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        深圳市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬分析

        2015-06-09 18:39:37石盼
        關(guān)鍵詞:權(quán)屬物權(quán)法停車位

        [摘要]關(guān)于住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題由來已久,無論是在學(xué)術(shù)理論探討上還是在實(shí)際日常生活中,因產(chǎn)權(quán)不明在開發(fā)商與業(yè)主之間引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價(jià)的提升,這種紛爭愈演愈烈。深圳市為解決停車位相關(guān)問題也出臺(tái)了相應(yīng)的停車位管理辦法,辦法擬對停車位進(jìn)行分類設(shè)置并分別確權(quán)。文章主要對這種確權(quán)方式是否合法進(jìn)行了分析,并對這種開創(chuàng)式的車位歸屬表示肯定。

        [關(guān)鍵詞]停車位;權(quán)屬;物權(quán)法;辦法

        盡管《物權(quán)法》及與之相關(guān)的司法解釋1的有關(guān)條款對停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定,但均無法判斷在建筑物區(qū)分所有權(quán)的情形下停車位究竟該歸何者所有2。當(dāng)前,廣大民眾對于早日確權(quán)并解決停車位問題的呼聲也越來越高。2013年深圳“兩會(huì)”期間,南方都市報(bào)提出“關(guān)于明晰住宅地下停車位產(chǎn)權(quán),解決租、賣亂象的建議”的南都5號(hào)提案,將解決停車位問題提升到全市重大民生問題的層面。3與此同時(shí),停車位問題也引發(fā)了市人大代表、政協(xié)委員的高度關(guān)注,多次就停車位問題提出建議和提案。對此,深圳市人民政府法制辦公室和深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)一直致力于尋找平衡各方利益的妥當(dāng)途徑,依據(jù)《物權(quán)法》及有關(guān)法律法規(guī),在學(xué)習(xí)和借鑒其他國家和城市的做法以及充分考慮深圳土地資源緊缺、停車位歷史遺留問題復(fù)雜等實(shí)際情況的基礎(chǔ)上,起草并出臺(tái)了《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《辦法》)。該《辦法》對深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目附設(shè)停車位權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等問題進(jìn)行了規(guī)定,以期對停車位爭議問題能從源頭上得到解決。筆者就《辦法》的相關(guān)規(guī)定,解讀如下:

        一、《辦法》對停車位權(quán)屬問題的相關(guān)規(guī)定

        在討論深圳市停車位權(quán)屬問題之前,有一個(gè)問題需要予以說明,即本《辦法》雖然著眼于深圳停車位問題,但是由于停車位問題紛繁復(fù)雜,不僅涉及新開發(fā)商品房附設(shè)停車位,還包括現(xiàn)有停車位(或稱歷史停車位)。對于新開發(fā)商品房附設(shè)停車位可以加以統(tǒng)一的調(diào)整,但對于歷史停車位,由于情況不一,如果加以統(tǒng)一的限定,難免不會(huì)引發(fā)諸多矛盾和爭議。因此,《辦法》著力于規(guī)范新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的停車位權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等問題,以明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位問題的處理方向。對停車位歷史遺留問題,在做好情況摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上,再秉持依法、公平、公正和業(yè)主自治等原則,出臺(tái)專門的規(guī)范進(jìn)行解決。

        關(guān)于深圳市新開發(fā)商品房住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題,《辦法》第4條作出了相應(yīng)的規(guī)定4,從該條對停車位的權(quán)屬問題的規(guī)定中可以看出,深圳市擬對新開發(fā)小區(qū)停車位進(jìn)行分類設(shè)置并分別確權(quán)。目前國內(nèi)并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目附設(shè)停車位進(jìn)行分類的做法。在一些地方,停車位被分為三種不同的類型,即法定停車位、自行增設(shè)停車位和獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位,對于這三種不同類型的停車位予之不同的權(quán)屬設(shè)計(jì)規(guī)則5?!段餀?quán)法》出臺(tái)前后,關(guān)于停車位權(quán)屬的爭論基于不同利益主體的不同立場和需求而存在諸多分歧,然而這些分歧并沒有因?yàn)椤段餀?quán)法》的出臺(tái)而得到相應(yīng)的緩解,由于相應(yīng)的規(guī)定并不詳盡,不同的解釋主體由此得出了不同的解釋結(jié)論,這也是車位問題至今未能很好解決的原因。深圳市在結(jié)合域外國家和地區(qū)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和深圳市實(shí)際情況的基礎(chǔ)上將新建停車位分為配建停車位和增設(shè)停車位兩種,并在土地使用權(quán)出讓的環(huán)節(jié),通過合同的方式事先約定配建停車位歸全體業(yè)主共有,增設(shè)停車位可以將之約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。

