葛紅玲，張 雪

(北京工商大學(xué) 經(jīng)濟學(xué)院，北京 100048)

北京保障性住房資金需求量化研究

葛紅玲，張 雪

(北京工商大學(xué) 經(jīng)濟學(xué)院，北京 100048)

保障性住房建設(shè)需要巨大的資金支持，但這項工程到底需要多少資金投入，由于測算依據(jù)和方法存在爭議，目前尚無準(zhǔn)確的量化數(shù)據(jù)。本文考慮長期、短期保障房動態(tài)需求因素的差異，短期將家庭戶規(guī)模與保障房面積大小相對應(yīng)，測算“十二五”期間保障房資金需求量；長期將人口增長、通貨膨脹等因素納入量化模型，運用“月供-收入法”細(xì)化保障對象數(shù)量，采取“政府補貼差值”法測算保障房資金需求凈值，得到北京未來30年保障房建設(shè)資金需求的量化數(shù)值。根據(jù)本文測算結(jié)果，北京保障房建設(shè)存在巨大的資金缺口。

保障對象；保障房；購房支付能力

大力推進保障性住房①保障性住房，在中國是指為中低收入家庭提供的限定了建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)的住房，主要包括經(jīng)濟適用房、兩限房、公共租賃房、廉租住房及定向安置房等。本文研究對象泛指所有保障類住房，不做具體類別的區(qū)分，并簡稱為保障房。建設(shè)是國家改善民生采取的重大舉措，這必然需要巨額的資金投入，而測算保障房建設(shè)的資金需求量卻是一項非常復(fù)雜的工程，涉及保障房戶型，保障家庭人口規(guī)模，保障對象數(shù)量，保障房建設(shè)、使用成本以及保障房回流資金的測算等問題，需要選擇最能符合中國現(xiàn)實情況并分別滿足長期、短期測算要求的方法與角度。

本文以北京為例，量化分析了“十二五”期間及未來30年全市保障房建設(shè)的資金需求。短期通過將家庭戶規(guī)模與保障房面積大小相對應(yīng)，測算“十二五”期間保障房資金需求量；長期則在考慮人口增長以及通貨膨脹等因素的情況下，一方面精細(xì)化了“月供-收入法”，以此來更準(zhǔn)確地量化保障對象的數(shù)量，另一方面選取“政府補貼差值”的算法，將保障房建設(shè)、使用所需的資金與測算期流入資金的差值作為保障房資金需求，動態(tài)量化分析了未來30年北京市保障房建設(shè)的資金需求,進而為財政預(yù)算及拓寬融資渠道提供數(shù)據(jù)支持。

一、北京“十二五”期間保障房建設(shè)的資金需求

北京市“十二五”規(guī)劃綱要指出，“十二五”時期建設(shè)、收購各類保障房100萬套，其中，公開配租配售50萬套，首都功能核心區(qū)人口疏解、棚戶區(qū)改造等定向安置住房50萬套[1]。學(xué)者分別從直接和間接角度對這一期間的資金需求進行測算[2-3]。國務(wù)院發(fā)展研究中心任興洲(2011)按每套住房50m2、每平方米2 600元的成本計算，“十二五”期間全國開工建設(shè)的3600萬套保障房，共需要資金4.7萬億元，如果沿用這種標(biāo)準(zhǔn)來算，北京市“十二五”期間的100萬套保障房需要1300億元。顯然，這是一種粗略的估算，沒有考慮通脹因素、土地收儲和整理成本以及地區(qū)差異。胡海峰和孫飛(2011)根據(jù)北京市保障房投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重，間接測算“十二五”期間保障房的資金需求，通過擬合自回歸滑動平均模型(ARMA)預(yù)測出房地產(chǎn)開發(fā)總投資，再根據(jù)2000—2009年兩者比重的年平均增速，計算出“十二五”期間各年這一比值，進而計算得出“十二五”期間保障房的資金需求為4470.99億元。這種方法簡單直觀，易于計算，但是，由于保障房政策性較強，與完全市場化的商品房投資不具有直接可比性，這種計算方法不能體現(xiàn)保障房的本質(zhì)，計算結(jié)果準(zhǔn)確性值得質(zhì)疑。

