高美林 欒佳蔚 馬紅燕 吳穎昭

[摘要]

CCRC模式在國外已經(jīng)得到了一定程度的發(fā)展，而我國正處于發(fā)展的起步階段，有待于進一步的發(fā)展和完善。本文介紹了武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)的運行概況，并對其成本和風(fēng)險問題分析。通過分析數(shù)據(jù)和借鑒國外的發(fā)展經(jīng)驗，針對前期投入成本、社區(qū)設(shè)計成本、管理成本均較高等問題提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險方面，我們對政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、競爭風(fēng)險等進行了分析，并提出了未來防范風(fēng)險的措施。同時我們結(jié)合本國整體現(xiàn)狀，探究出一種較適合我國國情的CCRC運行方式。

[關(guān)鍵詞]持續(xù)照料退休社區(qū)；CCRC；新型養(yǎng)老

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.088

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，老齡化問題日益突出，其中“空巢老人”現(xiàn)象尤其引人關(guān)注。到2050年，我國臨終無子女的老年人將達到7900萬，獨居和空巢老年人將占54%以上。目前各養(yǎng)老模式普遍存在缺點，獨生子女政策的執(zhí)行和醫(yī)療技術(shù)的進步，使得我國在家庭結(jié)構(gòu)的核心化和小型化的同時，家庭中老年人的比例也在不斷上升，這使得家庭養(yǎng)老已不再適應(yīng)當(dāng)前社會的需要。另一方面，由于養(yǎng)老機構(gòu)的單一服務(wù)功能忽視了養(yǎng)老市場的“剛性需求”，使得我國的養(yǎng)老機構(gòu)陷入了虧損經(jīng)營的惡性循環(huán)中。

CCRC是從美國引進的為二次退休人士建立的租賃式復(fù)合社區(qū)，突出特點是集居家養(yǎng)老、社區(qū)生活和機構(gòu)服務(wù)為一體的可持續(xù)性養(yǎng)老，該模式進入中國后演變?yōu)楸ｋU公司與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的“中國式CCRC”，即合眾優(yōu)年社區(qū)。

CCRC對新時期新的養(yǎng)老模式提出挑戰(zhàn)，以求可以把這種養(yǎng)老模式進一步完善，使之具備推廣價值。同時也可以使我國社會養(yǎng)老保障體系更完善。

1 武漢市“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”現(xiàn)狀

合眾養(yǎng)老社區(qū)是基于美國的CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，建筑面積48萬平方米，分為持續(xù)健康退休社區(qū)、活躍老人社區(qū)、養(yǎng)生中心、健康管理、老年專屬醫(yī)院、醫(yī)療康復(fù)中心等功能區(qū)。一期工程啟動區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗入住。

社區(qū)由定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)（AAC）和70歲以上的持續(xù)退休社區(qū)（CCRC）組成，涵蓋養(yǎng)老服務(wù)的所有層級，將傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險與新型養(yǎng)老社區(qū)進行對接，將單一的保單保障，轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨?實物養(yǎng)老”的雙重保障。在社區(qū)配套設(shè)施方面，設(shè)有“聯(lián)合100”連鎖超市、優(yōu)年醫(yī)療機構(gòu)等便民社區(qū)配套設(shè)施，醫(yī)護方面更是得到了武漢市蔡甸區(qū)中醫(yī)醫(yī)院的大力支持。

2 武漢“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”成本問題分析

2.1 前期投入成本高

合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)的計劃總投資為100億元，一期投資80億元，項目占地245畝。按2010年武漢蔡甸區(qū)土地成交價格360萬元/畝計算，一期土地成本為8.82億元。

在稅收與土地政策方面，盡管國家加大了政策支持力度，但民間資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然存在“玻璃門”、“彈簧門”，甚至“旋轉(zhuǎn)門”。合眾人壽公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過程中，并沒有享受到具體的政策優(yōu)惠。

2.2 社區(qū)建設(shè)成本高

2.2.1 適老化設(shè)施全面覆蓋

合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)在老人休息區(qū)域和活動場所全面覆蓋了適老化設(shè)施，而這一面面俱到的服務(wù)也大大增加了社區(qū)建設(shè)成本。

2.2.2 公建配套面積大

社區(qū)內(nèi)的公建配套建筑面積比例在20%以上。一般的居住社區(qū)的服務(wù)面積，包括會所、娛樂場所等充其量不超過5%。

2.2.3 裝修成本高昂

合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)仿照美式田園的裝修風(fēng)格、高檔品牌定制的家具、房間內(nèi)部的無線定位等高科技設(shè)備都導(dǎo)致了較高的裝修成本。

2.3 管理成本高

2.3.1 社區(qū)內(nèi)的人工成本高

社區(qū)內(nèi)部設(shè)立的四大服務(wù)團隊：醫(yī)護團隊、餐飲團隊、社區(qū)服務(wù)團隊、物業(yè)管理團隊保證了細致的養(yǎng)老服務(wù)，但也導(dǎo)致了人員龐雜，利用效率不高，增加了人工成本。

