2013建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范等相關(guān)規(guī)范[3，4]。其次，竣工測量成果需要測量每一層的外圍輪廓線后計算各單體的建筑面積，分別代表不同面積計算類型的部分，計算規(guī)則應(yīng)執(zhí)行《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》附錄C、《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》[1-4]。

2.3 精度要求

1)一般而言，竣工規(guī)劃條件核實測量要求具備較高的精確度，建筑物規(guī)劃條件地物點與鄰近圖根點的點位中誤差、地物點之間間距中誤差及高程中誤差應(yīng)符合表1的要求。對于建筑物邊長測量應(yīng)該使用手持測量儀或者鋼尺進行測量兩次，兩次測量絕對值較差不能夠超過5 mm。不作為竣工驗收的主體配套附屬設(shè)施，它的測量精度應(yīng)該達到1∶500地形圖的精度[3]。

表1 地物點平面與高程中誤差要求 cm

2)符合《城市測量規(guī)范》9.3.19款第3條竣工房屋的實測邊長(不含抹灰和裝飾厚度)與建筑施工圖標(biāo)注的對應(yīng)邊長、分段邊長和總邊長的較差絕對值在(0.028 m+0.001 4×D)之內(nèi)(D為邊長，單位為m),分層圖房屋邊長按審批的建筑施工圖邊長制作；局部分段邊長的較差絕對值不符合(0.028 m+0.001 4×D)的要求，分層圖按實測的邊長制作和計算面積。

3)建筑各標(biāo)準(zhǔn)層層高測量誤差限差不大于3 cm,±0地坪高、屋面地坪高誤差限差不大于5 cm,北檐口高、屋脊高誤差限差不大于10 cm。

3 建筑物竣工規(guī)劃條件核實測量實施流程

3.1 測量前準(zhǔn)備工作

在進行測量之前，將本項目與之相關(guān)的圖件資料進行收集是很有必要的。為了保證測量精度，實現(xiàn)高效作業(yè)，需要進行現(xiàn)場踏勘后制定詳實的作業(yè)計劃。

3.2 控制測量

1)平面控制：合理布設(shè)圖根基礎(chǔ)控制點，采用福建CORS RTK及全站儀加密圖根(支)導(dǎo)線的方法測定平面坐標(biāo)。

2)高程控制：圖根控制點的高程采用福建CORS RTK、附合圖根水準(zhǔn)測量或全站儀三角高程方法測定。

3.3 地形數(shù)據(jù)采集

地形圖測量應(yīng)按照《城市測量規(guī)范》的要求，按照1∶500數(shù)字化地形圖要求施測，宜采用極坐標(biāo)法和解析法進行地物數(shù)據(jù)采集。主要內(nèi)容為實地采集待驗收的建筑物及周邊建筑、道路、綠地、停車等地物的平面位置和高程數(shù)據(jù)。

3.4 建筑物竣工數(shù)據(jù)采集

1)主體建筑退讓用地紅線物及距四至關(guān)系的測量。測量主體建筑物輪廓線的平面圖形、懸挑部位的投影點以及建筑物外輪廓的拐點等。對于每棟建筑物都應(yīng)該通過解析測量法測定最低兩個點的建筑物坐標(biāo)。采用解析法計算建筑物和四至邊界的距離，嚴(yán)格依據(jù)所測量出的坐標(biāo)并輔以計算機軟件進行測算。只有這樣才能利于規(guī)劃管理人員對數(shù)值進行橫向比較。

2)室內(nèi)外地坪高程的測量。應(yīng)該采用附合圖根水準(zhǔn)測量的方法來對室內(nèi)外地坪標(biāo)高、地下室地坪標(biāo)高、地下室主要出入口地坪標(biāo)高實施測量。通常情況下，室外地坪的高多為建筑物散水坡腳地面的高度，同時要注意的是，對于同一建筑物室內(nèi)地坪存在高差的應(yīng)該進行分別測量。