總之，現(xiàn)有文獻對保障房資金需求的測算還比較粗糙，標(biāo)準(zhǔn)不一致，測算結(jié)果差異較大，難以科學(xué)準(zhǔn)確地給出保障房建設(shè)的真實資金需求。保障房資金需求量實際上取決于兩個因素，一是保障房的建筑面積總和，二是單位建筑面積成本，將兩者相乘便可得到保障房的資金需求總量。如此看來，關(guān)鍵的問題在于，保障房建筑總面積到底是多少？單位建筑面積的成本該如何計算？北京“十二五”規(guī)劃只給出了保障房的套數(shù)目標(biāo)，即100萬套，而每套保障房面積大小卻會因家庭戶人口多少而不同，如一個一口之家和一個四口之家不會分配到同樣大小的住房，在實際執(zhí)行中，北京保障房的申請與分配均按照“人均”原則，以經(jīng)濟適用房的申請標(biāo)準(zhǔn)為例，要求人均住房面積在10m2以下[4]，其他類型保障房也都類似。可見，北京市100萬套保障房總建筑面積是測算的難點。

因此，本文在測算保障房總建筑面積時，采取家庭戶規(guī)模大小與保障房面積大小對應(yīng)原則，假設(shè)100萬個被保障家庭的家庭戶規(guī)模結(jié)構(gòu)與北京市整體情況相同，據(jù)此計算出每種戶型的保障房數(shù)量，然后，根據(jù)各保障房不同戶型的建筑面積均值，計算出100萬套保障房的建筑面積總和。在測算單位建筑面積成本時，土地成本根據(jù)北京市國土資源局公布的《北京市國家級監(jiān)測范圍地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果》的土地價格除以容積率，得到單位保障房建筑面積的土地成本*容積率指一個小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率，因此建筑的單位面積土地成本等于土地單位面積價格除以容積率。，建安成本為中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，使計算結(jié)果更具實際價值。最后，為消除單一事件的影響，本階段全部時間序列數(shù)據(jù)采取2011—2013年三年平均值。

(一)100萬套保障房總建筑面積的測算

首先，確定各類戶型保障房單套建筑面積。由于“十二五”規(guī)劃并未對各類保障房建成數(shù)量做出具體規(guī)劃，因此，本文以《北京市保障性住房規(guī)劃建筑設(shè)計指導(dǎo)性圖集》*《北京市保障性住房規(guī)劃建筑設(shè)計指導(dǎo)性圖集》由北京市建筑設(shè)計研究院聯(lián)合清華大學(xué)建筑學(xué)院編制，是國內(nèi)大中型城市針對保障房的指導(dǎo)性圖集，具有創(chuàng)新性和引領(lǐng)作用。中各類保障房典型單元各戶型的建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，并對各類保障房按戶型進行平均，例如，廉租房中戶型E和戶型F均是零居室，建筑面積分別為33.51m2和35.04m2，公租房中戶型D為零居室，建筑面積是32.52m2，經(jīng)濟適用房及兩限房沒有零居室戶型，因此可以計算零居室的平均建筑面積為33.69m2。其他戶型以同樣方法計算，得出一居室42.6m2、兩居室為60.425 6m2。

其次，計算各戶型保障房的數(shù)量。北京市統(tǒng)計年鑒將家庭戶劃分為一人戶、兩人戶、三人戶、四人戶和五人及以上戶，根據(jù)大規(guī)模家庭戶家庭分得大戶型住房原則，零居室建筑面積適合單身年輕人，假設(shè)一人戶分得零居室，一居室比較適合沒有子女的夫婦，假設(shè)二人戶分得一居室，由于保障房戶型限制沒有做進一步細(xì)分，假設(shè)三人及以上戶家庭均分得兩居室。2011—2013年《北京市統(tǒng)計年鑒》一人戶比例的平均值為22.1%，二人戶是30.6%，三人戶是31%，四人戶是9.57%，五人及以上戶是6.73%。假設(shè)100萬個被保障家庭的家庭戶規(guī)模結(jié)構(gòu)與北京市整體情況相同，因此，零居室和一居室比例可由一人戶和二人戶比例直接得到，分別是22.1%和30.6%，兩居室比例由三人及以上戶家庭比例加和得到，結(jié)果是47.3%，計算結(jié)果如表1所示。

