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摘 要 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，物權(quán)糾紛層出不窮，使得司法實(shí)踐中出現(xiàn)同案不同判的尷尬局面。學(xué)界對(duì)于冒名處分是否適用善意取得制度以及冒名處分是否可以類推適用無(wú)權(quán)代理制度存在爭(zhēng)議。筆者通過(guò)比較國(guó)內(nèi)外的主流觀點(diǎn)，經(jīng)過(guò)分析認(rèn)為冒名出賣他人房屋不適用善意取得制度但可以類推適用無(wú)權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。

關(guān)鍵詞 冒名行為 不動(dòng)產(chǎn)善意取得 無(wú)權(quán)代理

一、 提出問(wèn)題

冒名處分不動(dòng)產(chǎn)案件有以下共同特點(diǎn)：首先，冒名人主觀上是為了自己的利益冒用他人身份，并沒(méi)有為他人代理的意思;其次，冒名人客觀上有假冒他人身份、偽造他人簽字等行為;再次，第三人主觀上善意并且已經(jīng)支付了合理對(duì)價(jià);最后，登記機(jī)關(guān)由于審查上的疏忽等原因，辦理了移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的變更登記手續(xù)。

在此類案件中，房屋的所有權(quán)到底歸誰(shuí)所有？下文中筆者將分別從善意取得和無(wú)權(quán)代理這兩個(gè)角度對(duì)冒名出賣他人房屋后房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行分析。

二、 冒名出賣他人房屋是否適用善意取得制度

（一）不適用善意取得制度

劉保玉教授認(rèn)為，法律上設(shè)計(jì)善意取得制度，是為了維護(hù)交易的安全（財(cái)產(chǎn)的動(dòng)態(tài)安全）、 保護(hù)善意行為人的利益，但同時(shí)亦須關(guān)注財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)所有之安全，在所有人和善意第三人之間求得利益的平衡或者相對(duì)平衡。因此，各國(guó)法律上關(guān)于善意取得的規(guī)定，均有其特定的條件和限制。（1）傅鼎生教授認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得是物權(quán)公示、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的必然推論，是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的表現(xiàn)，其只適用于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤之情形，不能擴(kuò)大適用于冒名處分行為。（2）

（二）適用善意取得制度

王利明教授認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將“無(wú)權(quán)處分”作廣義上的理解，不能僅僅將“無(wú)權(quán)處分”限定在登記錯(cuò)誤的情況。（3）所謂無(wú)權(quán)處分，凡是沒(méi)有取得權(quán)利人的同意，而處分權(quán)利人財(cái)產(chǎn)的行為，其包括兩項(xiàng)重要內(nèi)容，一是無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)真正權(quán)利人的同意，處分了他人的動(dòng)產(chǎn)，二是處分人將他人的不動(dòng)產(chǎn)非法登記在自己的名下并進(jìn)行處分，或者采用假冒行為非法處分他人財(cái)產(chǎn)。王利明教授基于對(duì)《物權(quán)法》的文義解釋，得出冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)適用善取得制度的結(jié)論。

（三）筆者觀點(diǎn)

筆者認(rèn)為雖然我國(guó)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定并未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但并不能根據(jù)文義解釋就簡(jiǎn)單地推定冒名出賣他人房屋適用善意取得制度，理由有以下三點(diǎn)。

1、從善意取得制度的產(chǎn)生根源來(lái)看，善意取得制度是基于物權(quán)的公信力產(chǎn)生的。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是公式的手段，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言占有是物權(quán)公示的手段。善意第三人信賴的客體是登記簿記載的內(nèi)容，這就使得登記簿的內(nèi)容具有一定的公信力。我國(guó)并沒(méi)有規(guī)定登記簿的公信力，這是由我國(guó)目前的國(guó)情決定的。在我國(guó)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展的還不夠完善，不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的條件應(yīng)僅限于不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生錯(cuò)誤的情形。善意第三人對(duì)處分人身份、代理權(quán)限或者行為能力的信任，均不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。本文中所討論的冒名出賣他人房屋的行為，實(shí)際上是善意第三人對(duì)于處分人身份的善意信賴，不能因此產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的效果。

2、從權(quán)利外觀責(zé)任的角度來(lái)看，很多學(xué)者認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是對(duì)善意第三人善意信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，是對(duì)權(quán)力外觀的保護(hù)。保護(hù)權(quán)利外觀是出于對(duì)交易安全的保護(hù)，但卻損害了真正權(quán)利人的靜態(tài)利益，若要使真正權(quán)利人放棄其靜態(tài)利益，也需要真正權(quán)利人在行為中有一定的可歸責(zé)性，否則靜態(tài)利益不應(yīng)該因?yàn)楸Ｗo(hù)動(dòng)態(tài)的利益而白白犧牲。“法律為平衡當(dāng)事人的利益，為協(xié)調(diào)財(cái)產(chǎn)靜的安全和動(dòng)的安全，并沒(méi)有在一切交易領(lǐng)域均賦予交易第三人以權(quán)利虛像作為權(quán)利實(shí)像之后果。不動(dòng)產(chǎn)公信力不能簡(jiǎn)單地演繹為善意保護(hù)、權(quán)利外觀或信賴保護(hù)的一般規(guī)則?！保?）

