余海濤

（杭州電子科技大學(xué)，浙江 杭州 310000）

一、研究背景與目的

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了平穩(wěn)起步、飛速發(fā)展、略有跌宕幾個(gè)階段，在此期間為避免房地產(chǎn)企業(yè)過熱導(dǎo)致通貨膨脹的相關(guān)措施和為促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展刺激樓市發(fā)展的相關(guān)措施相繼出臺(tái)，導(dǎo)致中國民眾普遍關(guān)注中國樓市發(fā)展。房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)上漲，樓市是否會(huì)繼續(xù)火熱，國家是否會(huì)繼續(xù)刺激樓市作為帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力都是縈繞民眾心頭的重要問題。

萬科企業(yè)股份有限公司連續(xù)多年成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，其發(fā)展軌跡對(duì)于揭示中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀也有著一定的啟示作用。本文試圖通過對(duì)萬科企業(yè)股份有限公司最近五年的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行研究，以揭示出中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)。

二、案例概況

（一）萬科企業(yè)股份有限公司概況

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，于1988年進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)第三年在深圳證券交易所上市，成為第二家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司，目前萬科企業(yè)股份有限公司已經(jīng)成為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，連續(xù)蟬聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)冠軍。

（二）2014年萬科企業(yè)股份有限公司業(yè)績(jī)概況

2014年萬科企業(yè)股份有限公司的主要產(chǎn)品為商品住宅，公司堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，貫徹積極銷售策略，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長。2014年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1,806.4萬平方米，銷售金額2,151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，按2014年全國商品房銷售金額76,292.4億元計(jì)算，公司在全國的市場(chǎng)占有率為2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司產(chǎn)品延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過90%。公司堅(jiān)持聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2014年底，公司進(jìn)入中國大陸65個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。

由于受到市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及地價(jià)占比日益提升等多方面因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。2014年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%，比上年減少1.55個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率11.41%，較2013年下降0.60個(gè)百分點(diǎn)。

三、案例分析

經(jīng)過整理研究萬科企業(yè)股份有限公司2009年至2014年相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析如下。

（一）營業(yè)收入

營業(yè)收入總額由2009年的48，881.00百萬元上升至2014年的146,388.00百萬元，增長了將近3倍。營業(yè)收入呈逐年上漲趨勢(shì)，只是上漲幅度有所變化，2010年至2013年漲勢(shì)兇猛，曾一度由23.75%上漲至2012年43.65%，上漲比例達(dá)到了十幾倍，在2013年有所減緩上漲比例為31.33%，2014年上漲比例為8.10%，近五年的平均增長率為25.67%。這表明在2010年至2013年之間公司業(yè)務(wù)急劇擴(kuò)張，銷售情況良好，同時(shí)也反映出了中國在這一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市場(chǎng)的4萬億就是資金的拉動(dòng)和刺激。

（二）營業(yè)利潤

營業(yè)收入呈現(xiàn)出急劇上升的趨勢(shì)，2009年至2014年間由原本的8,685.00百萬元上升至24,979.00百萬元，增長了三倍，特別是2010年至2012年期間年平均增長幅度保持在30%以上的上漲比例。在2013年與2014年?duì)I業(yè)利潤增長趨勢(shì)有所變化，上升幅度急劇下滑，相比較于營業(yè)收入的下滑趨勢(shì)，營業(yè)利潤的下滑趨勢(shì)顯得更為明顯和急劇。這就表明在2013年和2014年期間公司的營業(yè)成本有所上升，導(dǎo)致營業(yè)利潤的增長與營業(yè)收入的增長呈現(xiàn)出不平衡的狀況。

（三）資產(chǎn)總額

資產(chǎn)總額在2010年至2014年間由137,609.00百萬元上升至508,409.00百萬元，增長率近4倍，并且保持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，但是從2010年開始上漲幅度呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，并且下降幅度非?？?，由2010年的56.7%的增長速度變?yōu)?014年的6.09%，短短的五年之間就下降了近十倍，這就表明了萬科企業(yè)股份有限公司近年來的生產(chǎn)經(jīng)營擴(kuò)張速度有所減慢，并沒有出現(xiàn)盲目擴(kuò)張的局面。

（四）凈資產(chǎn)總額

凈資產(chǎn)總額在2010年至2014年間由37,376.00百萬元上升至88,165.00百萬元，增長率近三倍，并呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的趨勢(shì)，每年的增長率均在14%以上，平均增長率為18.75%，這就表明了萬科股份有限公司近幾年的資產(chǎn)保值情況特別好，發(fā)展能力也較為突出。

四、結(jié)論

通過對(duì)萬科企業(yè)股份有限公司相關(guān)發(fā)展情況指標(biāo)的分析我們可以看出，萬科企業(yè)股份有限公司的發(fā)展能力是非常好的，發(fā)展勢(shì)頭也非常強(qiáng)勁，但是由于受到2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)緩慢現(xiàn)象，但是這并不影響萬科企業(yè)是股份有限公司繼續(xù)向前發(fā)展的大趨勢(shì)。

從萬科企業(yè)股份有限公司最近五年的企業(yè)發(fā)展情況和趨勢(shì)來看，雖然會(huì)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)與政府相關(guān)宏觀調(diào)控政策的影響，但是這并不影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景是非常光明的。

同時(shí)，政府在2015年“兩會(huì)”期間已經(jīng)表明未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不會(huì)有很大的波動(dòng)，只是會(huì)在發(fā)展方向和重心上改變。未來十年內(nèi)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)受其影響會(huì)穩(wěn)步上升。并且城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)成為中國農(nóng)村未來發(fā)展的必然大趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化率將會(huì)逐年上升，隨著農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，龐大的房地產(chǎn)內(nèi)需市場(chǎng)也將會(huì)給我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。