由此可以得出，北京市“十二五”規(guī)劃的100萬套保障房建筑面積總計4 906.45萬m2。

表1 “十二五”期間100萬套保障房建筑面積測算

(二)100萬套保障房的總資金需求

保障房單位建筑面積成本包括土地成本及建安成本。在計算土地成本時，雖然部分城市公(廉)租房土地由政府劃撥，但是根據(jù)2013年《中國房地產(chǎn)年鑒》，北京市2012年公租房土地供應(yīng)共計160公頃，全部是以出讓形式供應(yīng)，不存在劃撥土地。因此，本文假設(shè)“十二五”期間北京市全部保障房均具有土地成本。根據(jù)北京市國土資源局2012—2014年公布的《北京市國家級監(jiān)測范圍地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果》，2011年北京市住宅用地價格平均是13 609元/m2，由于2012年北京市國土資源局沒有公布地價的具體數(shù)值，本文用地價指數(shù)進行推算，2011年、2012年住宅用地地價指數(shù)為376和379，推算出2012年住宅用地平均價格是13 717.58元/m2，2013年住宅用地平均價格是14 263.5元/m2，綜上，2011—2013年住宅用地平均價格為13 863.36元/m2。再根據(jù)《城市規(guī)劃法規(guī)體系》對不同高度住宅的容積率*容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。的規(guī)定，取其平均值1.65*《城市規(guī)劃法規(guī)體系》規(guī)定，6層以下多層住宅容積率為0.8～1.2，11層小高層住宅為1.5～2.0， 18層高層為1.8～2.5，本文取其平均值1.65，作為保障房的容積率。作為本文保障房的容積率。因此，每平米保障房的土地成本為8 402.04元/m2。建安成本可由中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)來計算，北京市2011—2013年三年平均建安成本為1 768.17元/m2。由此可以推算出北京市保障房建筑面積成本為10 170.20元/m2。

綜上來看，北京“十二五”期間100萬套保障房建筑總面積為4 906.45萬m2，每平方建筑面積成為為10 170.20元，若完成“十二五”規(guī)劃中100萬套保障房的任務(wù)，共需要建設(shè)資金4 989.96億元。

二、北京市保障房長期資金需求測算

保障房建設(shè)是一項長期工程，根據(jù)上文測算，僅“十二五”期間北京市保障房建設(shè)資金需求就高達5 000億左右，那么，未來更長時期北京保障房建設(shè)及使用的資金量有多大，這同樣需要科學(xué)測算，從而為做好長期資金規(guī)劃提供依據(jù)。本文測算的基本思路是，從居民潛在住房需求出發(fā)，先測算未來30年北京市需要住房保障的人口數(shù)量，然后，計算人均的保障房資金需求，將兩者相乘可以得到北京市未來30年保障房的資金需求。

由于無論是出售型保障房還是出租型保障房，運營時，都會有資金的流入，即買房者的房款及租房者的租金，并且從長期來看，這部分流入的資金量很大，不能忽略，而且保障對象本身具備一定的住房支付能力，保障房長期資金的真實需要是由政府提供的、保障對象無力支付的那部分保障房建設(shè)、使用資金。因此，本文測算的長期保障房資金需求是指保障房建設(shè)、使用需要的資金量與測算期內(nèi)房屋因出租或出售流入資金量的差值，這也是與短期測算最大的區(qū)別。由于短期房屋流入的資金量較小，測算價值不大，因此，前文測算的是建設(shè)100萬套保障房需要的資金量，忽略流入的資金。