3)建筑高度、層數(shù)及層高測量。在墻頂層屋面直接用RTK測量各建筑主體屋頂結(jié)構(gòu)面地坪高程，用鋼尺丈量女兒墻的高度，各層及閣樓北檐口高、屋脊高、各標(biāo)準(zhǔn)層層高、架空層層高、地下室高等要素。對于弧形或傾斜建筑的屋頂，從建筑外墻和屋頂?shù)慕稽c測量到±0位置。同時要注意的是，對于不同高度的建筑物，進行分別測量是很有必要的，而且每棟建筑物的高度都應(yīng)該將本棟建筑±0地坪作為基準(zhǔn)來進行計算。

4)建筑占地面積及建筑面積測量。建筑占地面積及建筑面積屬于規(guī)劃部門進行核查工程項目是否按審批計劃執(zhí)行以及建筑密度和容積率是否合格的基本指標(biāo)之一。因此，建筑物竣工測量過程中面積測量非常關(guān)鍵。面積的測量包括實測建筑的基底總面積、工程總建筑面積和分幢分層建筑面積幾部分，所以，在對建筑物進行測量的時候，采用鋼尺以及手持測距儀對建筑物的邊長以及每棟建筑物的邊長進行兩次獨立測量,誤差應(yīng)小于5 mm后取平均值，并且需要對樓層的功能以及邊長進行記錄，從而能夠在需要的時候加以區(qū)分。此外，基本測量結(jié)束后，還需要注意可能存在的隱蔽結(jié)構(gòu)的面積，例如夾層、暗層等。

5)繪制竣工圖。a.應(yīng)嚴(yán)格按照《城市測量規(guī)范》中的規(guī)范進行地形圖的繪制，要保持成果的現(xiàn)勢性，同時，要標(biāo)注出各建筑物外廓角點坐標(biāo)、建筑間距、標(biāo)高及其他規(guī)劃要求的內(nèi)容。本次驗收項目竣工圖的比例尺為1∶500，采取任意分幅的形式，其中圖廓坐標(biāo)取整至1 m的倍數(shù)；b.繪制建筑物分層平面圖及計算各分層，各項建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照規(guī)范執(zhí)行，并附建筑分層平面圖(不同的線條形狀表示不同的面積部分)，同時標(biāo)注其他內(nèi)部結(jié)構(gòu)等。其中特殊結(jié)構(gòu)層的面積需要特殊處理；此外，尤其需要注意對結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的建筑物進行現(xiàn)場復(fù)核，以免發(fā)生差錯。

6)編制建設(shè)工程竣工測量成果報告書。建設(shè)工程竣工測量成果報告書包括下列內(nèi)容：a.測量報告文本包括：建筑工程性質(zhì)、竣工建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度(層高、裙樓高度、標(biāo)準(zhǔn)層層高)、建筑立面、綠地面積、地面停車位面積或車位數(shù)，非機動車停車面積、社區(qū)用房、物業(yè)用房、設(shè)備用房及其他公共配套設(shè)施情況；b.竣工總平面圖應(yīng)標(biāo)明：建設(shè)用地范圍、建筑物之間的間距、建筑退讓道路、退讓用地紅線(標(biāo)注的位置應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面位置一致)；地下室邊界、地面停車位位置、綠地位置，主要出入口位置(地下室出入口)，地面標(biāo)高，小區(qū)道路寬度等；c.竣工建筑面積包括：竣工總建筑面積、商業(yè)、辦公、住宅、地下室等分項建筑面積，各分層平面圖的尺寸和面積，公共用途的架空層面積，陽臺面積(封閉、未封閉、不超過或超過套內(nèi)使用面積15%)等；d.測量成果表：總體指標(biāo)、數(shù)據(jù)；建筑單體指標(biāo)、數(shù)據(jù)；建筑單體尺寸數(shù)據(jù)；配套設(shè)施數(shù)據(jù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證的其他技術(shù)要求。以上給出的指標(biāo)數(shù)據(jù)需要與建筑工程規(guī)劃許可的內(nèi)容進行對照核實。