3、從法理的角度來(lái)看，很多學(xué)者認(rèn)為為了保護(hù)善意第三人的信賴?yán)妫S護(hù)交易的安全，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的無(wú)權(quán)處分外延可以適度擴(kuò)大，認(rèn)為無(wú)權(quán)處分不一定要以登記錯(cuò)誤為基礎(chǔ)，無(wú)權(quán)處分可以和登記錯(cuò)誤是并列的概念。但筆者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中無(wú)權(quán)處分外延不能盲目擴(kuò)大，不能單純?yōu)榱松埔獾谌说男刨嚴(yán)婧徒灰椎陌踩艞墝?duì)原權(quán)利人物權(quán)的保護(hù)，況且對(duì)于善意第三人還可以通過(guò)其他方式進(jìn)行保護(hù)和補(bǔ)償。對(duì)于善意第三人信賴?yán)姹Ｗo(hù)問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)該在法條中明確對(duì)于善意第三人利益保護(hù)的規(guī)定，對(duì)于善意第三人的保護(hù)范圍也僅僅限于法條的明文規(guī)定。（5）

三、 是否可以類推適用無(wú)權(quán)代理制度

（一）不能類推適用無(wú)權(quán)代理制度

王利明教授認(rèn)為，雖然在冒名處分行為和無(wú)權(quán)代理中，實(shí)際行為人都缺乏從事相應(yīng)行為的法定權(quán)利，在這一點(diǎn)上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無(wú)權(quán)代理制度，因?yàn)槊懊幏中袨橥耆环蠠o(wú)權(quán)代理的基本特征。這表現(xiàn)在：第一，無(wú)權(quán)代理實(shí)質(zhì)上是一種缺乏代理權(quán)而仍從事代理行為的行為。第二，無(wú)權(quán)代理行為仍然是以被代理人名義行為，而不能自稱是本人。第三，無(wú)權(quán)代理行為一般不屬于侵權(quán)行為。（6）

（二）可以類推適用無(wú)權(quán)代理制度

梁慧星教授在其專著中分析表見(jiàn)代理的適用范圍時(shí)提及其擴(kuò)張趨勢(shì)，涉及到本文所討論的冒名行為。他認(rèn)為第三人的信賴?yán)鎽?yīng)得到保護(hù)，類推適用表見(jiàn)代理的規(guī)定，使本人對(duì)該行為之結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。（7）梅迪庫(kù)斯也認(rèn)為，若行為人未獲得有效授權(quán)的情況下，冒用他人名義從事行為的情形在很大程度上類似于無(wú)權(quán)代理時(shí)從事的行為，適用無(wú)權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。

（三）根據(jù)具體情況確定

王澤鑒先生認(rèn)為，冒名行為是“假冒他人之名”而為法律行為，他把此類行為分為兩種情況：一是該冒用的姓名不具有區(qū)別性意義;二是該冒用的姓名具有區(qū)別性意義，相對(duì)人對(duì)此姓名有一定的聯(lián)想。（8）他從相對(duì)人的主觀意愿方面來(lái)論述冒名行為的法律性質(zhì)與法律后果，認(rèn)為如果相對(duì)人只愿意和被冒名者發(fā)生法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)類推適用無(wú)權(quán)代理的規(guī)定。

（四）筆者觀點(diǎn)

冒名出賣他人房屋，出賣人在主觀上是為了自己的利益，并沒(méi)有為他人代理的意思，這是其與無(wú)權(quán)代理最大的區(qū)別。筆者認(rèn)為雖然冒名出賣他人房屋并不符合無(wú)權(quán)代理的形式要求，但是從行為表現(xiàn)及法律效果方面來(lái)看并無(wú)實(shí)質(zhì)差別，可以類推適用無(wú)權(quán)代理制度，理由有以下幾點(diǎn)。

1、從善意第三人的角度來(lái)看，在買賣房屋的過(guò)程中，善意第三人最關(guān)注的往往有兩點(diǎn)，一個(gè)是房屋本身的特性，二是交易人是否為房屋所有權(quán)人，而對(duì)于交易對(duì)象具體是誰(shuí)并無(wú)特殊要求。在冒名出賣他人房屋的行為中，出賣人通過(guò)假冒他人身份證等手段使得第三人相信其為房屋所有權(quán)人從而進(jìn)行交易，這與無(wú)權(quán)代理中第三人的情形非常相似，無(wú)權(quán)代理中善意第三人也是出于對(duì)被代理人資質(zhì)的肯定而與其發(fā)生法律關(guān)系。