按照上述思路測算未來保障房資金需求量同樣取決于兩個因素，一是保障對象的數(shù)量，另一個是每個保障對象的資金需求，前者是指對保障房有潛在需求的人口數(shù)量，后者是指保障房的建設(shè)及使用資金與測算期流入資金的差值，將兩個因素相乘，便是本文所測算的保障房長期資金需求。保障對象數(shù)量的計算原則是人均最高月住房支出不足以支付人均最低月供的人，稱之為保障對象。其中，最高月住房支出是指調(diào)整后的人均可支配收入扣除非居住消費性支出后的月平均余額，最低月供是指以按揭方式購買最低標(biāo)準(zhǔn)住房。按央行2012年7月6日調(diào)整的基準(zhǔn)利率，首付30%房款，貸款期限為30年的月供，最低標(biāo)準(zhǔn)住房是人均使用面積15m2的住房*本文在選擇最低標(biāo)準(zhǔn)住房面積時，采取保障性住房對申請對象的現(xiàn)有住房限制，而不是全市人均住房面積。經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房及公租房的供應(yīng)對象必須是人均現(xiàn)有住房使用面積分別低于10m2、15m2、7.5m2及15m2。。另外，由于長期可變因素較多，考慮人口自然增長，本文用未來30年保障對象數(shù)量的中位數(shù)進行測算，這樣更能夠體現(xiàn)長期保障房的真正需求情況。

在測算保障對象的資金需求時，按保障房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為兩種情況，即出售型保障房和租賃型保障房。當(dāng)保障對象享受的是出售型保障房時，假設(shè)該類保障對象以按揭方式購買住房，因此，資金需求是住房建設(shè)、使用成本及其貸款的利息費用減去測算期間的購房支付能力。當(dāng)保障對象享受的是租賃型保障房時，該類保障對象只需要支付租金，因此，資金需求是住房建設(shè)、使用成本減去其測算期間的租金支出。其中，住房建設(shè)、使用成本包括土地成本、建安成本、開發(fā)稅收成本、住房持有成本及通信成本，購房支付能力包括現(xiàn)有儲蓄額及未來收入的結(jié)余。同樣由于測算時期較長，本文考慮通貨膨脹的因素，在計算住房持有成本、通信成本、未來收入結(jié)余以及租金支出時，將居民消費價格指數(shù)(CPI)的增長率作為以上指標(biāo)的增長率。在分別計算出出售型及租賃型保障房的資金需求后，按兩種保障房的數(shù)量加權(quán)平均，可以計算出北京市未來30年保障房的資金需求量。

(一)保障對象數(shù)量(N)測算

目前計算保障對象數(shù)量常用的方法有“房價-收入比”法[5-7]、“月供-收入比”法以及“剩余收入”法[8]。“房價-收入比*房價-收入比是指一套中等大小的房屋的平均銷售價格與家庭年平均總收入之比或是人均住房面積和單位面積住宅平均銷售價格的乘積與人均年可支配收入之比?！狈ㄓ嬎惚Ｕ蠈ο笾冈谝粋€標(biāo)準(zhǔn)的房價收入比下，將實際家庭(或人均)年可支配收入低于滿足標(biāo)準(zhǔn)房價收入比的年可支配收入的家庭(或個人)界定為保障對象，該方法雖然計算簡單，但是由于各國家及地區(qū)的發(fā)展水平不一致，無論是采取國際通用標(biāo)準(zhǔn)還是國內(nèi)常用的標(biāo)準(zhǔn)，都不能體現(xiàn)某一地區(qū)保障房的需求水平，尤其在北京這樣一個房價過高的城市，采取一個平均的房價收入比進行測算是沒有實際意義的[9]?！霸鹿?收入比*月供-收入比是指按揭方式購買一套該地區(qū)平均大小的住房家庭平均月供與家庭平均可支配收入的比值?！狈ㄕJ(rèn)為那些月供-收入比高于銀行的規(guī)定的家庭是保障對象，由于在國內(nèi)，目前按揭方式購買住房已經(jīng)成為主流，該方法具有一定的實際意義[10]，但是中國對申請保障房的居民現(xiàn)有住房要求最高是15m2，也就是說保障房是保障那些無法購買人均15m2住宅(或更小)的人群，而并非是某地區(qū)的平均住宅面積?！笆Ｓ嗍杖?剩余收入=家庭收入-住房消費?！狈ㄕJ(rèn)為，當(dāng)家庭收入扣除住房消費后不能滿足社會可接受的最低非住房生活消費時，則認(rèn)為該家庭是保障對象。

