夏汀

近日，陶女士向《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》吐槽買(mǎi)房的那些煩心事。連續(xù)多日的“跑斷腿、磨破嘴”后，她終于簽訂了合同，在上海購(gòu)買(mǎi)了一套300多萬(wàn)元的二手房。

誰(shuí)料，鬧心的事還沒(méi)完。她向工商銀行申請(qǐng)了商業(yè)貸款，“雖然還沒(méi)過(guò)戶(hù)，但是工行回復(fù)貸款審批已完成，隨后立刻在卡里扣款4000多元”。

“如果按照合同成交價(jià)1‰收費(fèi)，那么應(yīng)該是3000多元?！碧张侩S即電話(huà)咨詢(xún)工行信貸員，得到的解釋是“按照銀行內(nèi)部評(píng)估價(jià)格征收”。陶女士非常納悶，“這套房子在銀行那兒瞬間就增值了100多萬(wàn)？那么為什么貸款額不能按照評(píng)估價(jià)400萬(wàn)來(lái)放貸？”

今年以來(lái)，樓市交易升溫，很多購(gòu)房者像陶女士一樣，在申請(qǐng)二手房商業(yè)貸款時(shí)，被要求繳納一筆動(dòng)輒數(shù)千元的評(píng)估費(fèi)。然而，這筆錢(qián)的繳納標(biāo)準(zhǔn)是多少？該由購(gòu)房者承擔(dān)嗎？

收費(fèi)有彈性

建設(shè)銀行住房貸款部的業(yè)務(wù)員小張向記者介紹：“所謂房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，就是銀行在審核貸款時(shí)，對(duì)購(gòu)房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所產(chǎn)生的費(fèi)用?！?/p>

小張說(shuō)：“二手房交易與新房市場(chǎng)的交易不同，這套房子很可能沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何機(jī)構(gòu)或部門(mén)定過(guò)價(jià)，如果銀行僅僅按照雙方的交易價(jià)來(lái)提供貸款，難免會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此就需要專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估，以確定該交易住房的價(jià)格?！?/p>

本刊記者以購(gòu)房者名義咨詢(xún)發(fā)現(xiàn)，在上海、北京、南京等多個(gè)城市，向購(gòu)房者收取房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評(píng)估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請(qǐng)人承擔(dān)評(píng)估費(fèi)。

一家小型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人小楊向記者透露，房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)一般在房?jī)r(jià)的1‰-5‰不等。據(jù)悉，1995年國(guó)家規(guī)定房屋估價(jià)100萬(wàn)元以下，評(píng)估費(fèi)最高收5‰，各地具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂贫ā?/p>

然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)的議價(jià)彈性很大，尤其是一些房地產(chǎn)中介代收時(shí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一?！叭绻孔涌們r(jià)達(dá)到500萬(wàn)元，評(píng)估費(fèi)能打折扣優(yōu)惠，當(dāng)然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元?！?/p>

小楊坦言，他曾經(jīng)遭遇過(guò)態(tài)度強(qiáng)勢(shì)的客戶(hù)，堅(jiān)決不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用，最后就從中介費(fèi)里讓出相關(guān)的費(fèi)用：“反正也沒(méi)多少錢(qián)”。

網(wǎng)友王先生在某知名網(wǎng)站的BBS里分享了自己的親身經(jīng)歷：中介原定收取其1‰的房屋評(píng)估費(fèi)，但他態(tài)度相當(dāng)強(qiáng)硬地表示不會(huì)支付這筆不合理的費(fèi)用。在與中介的兩三個(gè)來(lái)回之后，得到了中介的最終回復(fù)，王先生只需要支付100元的“咨詢(xún)費(fèi)”。

從4000元到100元，評(píng)估費(fèi)的價(jià)格之所以有如此彈性，有業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)骸半m然客戶(hù)所繳納的評(píng)估費(fèi)應(yīng)該直接交給評(píng)估公司，但這筆費(fèi)用一般都是通過(guò)中介公司交納的，中間的議價(jià)空間就比較大了?！?/p>

目前市場(chǎng)上，二手房評(píng)估是眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)，不過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的客戶(hù)主要還是偏重于企業(yè)。

王先生表示，交完錢(qián)后就沒(méi)人再提評(píng)估的事，他既沒(méi)見(jiàn)到估價(jià)人員，也沒(méi)看到評(píng)估報(bào)告。最后只收到一張標(biāo)有“預(yù)收評(píng)估費(fèi)”字樣的收據(jù)，連發(fā)票都沒(méi)有。

根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象狀況，還要現(xiàn)場(chǎng)拍照記錄。但像王先生一樣，花錢(qián)買(mǎi)報(bào)告的購(gòu)房者不在少數(shù)，所謂評(píng)估只是“走過(guò)場(chǎng)”。

小楊向記者解釋?zhuān)u(píng)估公司一般不會(huì)要求去住房?jī)?nèi)部進(jìn)行拍照，而是在外部進(jìn)行勘察，了解其環(huán)境以及大致的房型即可，“這樣不會(huì)給買(mǎi)賣(mài)住房的雙方帶來(lái)太大的麻煩?！?/p>

