譚忭

投資者現(xiàn)在對于房地產(chǎn)信托項目可謂聞之色變。

野蠻生長的中國信托行業(yè)正面臨著成長的煩惱，尤其在“奶媽”房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期之后。

早在2012年底，中國信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模就已經(jīng)超越保險晉升為僅次于銀行的第二大金融部門，而到去年，數(shù)據(jù)顯示，2014年全國68家信托公司旗下的信托資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)下了13.98萬億元的歷史新高。

如果說2014年業(yè)績?nèi)耘f勉強可行，今年開年后的行業(yè)數(shù)據(jù)則不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，1月集合類信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模較去年12月都有了將近七成的下降，發(fā)行情況亦十分慘淡。

顯然，一個無法回避的事實是，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起和傳統(tǒng)投資工具頻頻創(chuàng)新，資產(chǎn)管理機構(gòu)之間的競爭顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產(chǎn)品如今不得不面對滯銷的風(fēng)險。信托公司一位不愿具名的內(nèi)部人士向《英才》記者表示，從去年開始，產(chǎn)品的發(fā)行就開始變得困難了，“人們對于信托產(chǎn)品已不再像過去那樣看好，很多流動性更強同時收益很高的基金產(chǎn)品更受歡迎?！痹撊耸窟€透露，該信托旗下約有超過八成以上的信托產(chǎn)品均為房地產(chǎn)項目。

格上理財研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當(dāng)前除了政信類產(chǎn)品比較紅火，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)越來越少，發(fā)行公司本身也在收縮這一塊業(yè)務(wù) “投資者現(xiàn)在對于房地產(chǎn)項目可謂聞之色變”，王燕娛說。

讓人坐不住的信托計劃

房地產(chǎn)信托的2015年悲情大戲由佳兆業(yè)集團（01638.HK）率先登場。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業(yè)的破產(chǎn)傳言，本應(yīng)于1月21日到期的“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”25億產(chǎn)品出現(xiàn)兌付危機，一時風(fēng)聲鶴唳。

同樣，由于債務(wù)官司纏身，上海嘉定悅合國際廣場項目的在建工程被上海閔行區(qū)人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應(yīng)于10月30日到期的天啟308號產(chǎn)品兌付充滿未知。

諸類產(chǎn)品尚不止這些。盡管最終這些項目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。

相較于2014全年到期規(guī)模總計1780億元，2015年房地產(chǎn)集合信托必須償付的金額預(yù)計將達(dá)2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢雪上加霜。數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度中國信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達(dá)到70%左右。同時股市火熱，有分析人士預(yù)測信托今年一季度資本流入將出現(xiàn)負(fù)增長，從而使得上半年迎來下一個償付高峰時資金更加緊張。

瑞士信貸認(rèn)為中國90%的信托基金都有大型國企或地方政府作為其背景有能力進(jìn)行剛性兌付，而10%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。

難打破的剛性兌付

盡管房地產(chǎn)信托面臨較大的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和兌付壓力，中國信托業(yè)協(xié)會專家理事周小明仍然相信，相對2014年末13.98萬億元的信托資產(chǎn)規(guī)模，該年度存在風(fēng)險隱患有369筆項目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業(yè)不良水平，行業(yè)整體風(fēng)險可控。

王燕娛亦對2015年總體抱樂觀態(tài)度，“不管是通過兜底還是延期抑或經(jīng)過第三方機構(gòu)接盤甚至不良資產(chǎn)處理，信托公司還會繼續(xù)走一個剛性兌付的思路，投資者受損失的可能性不大。”

顯然，從過往事例來看，盡管危機頻出，但幾乎所有信托兌付危機最后都以相關(guān)機構(gòu)含淚“剛兌”和投資者虛驚一場收尾。

分析人士認(rèn)為，之所以“剛兌”，主要是因為信托公司自身無法承擔(dān)違約的后果。違約一旦成為事實，必將對公司的品牌形象帶來毀滅性打擊，其后續(xù)發(fā)行的產(chǎn)品也將陷入無人購買的絕境，沒人敢充當(dāng)?shù)谝粋€吃螃蟹的人;其次，目前信托業(yè)的規(guī)模已經(jīng)非常龐大，投資人的信心都建立在剛性兌付的基礎(chǔ)上，風(fēng)險意識的缺失促使很多投資者通過四處借貸甚至變賣家產(chǎn)以認(rèn)購信托產(chǎn)品，一旦發(fā)生違約，必將引發(fā)市場恐慌，信托業(yè)整體信用危機隨之而來，危機甚至可能沖擊實體經(jīng)濟發(fā)展。

同樣，對于已經(jīng)下行的房地產(chǎn)信托來說，剛性兌付機制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產(chǎn)高管對《英才》記者稱，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風(fēng)險升高，與之相對投資者必然會要求更高的收益率?！?/p>

今年2月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布或預(yù)告2014年報的73家上市房企中，業(yè)績下滑的超過一半。與業(yè)績下滑相對的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達(dá)到12.3%，而信托融資成本則高達(dá)17.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，實際融資成本可能比這個數(shù)據(jù)更高。

信托業(yè)謀變

盡管兜底機制讓投資者吃下了定心丸，但這并不利于中國金融市場的健康發(fā)展。目前，信托業(yè)務(wù)收入仍是信托公司的主要收入來源，2014年上述49家信托公司實現(xiàn)信托業(yè)務(wù)收入共計544億元，在總收入中占比高達(dá)69.3%。剛性兌付不打破，風(fēng)險與收益則不會成正比，因此全社會資金價格的定價也不可避免被扭曲。

在銀監(jiān)會機構(gòu)改革中，一項重大組織架構(gòu)調(diào)整就是專門設(shè)立了“信托監(jiān)督管理部”，從原非銀部分離出信托部，專司對信托業(yè)金融機構(gòu)的監(jiān)管職責(zé)。同時，中國信托業(yè)保障基金已于2014年12月12日獲國務(wù)院同意設(shè)立，用來應(yīng)付可能出現(xiàn)的兌付風(fēng)險。

或許這些轉(zhuǎn)型努力不能在短期內(nèi)得到顯著收效，但來自用益信托工作室的報告仍舊為2015年的房地產(chǎn)信托投資帶來了一絲春風(fēng)。該研究機構(gòu)認(rèn)為，隨著降息周期的到來，貨幣政策趨向?qū)捤桑康禺a(chǎn)信托依然有行情。但仍應(yīng)規(guī)避庫存壓力大的三、四線城市和資質(zhì)較差的房地產(chǎn)公司。