2.3.2 專業(yè)醫(yī)護人才培訓(xùn)成本高

由于目前我國國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)人員缺少正規(guī)的崗前培訓(xùn)和資質(zhì)認證，高素質(zhì)的護理人才極為匱乏，市場供需失衡。對此，合眾優(yōu)年社區(qū)加大了崗前培訓(xùn)的力度，但也導(dǎo)致培訓(xùn)成本的上升。

3 武漢“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”風(fēng)險問題概況和分析

3.1 政策風(fēng)險

在政策支持方面，由于沒有在養(yǎng)老社區(qū)置地等方面的法律法規(guī)，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展失去了產(chǎn)業(yè)政策的支持。有專家認為，政策缺乏使社區(qū)地產(chǎn)的融資成為難題。養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)是一個投資回報周期長的行業(yè)，全部用自有資金而不允許銷售的話會發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項目出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意承擔(dān)風(fēng)險給養(yǎng)老地產(chǎn)項目貸款。

3.2 行業(yè)風(fēng)險

CCRC社區(qū)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有高回報和高風(fēng)險性，面臨政策調(diào)整、體制束縛、過度競爭等內(nèi)外風(fēng)險。市場需求的變化是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推動力，同時市場的不確定性也是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的重要障礙：一是市場不均衡風(fēng)險；二是需求滯后性風(fēng)險；三是外部市場不確定風(fēng)險。

此外，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)除了建筑本身要求更高，還要橫跨養(yǎng)生、護理和治療等多個專業(yè)領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域進入臺階都相當(dāng)高，要形成規(guī)模和體系就更是難上加難。在這樣的情況之下，商業(yè)性養(yǎng)老項目如果只是僅僅介于開發(fā)層面，就很難找到著力點，如果僅僅靠“摸著石頭過河”，其開發(fā)出來的產(chǎn)品最終還是停留在普通社區(qū)的開發(fā)水平之上。

3.3 管理風(fēng)險

我國在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題：管理意識淡薄，管理體系不健全；資金管理模式不適應(yīng)企業(yè)實際；資金管理手段落后，使用效益低下；資金風(fēng)險管理不足，引發(fā)嚴(yán)重財務(wù)風(fēng)險。

企業(yè)的成本管理也存在一定的問題：成本管理觀念落后；成本管理方法陳舊；分工過細，人力資源浪費嚴(yán)重；不能與變化的外部經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)；利益驅(qū)動導(dǎo)致成本信息失真。

3.4 人力資源風(fēng)險

企業(yè)決策者容易忽視企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的設(shè)計，人力資源管理部門通常只能被動地去滿足企業(yè)提出的人力資源需求，而不能根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展實際對未來的人力資源需求進行適當(dāng)預(yù)測，提前做好準(zhǔn)備，難以為企業(yè)的發(fā)展提供及時、高效的服務(wù)。由于資金的問題，容易造成人力資源投資不足，培訓(xùn)機制不健全。由于人員的招聘本身具有的明顯的計劃性、程序性和科學(xué)性，會導(dǎo)致人員招聘選拔機制不科學(xué)，存在單一落后的問題。容易忽視建立和健全有效的激勵機制，缺乏對員工職業(yè)生涯規(guī)劃的管理。

3.5 財務(wù)風(fēng)險

包括資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險以及財務(wù)管理風(fēng)險。由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，公司籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性，會給公司帶來一定的籌資風(fēng)險。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動而導(dǎo)致籌資成本的變動，會給公司帶來利率風(fēng)險。由于金融市場上金融工具品種、融資方式的變動，導(dǎo)致公司再次融資產(chǎn)生不確定性，會使公司陷入再融資風(fēng)險。由于幣值的變動給籌資帶來的影響是公司遇到的購買力風(fēng)險。因為公司資產(chǎn)不能正常和確定性地轉(zhuǎn)移現(xiàn)金或公司債務(wù)和付現(xiàn)責(zé)任不能正常履行的可能性，會給公司帶來一定的流動性風(fēng)險。因為公司的財務(wù)活動貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程中，所以籌措資金、長短期投資、分配利潤等都可能產(chǎn)生風(fēng)險。

3.6 項目風(fēng)險

本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對CCRC社區(qū)這種居住新型養(yǎng)老方式和生活方式和價格水平的認知認可程度及時間長短。前期住戶可能較少，住戶的信任感不足，入住率較低，收入較少。

3.7 競爭風(fēng)險

合眾人壽通過將養(yǎng)老險植入社區(qū)服務(wù)等來開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的模式容易被其競爭對手模仿。