4 竣工測量復(fù)核

建筑工程規(guī)劃條件核實測量的成果是為最后規(guī)劃驗收提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，規(guī)劃相關(guān)管理部門按照各項測繪成果數(shù)據(jù)與原來審批過的圖紙對照驗證相關(guān)指標(biāo)后出具項目《核實意見書》。復(fù)審建筑規(guī)劃許可各項內(nèi)容包括：建筑平面位置、建筑間距、建筑立面與色彩、各單體層數(shù)層高、建筑高度、建筑面積、建筑密度、建筑內(nèi)部使用功能、綠地率、停車場(庫)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、市政公用設(shè)施、物業(yè)管理設(shè)施、社區(qū)用房及臨時建設(shè)設(shè)施拆除情況等?！逗藢嵰庖姇返慕Y(jié)論通常是以列表或者綜述報告的形式列出。目前，南平市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的維護和處理由南平市城鄉(xiāng)勘測大隊負責(zé)，對基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)和各個規(guī)劃竣工項目的平面布局、空間布局等各項技術(shù)指標(biāo)的圖表數(shù)據(jù)進行實時維護和更新。

5 結(jié)語

作為建筑工程項目批后管理一項重要的程序，建筑工程竣工條件核實測量是依法行使規(guī)劃監(jiān)督職能，實施城市規(guī)劃審批動態(tài)管理的重要舉措，作為閩北山區(qū)中心城市，南平市各項規(guī)劃建設(shè)正在逐步加強監(jiān)督和管理，因此，特殊要求的現(xiàn)勢測量成果資料，對滿足建設(shè)項目的驗收過程至關(guān)重要。

傳統(tǒng)測量技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)自成體系，既有其成熟的一面也存在需要改進的地方。而隨著測繪技術(shù)的發(fā)展和高新技術(shù)引進，在提高精確度和運營效率的同時，其結(jié)果會越來越達到科學(xué)化、精細化的標(biāo)準(zhǔn)，如結(jié)合使用三維激光掃描生成二維和三維數(shù)據(jù)產(chǎn)品，彌補了建筑物的立面色彩和圖表沒有顯示缺點，對建立完善的城市規(guī)劃和管理體系，實現(xiàn)城市規(guī)劃管理整體布局更加科學(xué)化具有重要意義。

[1] 閩建規(guī)[2008]15號，福建省建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實管理的指導(dǎo)意見[Z].

[2] 閩建[2012]11號，福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(試行)[S].

[3] CJJ/T 8—2011，城市測量規(guī)范[S].

[4] GB/T 50353—2013，建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范[S].

[5] 魏福銀.城市建筑工程規(guī)劃竣工測量探討[J].城市勘測,2010(4):126-129.

[6] 王利平.城市規(guī)劃管理中的建筑物竣工測量探討[J].山西建筑,2009，35(1)：354-355.

[7] 張順期,李 黎,左 佳.建筑工程規(guī)劃條件核實測量的質(zhì)量控制探討[J].城市勘測,2014(5):117-119.

[8] 李 杰.建筑物竣工測量數(shù)據(jù)處理及質(zhì)量控制[J].測繪通報,2004(7):112.

Inquiry on building engineering completion planning conditions measurement of Nanping city

Wu Shunliang

(FujianNanpingUrban-RuralSurveyTeam,Nanping353000,China)

The paper discusses building engineering completion planning measurement contents and implementation demands in Nanping urban-rural planning management, introduces building completion measurement procedures of Nanping city with one community as an example, and explores building engineering completion planning measurement accuracy control and acceptance reports and other relevant issues, which has important meaning for establishing perfect city planning and management system.

architecture, completion measurement, architectural area, plot ratio, completion report

1009-6825(2015)05-0184-03

2014-12-08

吳順良(1973- )，男，工程師

TU198

A