徐進

大興區(qū)義和莊，三個知名開發(fā)商的商業(yè)項目比鄰而立，分立一個十字路口的三側，它們幾乎同時蓋起了售樓處、快速地蓄客、聲勢浩大地開盤，銷售員、代理人、看房人、買房人往來穿梭，貼身之戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了三四個月的時間。

數(shù)據(jù)顯示，最近幾個月以來，這三個樓盤的銷售量屢屢沖高，幾乎占據(jù)了整個大興區(qū)總量的一半以上。此處儼然成為一個新興的樓市板塊、郊區(qū)剛需市場的主戰(zhàn)場。

義和莊發(fā)生這一切，并不是孤本，而是北京市商住市場的一個縮影——商住的火熱浪潮席卷著整個北京市場：大興、通州、石景山，以至城六區(qū)內地高端公寓項目都屢屢登上熱銷排行榜。

商住火了。不論是市場一線的直觀感受，還是機構數(shù)據(jù)的統(tǒng)計播報，商住公寓市場的熱度遠遠超過了其他住宅產品。一邊是地王豪宅的奪人眼球，一邊是剛需普宅的供應偏緊，商住市場趁勢、趁空、默默地收割市場。

義和莊，貼身戰(zhàn)

大興區(qū)義和莊目前盤踞著三只“猛虎”：萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場。從地勢來看，以念壇公園的十字路口為中心對稱，三個樓盤各據(jù)一方，呈現(xiàn)三足鼎立之勢。

11月的一個周末，北京入冬寒氣逼人，北風正緊，天陰欲雪，記者走訪這三個樓盤，卻發(fā)現(xiàn)各家的售樓處內都人頭涌動，火熱如夏。恒大未來城剛剛開盤不到一周，接待處里聚集著大量選房簽約的客戶，幾乎每個業(yè)務員都不得不同時接納十來組客戶。

記者了解到，恒大未來城一期主打約20平米至190平米多層空間產品，180平米至200平米大平層產品，更推出了商住市場比較少見的8.4米“空中墅”產品，產品形態(tài)多樣，因此獲得較高人氣。即使銷售均價已經(jīng)接近4萬元/平方米，在三個項目中并無明顯價格優(yōu)勢，但依然快速接近售罄。

此外，恒大推出“首付分期”和“無理由退房”等舉措來吸引購房人。有趣的是，記者發(fā)現(xiàn)有一個客戶咨詢“無理由退房”的具體細節(jié)時，就有兩三個銷售人員圍住他打聽想退哪套房，好為自己的客戶預留房源。

銷售心機戰(zhàn)，不獨在項目內埋伏著，在這幾個項目之間更有如上演大戲般精彩。記者剛走出地鐵站，就有代理人神神秘秘地說要“講個趣聞”。原來，有個項目樣板間的隔層“塌了”。眾所周知，商住樓盤一般采取高挑空、高層高來獲得額外空間，隔層的質量非常重要。樣板間都“塌了”，一時傳為區(qū)域內的大話題，其他兩家?guī)缀醵家赃@個“趣聞”作為開場白，而本家則避而不談，只說項目參觀人數(shù)太多發(fā)生了小意外。

記者了解到，作為義和莊區(qū)域內最早拿地的萬科，其土地成本最低，因此均價僅3萬元/平方米，三者中屬最低，價格優(yōu)勢凸顯。此外，作為一個大型綜合性項目，萬科還自建有7萬平米的商業(yè)，未來或將成為區(qū)域共享的商業(yè)配套資源。

而另一個項目泰禾中央廣場，則主打“公園+地產”模式，更不惜將運用得非常熟絡的“豪宅裝備”都投入到這個項目上，凈水器、凈空設備、多重安保成為項目亮點。此外，作為區(qū)域內最早開盤的項目，泰禾中央廣場從今年9月首次入市以來，銷售反映不錯，屢屢登上銷冠榜，成為區(qū)域內的明星項目。