        二、《辦法》相關(guān)規(guī)定的合理性分析

        《辦法》在征求意見期間,意見紛紜、莫衷一是。分歧點(diǎn)主要集中表現(xiàn)在兩種截然相反的觀點(diǎn)上:其一主要是代表廣大業(yè)主利益的一方表示該規(guī)定不違法,是在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)和授權(quán)之下所作的更為詳盡的規(guī)定;其二主要是代表開發(fā)商利益的一方表示該規(guī)定是對現(xiàn)有法律的違背與逾越。雙方爭議的焦點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面:

        (一)《辦法》是否違反了《立法法》

        《立法法》第8條規(guī)定,部分事項(xiàng)只能由法律加以規(guī)定,其中包括民事基本制度。車位所有權(quán)的歸屬問題是《物權(quán)法》的內(nèi)容之一,也是一項(xiàng)民事基本制度。關(guān)于車位權(quán)屬等問題只能由法律加以規(guī)定,《辦法》擬采用政府規(guī)范性文件的方式出臺(tái),在效力位階上不及法律,部分房產(chǎn)商律師認(rèn)為,此種停車位確權(quán)的方式有違《立法法》的規(guī)定,有以紅頭文件的形式規(guī)避法律規(guī)定之嫌6。針對這一問題,廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師對此做出了有力的回應(yīng),他認(rèn)為:首先,《物權(quán)法》第74條第2款關(guān)于停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題采用的是約定取得制;其次,《辦法》對于停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有明確的指出配建停車位和增設(shè)停車位具體歸誰所有,而是規(guī)定“可約定”為全體業(yè)主共有或者是歸開發(fā)企業(yè)所有。因此,《辦法》的相關(guān)規(guī)定并未違反約定取得制,是符合意思自治的基本原則、符合《物權(quán)法》的7。

        (二)《辦法》是否違反了《物權(quán)法》

        對于《辦法》的規(guī)定是否違反《物權(quán)法》,深圳萬科的代表律師認(rèn)為:第一,依《物權(quán)法》中基于事實(shí)行為取得物權(quán)這一原則8,房地產(chǎn)開發(fā)商在將車位建造完成這一事實(shí)行為成就時(shí),就享有了停車位的初始所有權(quán)。據(jù)此,《物權(quán)法》之相關(guān)規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)明確了此類停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬就是屬于開發(fā)企業(yè)所有9。第二,合同當(dāng)事人不能通過合同約定的形式直接創(chuàng)設(shè)物權(quán),以土地使用權(quán)出讓合同的形式直接對停車位的初始產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約定違反了“物權(quán)法定”的基本原則?!掇k法》通過出讓合同方式確權(quán)的基本邏輯實(shí)際已經(jīng)突破了“物權(quán)法定”的基本原則,是違反現(xiàn)有法律規(guī)定的10。反對方則表示,前文已提及,《物權(quán)法》僅規(guī)定了權(quán)屬可約定取得,至于依事實(shí)行為取得車位的所有權(quán)僅是個(gè)人學(xué)理解釋,沒有法律效力11。