錢(qián)進(jìn)了誰(shuí)的口袋

盡管銀行聲明收費(fèi)是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但多數(shù)銀行均有指定的合作評(píng)估機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者可以在3-5家合作機(jī)構(gòu)中“隨機(jī)”選取。

“銀行貸款通常只承認(rèn)至少二級(jí)以上資質(zhì)的評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告?！毙堈f(shuō)，“不少銀行都有自己簽約的評(píng)估公司，交易雙方只能通過(guò)這家評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

“銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，顯然剝奪了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利?！鄙虾Ｊ邢M(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)法律與理論研究部主任汪鶇說(shuō)。

其中，最大贏家無(wú)疑是銀行。有銀行人士透露，部分銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在利益返點(diǎn)，返點(diǎn)的比例甚至可達(dá)到一半，銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶(hù)經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。

值得注意的是，即使部分銀行已經(jīng)不要求購(gòu)房者承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用，但房產(chǎn)中介與評(píng)估機(jī)構(gòu)依舊利用信息不對(duì)稱(chēng)向購(gòu)房者“下手”。

在采訪中，不少市民都向記者表示，通過(guò)中介買(mǎi)房時(shí)都遭遇過(guò)“糊涂賬”，不明白哪些費(fèi)用該收，收取的標(biāo)準(zhǔn)是什么，各家中介實(shí)際收取的也不一致。

本刊記者以購(gòu)房者的名義咨詢(xún)了一家房產(chǎn)中介門(mén)店，工作人員介紹說(shuō)，“除了房款、稅費(fèi)之外，我們要收取總房款1%的中介傭金，還有評(píng)估費(fèi)，按房款5‰來(lái)收?！币簿褪钦f(shuō)，如果成交一套300萬(wàn)元的二手房，購(gòu)房者要交3萬(wàn)元中介費(fèi)，1.5萬(wàn)元評(píng)估費(fèi)。

該工作人員稱(chēng)：“評(píng)估費(fèi)是交給評(píng)估公司的，費(fèi)用屬于代收?！彼麖?qiáng)調(diào)，他們公司有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，可以把房?jī)r(jià)評(píng)低，有助于購(gòu)房者在繳稅的時(shí)候“省錢(qián)”。

“5.6%的營(yíng)業(yè)稅、1%的個(gè)稅還有契稅，這一下子就可以少繳好幾萬(wàn)的稅，花5‰的評(píng)估費(fèi)很劃算。而且我們跟各家銀行熟，知道哪家銀行利率打折，門(mén)檻低，放款快，比你自己跑腿辦省心、省事還省錢(qián)?！?/p>

小楊說(shuō)，很多房產(chǎn)中介代辦按揭，自然是想要吃回扣，會(huì)糊弄購(gòu)房者，很多購(gòu)房者不懂，便做了冤大頭，“表面上評(píng)估公司收費(fèi)，但大部分流進(jìn)房屋中介和利益第三方的腰包”。

該由誰(shuí)承擔(dān)

2006年，原建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)”。

法律界人士認(rèn)為，評(píng)估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段，依據(jù)誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)原則，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評(píng)估費(fèi)用，但部分銀行及中介要求購(gòu)房者承擔(dān)，有濫用強(qiáng)勢(shì)地位追求不當(dāng)利益之嫌。

曾在房產(chǎn)公司任職的上海星瀚律師事務(wù)所主任衛(wèi)新說(shuō)：“‘通知中提到的‘另有約定，是銀行在少數(shù)情況下與借貸人協(xié)商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場(chǎng)慣例，利用購(gòu)房者對(duì)業(yè)務(wù)流程不熟悉、信息不對(duì)稱(chēng)，轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)，侵害了消費(fèi)者權(quán)益?！?/p>

“銀行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶(hù)埋單，暴露出相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管缺失?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

有專(zhuān)家表示，評(píng)估費(fèi)不應(yīng)由銀行硬性規(guī)定，而是應(yīng)該讓客戶(hù)自己選擇一定級(jí)別的評(píng)估公司，再由銀行確認(rèn)。這樣也能避免銀行和評(píng)估公司之間可能產(chǎn)生的貓膩。

對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院兼職教授趙慶民說(shuō)：“二手房評(píng)估相對(duì)簡(jiǎn)單、程序化，過(guò)高的收費(fèi)、豐厚的利潤(rùn)為各方留出牟利空間，建議物價(jià)部門(mén)對(duì)這筆費(fèi)用設(shè)立上下限進(jìn)行規(guī)范。”

“斬?cái)喾慨a(chǎn)評(píng)估灰色利益鏈，僅憑一紙通知或者地方消協(xié)的維權(quán)吶喊，難以奏效?！敝械伦C券銀行業(yè)分析師佘閔華表示，希望相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步規(guī)范收費(fèi)，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)存在的轉(zhuǎn)嫁行為、利益分成等嚴(yán)肅處理，嚴(yán)厲追責(zé)。