段海燕

摘 要： 主流信托公司業(yè)務(wù)范圍包羅萬象，是目前僅有的涵蓋資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)投資三大市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)。近三年，房地產(chǎn)信托規(guī)模快速増長(zhǎng)，筆者針對(duì)68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力展開研究，以期對(duì)信托市場(chǎng)有拋磚引玉之效。

關(guān)鍵詞： 信托；地產(chǎn)投資

主流信托公司業(yè)務(wù)范圍包羅萬象，是目前僅有的涵蓋資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)投資三大市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)。近些年來，憑借著市場(chǎng)機(jī)會(huì)和制度優(yōu)勢(shì)，信托公司的資產(chǎn)管理規(guī)模迅速膨脹。根據(jù)信托協(xié)會(huì)的官方數(shù)據(jù)，截至2013年末，由68家主流信托公司構(gòu)成的信托行業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)到10.9萬億元，資產(chǎn)規(guī)模僅次于“銀老大”銀行業(yè)，已成為第二大金融行業(yè)。

隨著地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已變身為信托公司的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。從68家主流信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金占比來看，2013年地產(chǎn)投資平均占比達(dá)到19%，少數(shù)信托公司超過70%。與此同時(shí)，近五年地產(chǎn)行業(yè)信托規(guī)模極速増長(zhǎng)。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2012年-2014年的地產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模分別為3139.01億元、2197.58億元和4004.74億元，每年的同比增長(zhǎng)率分別為56.97%、-29.99%、82.23%。

進(jìn)入2014年，銀行信貸收緊直接引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金面的需求持續(xù)增長(zhǎng)，這為地產(chǎn)業(yè)信托的快速發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)遇。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，主流信托公司發(fā)行的地產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模為1628.8億元，與2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，數(shù)據(jù)基本持平。但是，今年以來，地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，信托等金融機(jī)構(gòu)在對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的投資趨于謹(jǐn)慎。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)資金面仍然趨緊的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信托資金的需求規(guī)模較大，對(duì)于信托業(yè)務(wù)是一個(gè)比較好的増長(zhǎng)機(jī)會(huì)。但是，這也就意味著投資地產(chǎn)業(yè)信托的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在漸漸加大。

基于以上因素，筆者針對(duì)68家主流信托公司的地產(chǎn)投資管理能力開展研究，并完成了《信托公司地產(chǎn)投資管理能力研究報(bào)告》。在報(bào)告中，不僅對(duì)68家信托公司房地產(chǎn)投資管理能力做了系統(tǒng)分析，還特別針對(duì)這些信托公司開展運(yùn)營(yíng)實(shí)力、房地產(chǎn)投資實(shí)力和主動(dòng)管理能力三個(gè)方面單項(xiàng)研究，主要研究成果如下：

首先，從信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力單項(xiàng)指標(biāo)來講，信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力主要反映的是信托公司在地產(chǎn)投資上投入的資源、專業(yè)化程度以及對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)格偏好。具體而言，在《信托公司地產(chǎn)投資管理能力研究報(bào)告》中，68家信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力主要包含產(chǎn)品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力這三個(gè)一級(jí)指示。其中，在產(chǎn)品發(fā)行能力上，我們選取資產(chǎn)2013年和近3年（2011-2013年）發(fā)行地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)和地產(chǎn)信托募集規(guī)模為二級(jí)指標(biāo)，以避免不同年份數(shù)據(jù)波動(dòng)對(duì)信托公司產(chǎn)生影響；在收益能力上，我們選取地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率作為二級(jí)指標(biāo)，在專業(yè)能力上，我們選取2013年新發(fā)行地產(chǎn)信托占信托行業(yè)地產(chǎn)信托規(guī)模之比和2013年新發(fā)行信托占公司內(nèi)部信托之比來衡量。具體如下圖所示：

通過大量數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)與運(yùn)算后，我們得出68家信托公司地產(chǎn)信托的產(chǎn)品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力三個(gè)一級(jí)指示排名值，然后，我們?cè)俳o予產(chǎn)品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力這三個(gè)一級(jí)指示一定權(quán)重，得出68家信托公司的地產(chǎn)投資實(shí)力，具體排名情況如下表所示（表中列出了排名位于前10位的信托公司排名）：

68家信托公司的地產(chǎn)投資實(shí)力TOP10

排名 信托公司 地產(chǎn)投資實(shí)力得分

1 中融信托 88.16

2 四川信托 63.80

3 新華信托 62.63

4 華潤(rùn)信托 59.60

5 中鐵信托 53.36

6 杭工商信托 50.85

7 安言信托 48.28

8 大業(yè)信托 47.13

9 百瑞信托 46.86

10 甘肅信托 46.24

數(shù)據(jù)來源：用益信托網(wǎng)，同策咨詢研究部整理

根據(jù)上述68家信托公司地產(chǎn)信托投資實(shí)力排名結(jié)果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川信托、新華信托、華潤(rùn)信托、中鐵信托、杭工商信托、安信信托、大業(yè)信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地產(chǎn)投資實(shí)力表現(xiàn)較強(qiáng)主要是受產(chǎn)品發(fā)行能力影響比較大，比如，中融信托、華潤(rùn)信托2013年地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模分列第1、2位，為63416億元和33215億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他信托公司，這一定程度上為它們的地產(chǎn)投資實(shí)力加分。

同時(shí)，從其他地產(chǎn)投資實(shí)力排名靠前的信托公司來看，四川信托、新華信托、平安信托、杭工商信托、中鐵信托，這些信托公司2013年的地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名位于第4-8位，均在130億元以上，安信信托 2013年的地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名位于第10位，發(fā)行規(guī)模達(dá)到了 1304億元。同樣，這些信托發(fā)行規(guī)模較大的公司也具有較強(qiáng)的投資實(shí)力。

數(shù)據(jù)顯示，2013年整個(gè)信托行業(yè)發(fā)行的地產(chǎn)信托的總規(guī)模為 399967億元，而地產(chǎn)投資實(shí)力排名前十位的信托公司的集中度達(dá)到5497%，行業(yè)集中度達(dá)到了較高的水平。

但是，對(duì)于發(fā)行規(guī)?？壳暗男磐泄緛碚f，地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率排名沒有優(yōu)勢(shì)，收益率排名反而位于中游水平，而且對(duì)于平安信托和華潤(rùn)信托，其地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率排名比較靠后。

研究發(fā)現(xiàn)，信托公司地產(chǎn)信托募集規(guī)模和收益率有著相反的關(guān)系，即地產(chǎn)信托募集規(guī)模高，收益率低，反之，地產(chǎn)信托募集規(guī)模低，收益率高。原因可能在于規(guī)模較小的信托公司交易對(duì)手主要是中小型開發(fā)商，這些中小型開發(fā)商議價(jià)能力更弱，只能承受更高的融資成本；較大規(guī)模的信托公司的交易對(duì)手主要為大型品牌開發(fā)商，而大型品牌開發(fā)商信譽(yù)能力較好，議價(jià)能力較強(qiáng)，此時(shí)，融資成本往往低于中小開發(fā)商。 （作者單位：山東省青島市市北區(qū)人民政府遼源路街道辦事處）

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