本文借鑒以往學(xué)者的研究方法，并針對其存在的問題進行改進，提出了 “最高月住房支出-最低月供”方法，首先分別計算人均最高月住房支出與人均最低月供，將最高月住房支出不足以支付最低月供的人界定為保障對象。其中，最高月住房支出是指調(diào)整后的人均可支配收入扣除非居住消費性支出后的月平均余額，最低月供是指以按揭方式購買最低標(biāo)準(zhǔn)住房，按最新基準(zhǔn)利率，首付30%房款，貸款期限為30年的月供，最低標(biāo)準(zhǔn)住房是人均使用面積15m2的住房。該方法有以下幾個優(yōu)點：首先，規(guī)避了采取國際慣例或國內(nèi)常用的房價-收入比與北京市實際情況不匹配的問題。其次，回避了將全部可支配收入均用于住房的嚴(yán)格假設(shè)。最后，具有住房購買困難的人群包含了有住房租賃困難的人群，因此所計算出的住房困難者包含了購買型保障房及租賃型保障房的供應(yīng)對象，這與本文最后計算資金需求時，將購買型和租賃型保障房分開考慮相呼應(yīng)。

1.計算最高月住房支出

最高月住房支出是指調(diào)整后的人均可支配收入扣除非居住消費性支出后的月平均余額?！侗本┦薪y(tǒng)計年鑒》將居民收入分為低收入戶、中低收入戶、中等收入戶、中高收入戶及高收入戶五個層次，每個層次各占20%。各層次2011—2013年平均的人均可支配收入分別為16 645元、25 790元、32 208元、40 699元及67 058元。調(diào)整系數(shù)為1.2*根據(jù)南開大學(xué)曹振良教授的估算，中國在統(tǒng)計城鎮(zhèn)居民人均收入時,一些隱性收入等并沒有統(tǒng)計在內(nèi)，實際收入要比統(tǒng)計收入高20%，因此，調(diào)整系數(shù)為1.2。，因此調(diào)整后的人均可支配收入為19 974元、30 948元、38 650元、48 839元及80 469元。居民消費性支出包括食品、衣著、居住、醫(yī)療保健、交通通信、教育文化娛樂服務(wù)及其他消費，各收入階層2011—2013年平均的非居住消費性支出分別是12 323元、17 014元、20 231元、24 397元及35 594元，這是除住房外維持基本生活水準(zhǔn)所必須的支出，將其從調(diào)整后的可支配收入中扣除，得到各收入階層的最高年住房支出為7 650元、13 934元、18 418元、24 442元及44 875元，分別除以12，得出最高月住房支出分別為638元、1 161元、1 535元、2 037元及3 740元，計算結(jié)果如表2所示。

表2 最高月住房支出 單位：元

2.計算最低月供

最低月供是指以按揭方式購買人均使用面積15m2的住房，按6.55%貸款利率，首付30%房款，貸款期限為30年的月供。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2014年4月發(fā)布的《北京市建設(shè)工程概算定額》第四次調(diào)整系數(shù)，房屋建筑與裝飾工程的調(diào)整系數(shù)為0.374 9，那么，人均使用面積15m2的住房建筑面積是20.623 5m2， 根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》2011、2012年北京住宅商品房平均銷售價格分別為15 517.9元/m2及16 553.48元/m2，國家統(tǒng)計局沒有公布2013年數(shù)據(jù)。但是北京統(tǒng)計信息網(wǎng)公布2013年北京住宅銷售價格指數(shù)為112.2，可以推算出2013年北京市住宅銷售價格為18574.38元/m2。那么，2011—2013年北京住宅商品房平均銷售價格為16 881.92元/m2。因此，最低標(biāo)準(zhǔn)住房人均購買價格為34.82萬元*20.624m2×16 881.92元/m2=34.82萬元。。利用搜狐房貸計算器，采取等額本息還款法，五年及以上貸款利率為6.55%，貸款比例為70%，貸款期限30年，計算得到最低標(biāo)準(zhǔn)住房月供是1548.5元。計算結(jié)果如表3所示。

