文/高榮偉

房地產(chǎn)眾籌類的金融產(chǎn)品到底是不是一個(gè)新的金礦，依然有待觀察。

房地產(chǎn)界的眾籌風(fēng)已經(jīng)吹到了中國(guó)。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡。

在轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力之下，地產(chǎn)電商和傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)都在尋找新的突破口。開(kāi)發(fā)商不約而同地瞄上了“眾籌”背后的商機(jī)。在平安好房首席執(zhí)行官莊諾看來(lái)，“在整個(gè)房?jī)r(jià)構(gòu)成中，40%是地價(jià)，15%是借貸融資成本，3%到5%是營(yíng)銷成本。當(dāng)眾籌成為集資的主要方式時(shí)，借貸融資成本和營(yíng)銷成本將不再存在，真正可實(shí)現(xiàn)降房?jī)r(jià)的目標(biāo)?！?/p>

忽如一夜“眾籌”來(lái)

“眾籌”，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，還是個(gè)模糊的概念。那么，“眾籌”究竟是什么呢？團(tuán)購(gòu)？集資？

所謂眾籌，指的是利用互聯(lián)網(wǎng)向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目?！氨娀I”由發(fā)起人、跟投人、平臺(tái)三個(gè)方面構(gòu)成，具有低門(mén)檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征。

2012年12月8日，美國(guó)網(wǎng)站Fundrise率先將“眾籌”的概念植入房地產(chǎn)中，米勒兄弟的“房地產(chǎn)眾籌”模式一經(jīng)上線便獲得了火爆的反響。

如今，房地產(chǎn)界的眾籌風(fēng)已經(jīng)吹到了中國(guó)。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡，房地產(chǎn)眾籌成為互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域一顆閃亮的新星。媒體報(bào)道，2014年上半年，國(guó)內(nèi)眾籌共完成融資為1423起，募集資金的總金額約為一億九千萬(wàn)。不過(guò)，從市場(chǎng)規(guī)模上來(lái)看，眾籌的這一數(shù)字與P2P網(wǎng)貸規(guī)模相比差距甚遠(yuǎn)。

進(jìn)入2014年年底，互聯(lián)網(wǎng)“眾籌”之戰(zhàn)終于在地產(chǎn)行業(yè)全面打響，房企、電商、中介先后加入了對(duì)這一新興領(lǐng)域的爭(zhēng)奪。2014年12月25日，本土房企申基集團(tuán)聯(lián)手搜房網(wǎng)推出首個(gè)千萬(wàn)級(jí)別墅眾籌項(xiàng)目，據(jù)悉，700萬(wàn)元的眾籌金額在兩小時(shí)內(nèi)被一搶而空。進(jìn)入2015年，全國(guó)已有近10家房企參與了京東、搜房等電商平臺(tái)推出的眾籌活動(dòng)。今年5月29日，新浪樂(lè)居推出的萬(wàn)科黃埔倉(cāng)眾籌活動(dòng)正式線上開(kāi)搶，45秒內(nèi)搶空，平均每秒鐘成功支付7.62個(gè)，再次刷新紀(jì)錄。

5月31日，萬(wàn)科黃埔倉(cāng)舉行了線下競(jìng)拍，價(jià)值70余萬(wàn)的房子38萬(wàn)起拍。媒體親眼見(jiàn)證了樂(lè)居華南O2O房產(chǎn)眾籌打造的第二次傳奇?！敖?jīng)過(guò)39輪的激烈競(jìng)拍，黃先生以66.5萬(wàn)元拿下房源，溢價(jià)84.72%，溢價(jià)總金額30.5萬(wàn)?！?/p>

不過(guò)，總體而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，其模式也相對(duì)簡(jiǎn)單，主要有三種。

投資理財(cái)產(chǎn)品型

去年9月，萬(wàn)科蘇州公司推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。科制定的規(guī)則是，只要投資1000元以上，就可以成為投資者，并獲得不低于40%的預(yù)期年化收益率；籌到54萬(wàn)元總額截止，相當(dāng)于總價(jià)的6折。此前，萬(wàn)科還與平安一起開(kāi)發(fā)了一款年化收益率在6.5%以上的金融產(chǎn)品——“平安萬(wàn)科購(gòu)房寶”，“投資者在獲得理財(cái)收益的同時(shí)，還可以同時(shí)認(rèn)購(gòu)房源。”萬(wàn)科方面稱，這一產(chǎn)品是萬(wàn)科主動(dòng)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維改變傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)與銷售模式的有益探索。據(jù)說(shuō)，郁亮對(duì)于萬(wàn)科的遠(yuǎn)景規(guī)劃是，把員工和合作伙伴變?yōu)楹匣锶?，同時(shí)把萬(wàn)科改造為一家眾籌公司。

