段海燕

摘 要： 主流信托公司業(yè)務范圍包羅萬象，是目前僅有的涵蓋資本市場、貨幣市場和產業(yè)投資三大市場的金融機構。近三年，房地產信托規(guī)模快速増長，筆者針對68家信托公司地產投資管理能力展開研究，以期對信托市場有拋磚引玉之效。

關鍵詞： 信托；地產投資

主流信托公司業(yè)務范圍包羅萬象，是目前僅有的涵蓋資本市場、貨幣市場和產業(yè)投資三大市場的金融機構。近些年來，憑借著市場機會和制度優(yōu)勢，信托公司的資產管理規(guī)模迅速膨脹。根據信托協(xié)會的官方數(shù)據，截至2013年末，由68家主流信托公司構成的信托行業(yè)資產管理規(guī)模已達到10.9萬億元，資產規(guī)模僅次于“銀老大”銀行業(yè)，已成為第二大金融行業(yè)。

隨著地產業(yè)的逐步發(fā)展，房地產業(yè)已變身為信托公司的重點投資領域。從68家主流信托公司投向房地產行業(yè)的資金占比來看，2013年地產投資平均占比達到19%，少數(shù)信托公司超過70%。與此同時，近五年地產行業(yè)信托規(guī)模極速増長。根據監(jiān)測數(shù)據，2012年-2014年的地產業(yè)信托規(guī)模分別為3139.01億元、2197.58億元和4004.74億元，每年的同比增長率分別為56.97%、-29.99%、82.23%。

進入2014年，銀行信貸收緊直接引發(fā)房地產市場低迷，房地產企業(yè)對于資金面的需求持續(xù)增長，這為地產業(yè)信托的快速發(fā)展提供了市場機遇。監(jiān)測數(shù)據顯示，2014年上半年，主流信托公司發(fā)行的地產業(yè)信托規(guī)模為1628.8億元，與2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，數(shù)據基本持平。但是，今年以來，地產市場低迷期，信托等金融機構在對于地產業(yè)的投資趨于謹慎。尤其是在房地產企業(yè)資金面仍然趨緊的形勢下，房地產企業(yè)對信托資金的需求規(guī)模較大，對于信托業(yè)務是一個比較好的増長機會。但是，這也就意味著投資地產業(yè)信托的潛在市場風險正在漸漸加大。

基于以上因素，筆者針對68家主流信托公司的地產投資管理能力開展研究，并完成了《信托公司地產投資管理能力研究報告》。在報告中，不僅對68家信托公司房地產投資管理能力做了系統(tǒng)分析，還特別針對這些信托公司開展運營實力、房地產投資實力和主動管理能力三個方面單項研究，主要研究成果如下：

首先，從信托公司地產投資實力單項指標來講，信托公司地產投資實力主要反映的是信托公司在地產投資上投入的資源、專業(yè)化程度以及對地產行業(yè)的風格偏好。具體而言，在《信托公司地產投資管理能力研究報告》中，68家信托公司地產投資實力主要包含產品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力這三個一級指示。其中，在產品發(fā)行能力上，我們選取資產2013年和近3年（2011-2013年）發(fā)行地產項目數(shù)和地產信托募集規(guī)模為二級指標，以避免不同年份數(shù)據波動對信托公司產生影響；在收益能力上，我們選取地產信托平均預期年收益率作為二級指標，在專業(yè)能力上，我們選取2013年新發(fā)行地產信托占信托行業(yè)地產信托規(guī)模之比和2013年新發(fā)行信托占公司內部信托之比來衡量。具體如下圖所示：

通過大量數(shù)據監(jiān)測與運算后，我們得出68家信托公司地產信托的產品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力三個一級指示排名值，然后，我們再給予產品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力這三個一級指示一定權重，得出68家信托公司的地產投資實力，具體排名情況如下表所示（表中列出了排名位于前10位的信托公司排名）：

68家信托公司的地產投資實力TOP10

排名 信托公司 地產投資實力得分

1 中融信托 88.16

2 四川信托 63.80

3 新華信托 62.63

4 華潤信托 59.60

5 中鐵信托 53.36

6 杭工商信托 50.85

7 安言信托 48.28

8 大業(yè)信托 47.13

9 百瑞信托 46.86

10 甘肅信托 46.24

數(shù)據來源：用益信托網，同策咨詢研究部整理

根據上述68家信托公司地產信托投資實力排名結果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川信托、新華信托、華潤信托、中鐵信托、杭工商信托、安信信托、大業(yè)信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地產投資實力表現(xiàn)較強主要是受產品發(fā)行能力影響比較大，比如，中融信托、華潤信托2013年地產信托發(fā)行規(guī)模分列第1、2位，為63416億元和33215億元，遠遠超出其他信托公司，這一定程度上為它們的地產投資實力加分。

同時，從其他地產投資實力排名靠前的信托公司來看，四川信托、新華信托、平安信托、杭工商信托、中鐵信托，這些信托公司2013年的地產信托發(fā)行規(guī)模排名位于第4-8位，均在130億元以上，安信信托 2013年的地產信托發(fā)行規(guī)模排名位于第10位，發(fā)行規(guī)模達到了 1304億元。同樣，這些信托發(fā)行規(guī)模較大的公司也具有較強的投資實力。

數(shù)據顯示，2013年整個信托行業(yè)發(fā)行的地產信托的總規(guī)模為 399967億元，而地產投資實力排名前十位的信托公司的集中度達到5497%，行業(yè)集中度達到了較高的水平。

但是，對于發(fā)行規(guī)?？壳暗男磐泄緛碚f，地產信托產品的收益率排名沒有優(yōu)勢，收益率排名反而位于中游水平，而且對于平安信托和華潤信托，其地產信托產品的收益率排名比較靠后。

研究發(fā)現(xiàn)，信托公司地產信托募集規(guī)模和收益率有著相反的關系，即地產信托募集規(guī)模高，收益率低，反之，地產信托募集規(guī)模低，收益率高。原因可能在于規(guī)模較小的信托公司交易對手主要是中小型開發(fā)商，這些中小型開發(fā)商議價能力更弱，只能承受更高的融資成本；較大規(guī)模的信托公司的交易對手主要為大型品牌開發(fā)商，而大型品牌開發(fā)商信譽能力較好，議價能力較強，此時，融資成本往往低于中小開發(fā)商。 （作者單位：山東省青島市市北區(qū)人民政府遼源路街道辦事處）

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