表3 最低標(biāo)準(zhǔn)住房月供

通過上文計算，最低月供是1 548.5元，這恰好接近中等收入戶的最高月住房支出1 534.86元，那么，根據(jù)最高月住房支出不足以支付最低月供的人口即為保障對象的原則，低收入戶與中低收入戶均為保障對象，即全市共有60%的人口是保障房的保障對象。2013年北京市城鎮(zhèn)人口為1 825.1萬人，那么2013年保障對象N0=1 647.6萬人。由于預(yù)測期較長，本文考慮了人口自然增長因素，2011—2013年北京市城鎮(zhèn)人口平均增長率為2.67%，假設(shè)保障對象與全市城鎮(zhèn)人口增速相同，因此，增長率r=2.67%，各年保障對象數(shù)量可由式(1)計算。

N=N0(1+r)t,t=1,2,3…

(1)

(二)保障房資金需求測算

目前，學(xué)者計算保障房資金需求主要有兩種觀點，一個是將保障房建設(shè)、使用所需的資金與測算期流入的資金(保障對象支付的資金)的差值作為保障房資金需求，另一種則是與前文短期的測算角度相同，認(rèn)為保障房的建設(shè)成本就是保障房的資金需求[11]。由于測算時期較長，流入的資金量較大，不可以忽略，而且保障對象本身具備一定的住房支付能力，而真正需要關(guān)注的，需要由國家提供的只是保障對象無力支付的部分保障房建設(shè)、使用資金[12-13]，因此，本文采取第一種觀點，即保障房長期資金需求量是建設(shè)、使用資金減去測算期間流入資金的差值。由于出售型與租賃型保障房的資金流入構(gòu)成不同，會造成兩類保障對象的資金需求不同，保障對象購買保障房時，資金需求是保障房建設(shè)、使用所需資金及其貸款所需支付的利息與購房支付能力的差值；保障對象租賃保障房時，其資金需求是保障房建設(shè)、使用所需資金與其所付租金的差值。保障對象的資金需求是以上兩者按出售型與租賃型保障房相對數(shù)量的加權(quán)平均值。綜上，下文分別測算保障房建設(shè)、使用所需資金量，保障對象購房支付能力，出售型保障對象的資金需求、租賃型保障對象的資金需求以及出售型與租賃型保障房相對數(shù)量。

1.計算保障房建設(shè)、使用所需資金量(C)

保障房建設(shè)、使用所需資金量的計算區(qū)間是從開發(fā)到使用，既包含了建設(shè)成本，也包括了使用成本。因此，保障房建設(shè)、使用所需資金量(C)包括土地成本(E)、建安成本(P)、開發(fā)稅收成本(T)、住房持有成本(H)和交通、通信成本(K)?？紤]人口增長因素及通貨膨脹因素，人口增長用2011—2013年北京市平均人口增長率r來表示，通貨膨脹因素用2011—2013年北京市平均居民消費價格指數(shù)(CPI)增長率π來表示，計算公式如式(2)所示:

(2)

其中，r=2.67%，π=3.65%，N0、H0、K0分別為2013年保障對象的數(shù)量、人均持有成本和交通、通信成本。

第一步，計算土地成本E。前文在測算“十二五”期間保障房單位建筑面積成本時，計算出保障房的土地單位建筑面積成本為8 402.04元。本節(jié)計算考慮人口增長問題，保障對象數(shù)量采取2013—2043年的中位數(shù)，保障對象為1 647.6萬人，人均住宅建筑建筑面積為20.623 5。因此，未來30年北京市保障房的土地成本是28 550.14億元*由于部分計算數(shù)據(jù)僅保留2位小數(shù)，本文計算結(jié)果存在輕微誤差。8 402.04元/m2×20.623 5m2/人×1 647.6萬人=28 550.14億元。。

第二步，計算建安成本P。根據(jù)中國工程建設(shè)造價信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2011—2013年北京市單位建筑面積平均建安成本為1 768.17元，與計算土地成本相同，保障對象人數(shù)采取2012—2042年的中位數(shù)，那么北京市未來30年保障房的建安成本為6 008.24*1 768.17元/m2×20.623 5m2/人×1 647.6萬人=6 008.24億元。億元。

第三步，計算開發(fā)稅收成本T。根據(jù)《北京市契稅管理規(guī)定》，契稅稅率為土地成交價格的3%，那么，28 550.14億元的土地成本需要交納的開發(fā)稅收成本即為856.5億元。