        (三)《辦法》是否違反了《合同法》

        房地產(chǎn)開發(fā)商律師認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全體業(yè)主并非土地使用權(quán)出讓合同的合同主體,根據(jù)合同的“相對性”原則,土地使用權(quán)出讓方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)主人員尚未確定的情況下,約定配建停車位歸業(yè)主共有是沒有法律效力的。12而張茂榮律師認(rèn)為,合同是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果,在締結(jié)合同的過程中,雙方可以提出各自的締約條件,政府作為土地的所有權(quán)人,其在出讓土地時(shí)附條件是其權(quán)利,受讓方可以選擇接受或者不接受,不能接受所附條件可以不與之簽訂土地使用權(quán)出讓合同13。

        在對上述三個(gè)問題進(jìn)行分析思考后,筆者認(rèn)為,首先,從《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定中并不能得出小區(qū)停車位的所有權(quán)屬于開發(fā)企業(yè),這也正是理論和實(shí)務(wù)界在這個(gè)問題上不能得出統(tǒng)一的結(jié)論的原因;其次,《物權(quán)法》僅是指明當(dāng)事人可以采取約定的方式來確定停車位的權(quán)屬,《辦法》第4條關(guān)于權(quán)屬的規(guī)定中擬采用的字眼也是“應(yīng)約定為”、“可約定為”,可見,《辦法》關(guān)于停車位權(quán)屬的確定方式也是采取的約定取得制,這與《物權(quán)法》的規(guī)定是一致的。最后,取得土地使用權(quán)本身也是開發(fā)商建設(shè)停車位的一個(gè)重要前提,在這一環(huán)節(jié),政府與開發(fā)商作為合同的當(dāng)事人,可以自主決定締約的條件,深圳市政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)對停車位的分類設(shè)置及其產(chǎn)權(quán)歸屬所附的條件并無不妥,這也是政府出于公共利益的考慮,平衡房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主利益的結(jié)果。

        三、結(jié)語

        此次《辦法》對于產(chǎn)權(quán)不明問題予以了正視,通過附條件出讓土地的方式明晰產(chǎn)權(quán),切實(shí)地為全體業(yè)主做了一件大好事,因?yàn)闃I(yè)主在購房時(shí)互不相識(shí),形成不了合力,無法集體與房產(chǎn)商協(xié)商約定車位屬于買方所有,深圳市政府已經(jīng)開始正視并面對這一問題,并采取了行之有效的辦法來應(yīng)對。開發(fā)商在配建之外可以根據(jù)自身的能力去增設(shè)停車位,并對增設(shè)的停車位享有相對自由的處分權(quán)限。這種分類確權(quán)的做法一方面可以保障小區(qū)業(yè)主對于停車位的基本需求,另一方面也可以鼓勵(lì)開發(fā)商多建停車位以解決當(dāng)前形勢下停車難的問題。

        現(xiàn)階段,該《辦法》仍在報(bào)市政府審議階段,是否能夠出臺(tái)尚未可知,以上僅是筆者對此問題的淺薄認(rèn)識(shí),不足之處敬請有學(xué)之士指正。

        注釋

        1《物權(quán)法》第74條建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

        建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

        占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。

        《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

        前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

        第6條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

        2丁南:《建筑物區(qū)分所有權(quán)語境下的停車位歸屬———對<物權(quán)法>第七十四條之再解釋》,載《法學(xué)雜志》2012年第10期。

        3http://www.oeeee.com/a/20130111/1067545.html。

        4《辦法》第4條停車位的分類、權(quán)屬、數(shù)量及處分等應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中進(jìn)行約定。配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全體業(yè)主共有,增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。

        5趙海樂:《論我國臺(tái)灣地區(qū)的法定停車位制度及其啟示》,載《北方法學(xué)》2011年第01期。

        6http://money.163.com/14/1211/09/AD63IL5E002534NU.html。

        7http://www.bokee.net/newcirclemodule/article_viewEntry.do?cir-cleId=100288&id=21757575。

        8《物權(quán)法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”。

        9同前注6。

        10同前注6。

        11同前注7。

        12同前注6。

        13同前注7。

        參考文獻(xiàn)

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        [作者簡介]石盼(1990-),湖北天門人,深圳大學(xué)法學(xué)院,法學(xué)碩士學(xué)歷,研究方向:民商法。

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