陳玉林

【摘要】商業(yè)綜合體為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)，本文探求商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的合理思路。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)；管理

一般的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商會(huì)在規(guī)劃概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段選用一個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，在施工圖設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)另選一個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。如果能和多次成功合作的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，就更能保證項(xiàng)目高效地進(jìn)行和開(kāi)發(fā)商意愿的達(dá)成。

一、設(shè)計(jì)過(guò)程概述

每個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都包括以下四個(gè)主要的階段：規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段、建筑方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段。

（1）在規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的基本形狀和體量將被決定，從而確定了項(xiàng)目的整體定位和設(shè)計(jì)目標(biāo)；

（2）建筑方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段是在概念設(shè)計(jì)提供的合理概念基礎(chǔ)上，深入設(shè)計(jì)包含了對(duì)各個(gè)組成部分更詳細(xì)的設(shè)計(jì)和發(fā)展；

（3）施工圖設(shè)計(jì)階段是更深入更精細(xì)化的設(shè)計(jì)，是結(jié)構(gòu)造價(jià)計(jì)算、簽訂合同以及實(shí)際施工的基礎(chǔ)。

二、案例分析

某項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)的CBD內(nèi)，由三座塔樓和商業(yè)裙房組成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星級(jí)酒店、高檔辦公、大型購(gòu)物中心。總建筑面積約為250000m2。三座塔樓高度均為140m?；亟煌ū憷?，地上交通，位于三條主干道中間；地下交通，未來(lái)將與地鐵的兩個(gè)站點(diǎn)相連。本項(xiàng)目遵循高品質(zhì)購(gòu)物中心的功能布局原則，通過(guò)“一站式”娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所和休閑空間，圍繞以超五星級(jí)酒店，精品酒店式公寓，甲級(jí)辦公樓，營(yíng)造一個(gè)豪華舒適，令人愉悅的綜合性都市綜合體。

1、設(shè)計(jì)管理過(guò)程

在這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，是按縱向分階段管理。各階段的設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)和內(nèi)容總結(jié)如下：

1.1項(xiàng)目的可行性研究階段

這個(gè)階段主要的工作包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位（包括酒店和酒店式公寓定位、檔次、規(guī)模、類型等，商業(yè)模式和主題的定位）；業(yè)態(tài)規(guī)劃和之間比例及技術(shù)參數(shù)和要求；公共區(qū)和營(yíng)業(yè)區(qū)的面積配比要求；主力商業(yè)面積規(guī)模和配置要求等。并在這個(gè)階段編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、編制設(shè)計(jì)總進(jìn)度計(jì)劃；選擇和確定設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、顧問(wèn)公司、管理公司，包括建筑方案設(shè)計(jì)公司、酒店顧問(wèn)、營(yíng)銷顧問(wèn)、商業(yè)顧問(wèn)公司、消防、室內(nèi)、景觀、物業(yè)、交通、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻、擦窗機(jī)、預(yù)算、標(biāo)識(shí)、綠色建筑、等技術(shù)顧問(wèn)公司、地方甲級(jí)設(shè)計(jì)院、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)公司。

1.2概念設(shè)計(jì)階段

在這個(gè)階段，由確定的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容做規(guī)劃概念方案。在這階段的設(shè)計(jì)過(guò)程中，酒店顧問(wèn)、商業(yè)顧問(wèn)、營(yíng)銷顧問(wèn)應(yīng)積極參與，并提供意見(jiàn)。

1.3建筑方案設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃概念方案明確后，進(jìn)入建筑方案設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段應(yīng)該有更多的顧問(wèn)公司參與進(jìn)來(lái)。包括：商業(yè)、酒店、營(yíng)銷、室內(nèi)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、交通、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、消防、人防、預(yù)算等顧問(wèn)配合。施工圖設(shè)計(jì)院要確定，并介入設(shè)計(jì)，對(duì)方案提出意見(jiàn)。

1.4擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)是在建筑方案設(shè)計(jì)通過(guò)當(dāng)?shù)卣畬徟ㄟ^(guò)后，開(kāi)始深入。

這個(gè)階段的結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)計(jì)的方向要確定和深化。商業(yè)、酒店、營(yíng)銷、物業(yè)、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、預(yù)算等顧問(wèn)公司配合。

1.5施工圖設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段是精細(xì)化設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：綠色建筑、擦窗機(jī)、幕墻、游泳池、機(jī)電等提供深化條件圖?；訃o(hù)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（含樣板房設(shè)計(jì)）燈光設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、新風(fēng)系統(tǒng)、燃?xì)忮仩t熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、酒店廚房專項(xiàng)設(shè)計(jì)、燃?xì)忮仩t熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、中央吸塵專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)、酒店室內(nèi)方案設(shè)計(jì)、綠色建筑設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、排雨、排污管道設(shè)計(jì)、電氣管線設(shè)計(jì)、電信、通訊管道設(shè)計(jì)、煤氣管道設(shè)計(jì)、自來(lái)水管道設(shè)計(jì)等等。