第四步，計算持有成本H。持有成本包括持有住房所需要支出的水電燃料費及其他、裝潢及維修支出和居住服務(wù)費。

(3)

2013年保障對象的水電燃料費及其他、裝潢及維修支出和居住服務(wù)費分別為807.33元、406.67元和101.67元，因此，2013年保障對象人均持有成本H0=1 315.67元，計算結(jié)果為低收入、中低收入與中等收入居民的加權(quán)平均數(shù)。

根據(jù)式(3)，住房持有成本是13 194億元。

第五步，計算通信成本K。通信成本為交通及通信成本。

(4)

根據(jù)北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的2013年數(shù)據(jù)，各收入階層的保障對象人均通信成本分別是1 745元、2 591元和3 301元，因此，保障對象2013年的通信成本K0=2 545.671，根據(jù)式(4)，通信成本是25 528.91億元。

將以上5步計算結(jié)果加總，未來30年北京市保障房建設(shè)、使用所需資金量為74 137.79億元。

2.保障對象購房支付能力(S)

保障對象的購房支付能力取決于現(xiàn)有儲蓄存款(A)、未來可支配收入(YT)及消費性支出(ST)，同樣考慮人口增長因素及通貨膨脹因素。計算公式為：

(5)

其中，r=2.67%，π=3.65%，N0、YT0、ST0分別為2013年保障對象的數(shù)量、人均可支配收入及人均消費性支出。

第一步，計算保障對象現(xiàn)有儲蓄存款A(yù)。儲蓄基本來自于可支配收入扣除消費性支出后的結(jié)余，因此，保障對象的人均儲蓄額與全市平均水平之比與兩者扣除消費性支出的人均可支配收入月之比相同,2011—2013年這一比值的平均值為0.55。2011—2013年北京市人均儲蓄額分別是112 039.49元、125 013.28元和130 116.54元，因此全市平均水平是122 389.77元，那么保障對象的人均儲蓄額則為67 309.79元，與計算土地成本類似，保障對象數(shù)量采取2013—2043年的中位數(shù)，即1 647.6萬人，因此，未來30年保障對象的儲蓄存款合計11 089.94億元。

第二步，計算可支配收入YT。

(6)

2013年保障對象的人均可支配收入為27 435元，根據(jù)式(6)，保障對象的可支配總收入YT=275 128.52億元。

第三步，計算消費性支出ST。

(7)

根據(jù)北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的2013年數(shù)據(jù)，各收入階層的保障對象人均消費性支出分別是15 236元、19 112元和24 349元，因此ST0=195 561，根據(jù)式(7)計算，ST=196 114.9億元。

將以上3步結(jié)果匯總計算，得到保障對象的購房支付能力是90 103.523億元，計算結(jié)果如表4所示。

表4 保障房保障對象購房支付能力

3.出售型保障對象資金需求(D1)

當(dāng)保障對象購買保障房時，其資金需求是保障房建設(shè)、使用所需資金量及其貸款利息與其購房支付能力的差值。假設(shè)按揭形式是首付30%，貸款利率為6.55%，貸款期限是30年。前文已經(jīng)計算出保障房建設(shè)、使用所需資金量為74 137.79億元，利用搜狐房貸計算器，采取等額本息還款法，計算出保障房建設(shè)、使用所需資金量及其貸款利息共計118 702.52億元。而且，前文已經(jīng)計算出保障對象的購房支付能力為90 103.52億元，因此，出售型保障對象資金需求(D1)為28 599億元。

4.租賃型保障對象資金需求(D2)

當(dāng)保障對象租賃保障房時，其資金需求是保障房建設(shè)、使用所需資金量與其支付租金的差值。

(8)

根據(jù)北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2013年保障對象的年平均租金支出(L0)是305元，考慮人口增長因素及通貨膨脹因素，根據(jù)式(8)，未來30年保障對象共支付租金(L)為3 058億元。