前文已經(jīng)論述，冒名出賣他人房屋不適用善意取得制度，但是對(duì)于善意第三人的信賴?yán)嬉膊荒芡耆患右员Ｗo(hù)，這樣會(huì)導(dǎo)致民事主體利益的失衡。如果冒名出賣他人房屋可以類推適用無(wú)權(quán)代理的相關(guān)制度，那么當(dāng)房屋所有權(quán)人追認(rèn)該房屋買賣合同有效時(shí)，善意第三人就可以獲得房屋所有權(quán)。賦予善意第三人這樣一個(gè)期待權(quán)似乎在保護(hù)其利益方面更具公平性。

2、從出賣人的角度來(lái)看，其為了自己的利益，冒充他人身份與第三人進(jìn)行交易，在行為表現(xiàn)的外觀上與無(wú)權(quán)代理人極為相似。雖然無(wú)權(quán)代理中無(wú)權(quán)代理人是為了被代理人和第三人發(fā)生法律關(guān)系，這是行為人主觀上的差異，但是行為人的內(nèi)心意思是無(wú)法表示出來(lái)的，也無(wú)法被第三人直接感知，所以這點(diǎn)區(qū)別并不足以阻卻無(wú)權(quán)代理的適用。另一個(gè)主要的區(qū)別是，在無(wú)權(quán)代理中，無(wú)權(quán)代理人向第三人表明了自己的代理身份，即第三人知道與自己發(fā)生法律關(guān)系的另有其人，而在冒名出賣他人房屋的行為中，冒名人直接向第三人宣稱自己是房屋所有權(quán)人。這兩者看起來(lái)有很大區(qū)別，但仔細(xì)分析不難看出，在冒名出賣他人房屋的行為中，冒名人實(shí)際上是假冒他人身份，也可以看成是假冒取得房屋所有權(quán)人的授權(quán)，代理房屋所有權(quán)人行使權(quán)利，這樣就可以類推適用無(wú)權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。

3、從房屋所有權(quán)人的角度來(lái)看，類推適用無(wú)權(quán)代理制度可以充分保障其利益而且可以降低交易成本提高交易效率。在冒名出賣他人房屋的案例中，有很大一部分的情況是房屋所有權(quán)人有出賣房屋的意圖。房屋所有權(quán)人在被他人冒充身份侵犯物權(quán)的情形下，當(dāng)然可以基于物權(quán)的絕對(duì)效力要求登記機(jī)關(guān)撤銷變更登記重新獲得房屋所有權(quán)。但是不排除有些情況下，房屋所有權(quán)人對(duì)善意第三人的出價(jià)表示滿意，意欲出賣自己的房屋，如果法律機(jī)械地規(guī)定原房屋買賣合同無(wú)效似乎顯得不夠人性化。筆者認(rèn)為冒名出賣他人房屋可以類推適用無(wú)權(quán)代理的制度規(guī)定，賦予房屋所有權(quán)人追認(rèn)的權(quán)利，這樣不僅維護(hù)了房屋所有權(quán)人的利益而且對(duì)于善意第三人也是有利的，同時(shí)還節(jié)約了交易成本，減少了不必要的損失，提高交易效率。

四、 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述分析，可以得出在冒名出賣他人房屋的法律關(guān)系中，善意第三人不能夠依據(jù)善意取得制度獲得房屋所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的條件僅限于不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生錯(cuò)誤的情形，第三人基于對(duì)出賣人身份的信任不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。

冒名出賣他人房屋的，可以類推適用無(wú)權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。經(jīng)房屋所有權(quán)人追認(rèn)，原房屋買賣合同有效，善意第三人可以取得房屋所有權(quán)。若房屋所有權(quán)人拒絕追認(rèn)，則原房屋買賣合同無(wú)效，善意第三人不能取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)人可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷錯(cuò)誤的變更登記。

注釋：

（1）劉保玉.盜贓與作編所及財(cái)物的善意取得和賠償責(zé)任問(wèn)題探討[M].判解研究，2009 年第2輯，人民法院出版社，2009.

（2）傅鼎生.不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名出賣之適用[J].法學(xué)，2011（12）.

（3）王利明.善意取得制度若干問(wèn)題研究——從一起冒名頂替行為說(shuō)起[M].判解研究，2009年第2輯，人民法院出版社2009年版。

（4）傅鼎生.不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名出賣之適用[J].法學(xué)，2011年第12期。

（5）梅夏英.登記錯(cuò)誤與第三人的保護(hù)[M].判解研究，2009年第2輯，人民法院出版社，2009.

（6）王利明.善意取得制度若干問(wèn)題研究——從一起冒名頂替行為說(shuō)起[M].判解研究，2009年第2輯，人民法院出版社，2009.

（7）郭明龍.不動(dòng)產(chǎn)“冒名出賣”中善意第三人利益之保護(hù)——兼與王利明教授、傅鼎生教授商榷[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（5）.

（8）王澤鑒.民法總則[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001：451.