全北京，看商住

都屬商住loft產品都是百萬量級大盤出貨量大、都在3萬-4萬元單價區(qū)間競爭白熱化……義和莊的比鄰之戰(zhàn)，從夏天一直打到冬天，項目一期又一期連續(xù)開盤，貼身之戰(zhàn)仍將繼續(xù)。亞豪機構總監(jiān)郭毅卻不擔心義和莊同類相爭的去化難題，“現(xiàn)在大興幾個剛需板塊都處于相對沉寂狀態(tài)，無房可售，義和莊填補了空白，去化不是難題?！倍宜J為，這種“剛需普宅供應不足，商住市場查漏補缺”的狀態(tài)，是全北京的普遍行情，從商住項目在通州、石景山、門頭溝、房山等區(qū)域的普遍熱銷可見一斑。

記者了解到，除了上述義和莊的三個項目外，大興區(qū)域內還有北京城建·北京密碼、國銳·金嵿的國銳廣場、水晶布洛閣等商住產品在售，其中亦莊的國銳項目銷售額已達到14.7億元，在中高端公寓市場中表現(xiàn)不俗。其他郊區(qū)市場中，通州區(qū)域更是商住產品的主戰(zhàn)場，在區(qū)域限購令之后，通州主要依托區(qū)域內的商住產品“撐場”。比如位于通州運河核心區(qū)的保利大都會項目等，成為通州市場的主力。此外，位于門頭溝區(qū)域的遠洋新天地、中昂時代廣場等也是近期入市的商住樓盤。

值得一提的是，一些主打輕奢的中高端商住公寓項目也趁勢快跑，位于石景山的紫御長安項目，11月成交總額為3億元左右，表現(xiàn)亮眼。此外，商務公寓產品開始突破小戶型的限制，出現(xiàn)大面積、高總價的豪宅化產品。比如前述義和莊的恒大項目，推出了200平米的大平層戶型和190平米的類別墅產品，瞄準了改善型客群。

業(yè)內人士認為，目前北京市場“豪宅當?shù)馈?，但真正的市場主力是低總價、小戶型的百萬級別商住樓盤，既填補了剛需供應不足，又分流中低級別的投資市場。因此，最近數(shù)月，諸多商住樓盤都走出了熱銷行情。據(jù)中原機構數(shù)據(jù)，2015年商住公寓市場的熱度遠高于其他住宅產品。今年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。而同期住宅成交金額的同比漲幅為34%；即使被稱為“豪宅年”，今年別墅市場同比漲幅也不足七成，低于商住市場的漲幅。

產品升級換代

“現(xiàn)在商住產品一擁而上，首先要解決同質化的問題”，某開發(fā)商人士分析行情認為，現(xiàn)在一些開發(fā)商已經(jīng)在做改善型商住產品，“把面積做大一些，可以做120平米以上；把戶型做舒適一些，三四居、南北通透，適宜幾代同堂；這樣的產品雖然目前仍然比較少，有些冒險，但是這部分市場是存在的?！?/p>

郭毅也認為，隨著商住市場供需雙方的不斷擴容，開發(fā)企業(yè)更加注重產品的開發(fā)創(chuàng)新、升級換代，以擴大產品的客群面?！俺俗龃髴粜偷漠a品，瞄準改善型市場之外，這幾年越來越多商住樓盤在做精裝修，其標準并不比普宅產品差；還有的項目做配套、做園林、做物業(yè)也非常用心。”

比如，在層高上做文章。泰禾中央廣場項目將產品層高提升至4.5米，單層高度達到2.2米以上，一改商住loft產品層高不足“屋打頭”的壓抑體驗；恒大未來城則推出“空中墅”產品，8.4米的層高打造出三層的產品。

此外，越來越多的商住樓專注于“自主型社區(qū)”、“住宅式公寓”定位，使用功能上日趨住宅化設計特征，配備獨立廚衛(wèi)、通燃氣、陽臺、獨立衛(wèi)生間等，在平面設計、戶型布局、功能分區(qū)等與普通住宅設計幾乎無差別。比如，最近諸多在售項目都宣傳“爭取民水、民電，燃氣入戶等”。還有一些商住項目注重物業(yè)公司的選擇，一改商住社區(qū)“人員混雜”、“臟亂差”的傳統(tǒng)印象，打造宜居的環(huán)境。

有業(yè)內人士認為，依托于當前“大眾創(chuàng)業(yè)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流，兼具辦公和住宅的產品將獲得市場生機，關鍵是要跟隨年輕消費人群的生活模式，建筑設計上投入創(chuàng)意設計，如果可以在寬帶接入、智能家居、社交圈層方面提供充分的創(chuàng)業(yè)孵化服務，這類產品將獲得市場青睞。