營(yíng)銷推廣型

在與百度、淘寶合作之后，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷渠道的萬(wàn)科又試圖通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融“嘗鮮”來(lái)增加樓盤(pán)銷售量。對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，眾籌模式最大的好處，是可以借眾籌吸引客戶，同時(shí)分析客戶的購(gòu)買能力，進(jìn)而有針對(duì)性地進(jìn)行營(yíng)銷。

“對(duì)于房企而言，與電商合作以眾籌等形式拓寬營(yíng)銷渠道，這是進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融最快的途徑?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，目前，地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)和改善性需求轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)行業(yè)以開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷售為主導(dǎo)的傳統(tǒng)模式將受沖擊，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的房企、中介、電商也都需要根據(jù)市場(chǎng)變化，調(diào)整各自的營(yíng)銷模式。在營(yíng)銷模式方面，金科、萬(wàn)科、首創(chuàng)、中鐵等房企開(kāi)始自建“全民營(yíng)銷平臺(tái)”，而遠(yuǎn)洋、保利、申基等房企則通過(guò)眾籌的方式，在營(yíng)銷渠道方面尋找與互聯(lián)網(wǎng)接軌的方向。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，眾籌一方面可以緩解融資壓力、分散投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，拓寬銷售渠道和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方式的有益嘗試，開(kāi)發(fā)商利用新的營(yíng)銷方式獲得曝光展示機(jī)會(huì)。

合作建房型

投資理財(cái)型的房地產(chǎn)眾籌讓人們享受到的是“土豪式”的投資收益盛宴，營(yíng)銷型房地產(chǎn)眾籌讓開(kāi)發(fā)商可以更大力度地讓利給購(gòu)房者，而合作建房型目標(biāo)是擠出房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，讓更多人以成本價(jià)置業(yè)。去年10月10日，南京一家地產(chǎn)公司推出國(guó)內(nèi)首家眾籌建房投資平臺(tái)——“樂(lè)居眾籌”。其置業(yè)模式是，先尋找購(gòu)房群體，然后根據(jù)客戶的購(gòu)房居住需求拿地，并通過(guò)專業(yè)開(kāi)發(fā)商代建直至最終交付使用，整個(gè)建造過(guò)程公開(kāi)透明。對(duì)于參與者最擔(dān)憂的資金安全問(wèn)題，“樂(lè)居眾籌”通過(guò)第三方銀行監(jiān)管資金解決，“封閉運(yùn)作，?？顚Ｓ?，確保資金安全”。

合作建房型模式通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)手段，將購(gòu)房者匯聚起來(lái)，籌集到資金后聘請(qǐng)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)建房。此種模式將傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商建房子、購(gòu)買者買房子的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者聘請(qǐng)開(kāi)發(fā)商建房子的雇傭關(guān)系。而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著可以以更低廉的價(jià)格買到房子；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則解決了開(kāi)發(fā)商的資金及客戶問(wèn)題。

投資眾籌需謹(jǐn)慎

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，相較于傳統(tǒng)的投融資模式，房地產(chǎn)眾籌擁有極大的發(fā)展空間，值得期待。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)眾籌概念在國(guó)內(nèi)的走紅，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)眾籌的質(zhì)疑也漸漸浮出水面。

中籌網(wǎng)金創(chuàng)始人唐人近期在接受媒體采訪時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌行業(yè)尚存一些問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，某股權(quán)投資基金公司推出“眾籌建房”項(xiàng)目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場(chǎng)價(jià)便宜的房子。這種非公開(kāi)的“收費(fèi)會(huì)員制”籌資形式明顯是一種偽眾籌行為，其本質(zhì)是打著互聯(lián)網(wǎng)金融——眾籌融資旗號(hào)，穿著互聯(lián)網(wǎng)金融的馬甲，吸收公眾資金。如果眾籌平臺(tái)方不能保持“獨(dú)立性”，成為直接或間接的交易方，就會(huì)不可避免地成為收款主體，從而形成一個(gè)巨大的“資金池”，潛在“風(fēng)險(xiǎn)”就會(huì)產(chǎn)生。反觀以往P2P平臺(tái)卷款跑路事件，可知平臺(tái)自建資金池將會(huì)給不明真相的普通投資者帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥顿Y者份額如果持有時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，有可能導(dǎo)致資金被套牢，無(wú)法轉(zhuǎn)讓。

“通過(guò)眾籌活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商可以在房子出售之前提前獲得資金，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，眾籌買房降低了購(gòu)房門(mén)檻，似乎更劃算，不過(guò)，需要提醒投資人的是，地產(chǎn)眾籌機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存?！睒I(yè)內(nèi)人士不無(wú)憂慮地指出。在樓市投資屬性逐漸弱化，客戶剛性需求降低，炒房時(shí)機(jī)今非昔比的時(shí)代，房地產(chǎn)眾籌類的金融產(chǎn)品是不是一個(gè)新的金礦，依然有待觀察。