1.6施工圖審查階段

建筑施工圖完成后，需送當(dāng)?shù)厥┕D審查機(jī)構(gòu)審查。審查通過(guò)后，方能進(jìn)入下一步施工階段。

2、設(shè)計(jì)管理思路

目前的做法為：集團(tuán)公司設(shè)立設(shè)計(jì)管理中心、營(yíng)銷投資中心、商業(yè)管理公司、酒店管理公司；項(xiàng)目公司成立總師辦、前期部。此外，與政府各相關(guān)管理部門(mén)的溝通，均由項(xiàng)目公司的前期部負(fù)責(zé)。由于各個(gè)部門(mén)分工明確，合作順利，使得該項(xiàng)目由前期策劃、概念方案到建筑方案審批通過(guò)，僅僅用了一年的時(shí)間。

但是其中也有設(shè)計(jì)反復(fù)的過(guò)程。商業(yè)定位和招商過(guò)程是一個(gè)受外界因素影響和制約較大的過(guò)程，所以商業(yè)定位會(huì)常常反復(fù)和修改，從而帶來(lái)設(shè)計(jì)的反復(fù)和時(shí)間的延誤。國(guó)內(nèi)比較成熟的商業(yè)開(kāi)發(fā)商的做法是將商業(yè)產(chǎn)品做成模塊，訂單式操作，標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)流程，從而能更準(zhǔn)確的定位、縮短開(kāi)發(fā)周期、快速回收資金、提高利潤(rùn)率。

3、設(shè)計(jì)管理把控關(guān)鍵點(diǎn)

在參與這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，總結(jié)整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程，有以下幾個(gè)關(guān)鍵的因素應(yīng)要提高重視，把控好這幾個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)綜合體的設(shè)計(jì)管理將起到事半功倍的效果，也是綜合體的成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

（1）產(chǎn)品定位的重要性；項(xiàng)目產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性是關(guān)系到綜合體開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，做好定位，是所有工作的基礎(chǔ)。

（2）研究政策的重要性；對(duì)當(dāng)?shù)馗髦鞴懿块T(mén)的政策研究和理解，是設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)管理人員和前期工作人員必須認(rèn)真做好的工作。建筑方案設(shè)計(jì)順利通過(guò)政府審批的保證。

（3）設(shè)計(jì)管理人員合理配置的重要性

設(shè)計(jì)管理人員的專業(yè)性和管理能力對(duì)綜合體設(shè)計(jì)的品質(zhì)把控和進(jìn)度把控起到非常大的作用。

（4）設(shè)計(jì)公司選擇的重要性

好的設(shè)計(jì)公司會(huì)提供高品質(zhì)的設(shè)計(jì)成果，更好的理解和表達(dá)開(kāi)發(fā)商的意愿，也能提高更好的配合服務(wù)。

（5）保證設(shè)計(jì)合理周期的重要性

給設(shè)計(jì)公司合理的設(shè)計(jì)周期，是設(shè)計(jì)品質(zhì)保證的前提，開(kāi)發(fā)商不能因?yàn)槟承┱我蛩兀つ靠s短設(shè)計(jì)周期，導(dǎo)致設(shè)計(jì)品質(zhì)降低，最終帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上損失。

（6）專項(xiàng)市場(chǎng)提前考察的重要性

綜合體的設(shè)計(jì)內(nèi)容復(fù)雜，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)花一定的時(shí)間和精力考察專項(xiàng)市場(chǎng)，可以更好地把控設(shè)計(jì)的品質(zhì)和進(jìn)度。

（7）規(guī)范設(shè)計(jì)管理流程，做集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化的重要性

公司有一套合理的，操作性強(qiáng)的設(shè)計(jì)管理流程是順利推動(dòng)綜合體設(shè)計(jì)的制度保證，而產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化是縮短設(shè)計(jì)周期、保證設(shè)計(jì)成果、節(jié)約成本的有力措施。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)市場(chǎng)的需求，不斷總結(jié)，調(diào)整管理思路，完善公司的管理流程、提高管理水平，通過(guò)與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等資源的合作，開(kāi)發(fā)商會(huì)成功地建造出更多高品質(zhì)的綜合體，為城市建設(shè)、民眾生活品質(zhì)的提高。

參考文獻(xiàn)

[1]王楨棟.當(dāng)代城市建筑綜合體研究[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010.