保障房建設(shè)、使用所需資金量前文已經(jīng)計算出來，為74 137.79億元，因此，租賃型保障對象資金需求(D2)為71 079.79億元。

5.出售型與租賃型保障房相對數(shù)量

出售型保障房包含限價房及經(jīng)濟適用房，目前這類保障房新開工的絕對數(shù)量遠高于租賃型保障房(公(廉)租房)，但是，“十二五”規(guī)劃中明確指出，要加大公租房建設(shè)力度，提高其在保障房中的比例，同時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示出其新開工數(shù)量呈上升趨勢，2011—2013年出售型保障房開工面積平均增長率為-21.72%，遠低于公(廉)租房的0.11%*此處及以下數(shù)據(jù)均根據(jù)2012、2013年《北京市統(tǒng)計年鑒》及北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)整理計算。，因此，目前的兩類保障房開工面積的絕對數(shù)并不能體現(xiàn)未來趨勢。北京市2014年公租房建設(shè)比例占保障房的60%，因此本文采取2 ∶3作為出售型與租賃型保障房的比例。

北京市未來30年保障房資金需求是出售型與租賃型保障對象的資金需求按兩類保障房相對數(shù)量加權(quán)后的平均值。因此，這一資金需求(D)為54 087.47億元，D=40%D1+60%D2=54 087.47億元。

三、結(jié)論

“十二五”期間，北京市保障房竣工面積及建設(shè)資金壓力依然很大。根據(jù)前文測算，“十二五”規(guī)劃的100萬套保障房建筑面積共計4 906.45萬m2。截止2013年年底已竣工2345.6萬m2，不足全部的一半，可見，2014年和2015年的保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。而完成100萬套保障房所需資金是4 989.96億元。截止2014年5月底，共完成投資額2 607.3億元，占全部建設(shè)資金51.8%，仍存在較大資金缺口，未來資金籌集工作任重道遠。

長期來看，北京市保障房建設(shè)資金存在巨大缺口。保障房的資金供給表現(xiàn)為其投資完成額，北京市保障房2010—2013年投資完成額分別為226.3億元、251.4億元、264.4億元及235.7億元，2011—2013年平均增長率為1.8%。若假設(shè)未來30年的投資完成額都將以這一速度(ε)增加，以2013年投資完成額(M0)為基點，可由式(9)計算，未來30年北京市保障房資金供給(M)為9 670.58億元。

(9)

這與保障房資金需求54 087.47億元存在44 416.89億元的巨大缺口。這說明拓寬保障房融資渠道勢在必行。目前，保障房建設(shè)資金主要來源是政府財政預(yù)算支出與土地出讓收益，而財政預(yù)算支出有限，土地出讓收益增長又呈放緩態(tài)勢，無法支持保障房長期且持續(xù)的建設(shè)計劃。因此，只有拓寬融資驅(qū)動，才能保證這一偉大工程的順利實現(xiàn)。

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(責(zé)任編輯：魏小奮)

Quantitative Analysis of the Demand of Funding for Building Indemnificatory Housing in Beijing

GE Hongling，ZHANG Xue

(School of Economics,Beijing Technology and Business University,Beijing 100048，China)

As an important livelihood project,indemnificatory housing needs a lot of funds.However,there is still no accurate quantitative data,because the measurement basis and method are controversial.In this paper,the different dynamic demand factors between long and short-term are considered.For the period of 12th five-year plan part,the specific amount is measured and calculated by taking both the family scale and the size of indemnificatory housing into consideration.And in regards to the next 30 years,the demand of money is dynamically quantified by considering population growth,inflation etc,the quantity of security objects is refined with the method of the “monthly installment payment-income”,and the perspective of “government subsidies difference” is selected to measure and calculate the net demand of funding of indemnificatory housing.Compared with the finished value of investment,there is still a large financing gap.

security object;indemnificatory housing;housing affordability

2015-04-06

國家社會科學(xué)基金項目“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的金融體系重構(gòu)研究”(10BJY110)；北京市教育委員會重點項目“共生理論視角下北京保障房投融資問題研究”(SZ201210011005)；首都流通業(yè)研究基地項目(JD-YB-11)

葛紅玲(1968—)，女，北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授，經(jīng)濟學(xué)博士，研究方向為資本市場、房地產(chǎn)金融；張雪(1989—)，女，北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士研究生。

F299.27

A

1008-2700(2015)06-0030-09