目前，泰康人壽已在北京建立養(yǎng)老社區(qū)，隨后又在廣州、上海等地試水并創(chuàng)新推出與之掛鉤的保險產(chǎn)品，中國人壽、新華保險等也緊隨其后。此外，中國平安去年年底在浙江桐鄉(xiāng)建立養(yǎng)老社區(qū)，主要采取“租售并舉”的運營模式。可見，保險資金爭相進入養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為不可阻擋的形勢，勢必對合眾人壽健康養(yǎng)老社區(qū)形成競爭風(fēng)險。

盡管CCRC養(yǎng)老模式具有持續(xù)性養(yǎng)老、配套設(shè)施完善、醫(yī)療看護專業(yè)等優(yōu)點，但由于家庭養(yǎng)老獨特的文化價值和生活照料、精神慰藉等方面的功能，及中國中老年人的生活狀況及觀念，家庭養(yǎng)老將會在相當(dāng)時期內(nèi)依然是我國的主要養(yǎng)老模式，這也對合眾人壽健康養(yǎng)老社區(qū)未來的發(fā)展造成了競爭風(fēng)險。

4 武漢市“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”優(yōu)化方案

4.1 在其他地方建設(shè)社區(qū)時優(yōu)化成本

4.1.1 適當(dāng)降低前期投入成本

（1）爭取獲得政府等監(jiān)管部門稅收優(yōu)惠和財政補貼。合理利用政府在本市養(yǎng)老方面出臺的優(yōu)惠政策，利用稅收減免等優(yōu)惠政策的刺激作用。在項目開發(fā)的早期階段，應(yīng)該積極和政府等部門進行溝通，以獲得政府在相關(guān)方面的支持。如：以合理的形式轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，減免土地使用費等稅費。在經(jīng)營過程中除免征營業(yè)稅外，水、電、煤氣（天然氣）的收費標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。

（2）政府應(yīng)建立健全監(jiān)管體系和政策優(yōu)惠。優(yōu)惠政策實施方面，政府應(yīng)對建設(shè)工程中的各項收費費率，經(jīng)營過程中的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、水費、電費等給予適當(dāng)減免優(yōu)惠。對于社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)用地，采用有償方式供地的，在地價上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。政府應(yīng)該盡快填補法律和政策的空白，大力推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的具體管理政策細化工作，并建立健全的監(jiān)管體系。

4.1.2 適當(dāng)降低社區(qū)設(shè)計成本

（1）在經(jīng)濟發(fā)展較低一級的二線城市，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況做出相應(yīng)的調(diào)整，主要以中型的CCRC社區(qū)為主，所有的基礎(chǔ)配套服務(wù)設(shè)施不必追求高端品牌，保證精致、實用即可。

（2） CCRC社區(qū)可依附現(xiàn)有社會保健、社會福利、商業(yè)網(wǎng)點、教育及文化娛樂設(shè)施等，減少不必要的投入，集中力量興建檔次較高的服務(wù)設(shè)施和設(shè)備，創(chuàng)造特色服務(wù)。

4.1.3 適當(dāng)降低管理成本

（1）實行企業(yè)內(nèi)部化。食堂蔬菜水果的采購來源地也可考慮設(shè)在社區(qū)內(nèi)部為老人搭建的百畝田園處，這樣既可以為老人提供種菜的休閑場所，也能減少在采購蔬菜水果這方面的成本。

（2）盡量避免正式員工成本增長，適當(dāng)招聘兼職人員，減少開支。可以招聘實習(xí)大學(xué)生擔(dān)任服務(wù)臺咨詢?nèi)藛T，招收藝術(shù)類特長生兼職教授老人繪畫、舞蹈、手工等。同時大量吸收下崗職工，可降低人工成本。下崗職工只要經(jīng)過必要的護理知識培訓(xùn)和人際交往培訓(xùn)，就可以達到上崗要求。另外，吸納下崗職工還可以享受國家的優(yōu)惠政策，可以降低工資成本。

（3）實行精細化管理。首先加強能源消耗控制，有效降低了供暖的水、煤及其他消耗。進一步強化日常精細管理，突出管理增效。在“節(jié)流”的同時做到“開源”也可以采用BOT模式——政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來蓋，蓋了以后由開發(fā)商經(jīng)營，幾十年后再交還給政府。對于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實施的工程項目，通過引入私人投資來提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。

4.2 風(fēng)險問題優(yōu)化

4.2.1針對政策風(fēng)險

國家應(yīng)該設(shè)立統(tǒng)一部門進行管理從而完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)民間資本的有序高效進入。國家可建立一套專門針對保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的法律，一方面規(guī)范保險公司所建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施上的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)人員的服務(wù)規(guī)范，保障老年人在權(quán)利受損時可以維權(quán)。在法律中還需要明確規(guī)定在養(yǎng)老社區(qū)中生活的老年人具有的權(quán)利和義務(wù)，在維護老年人權(quán)益的同時注重公平。

4.2.2 針對行業(yè)風(fēng)險

及時占領(lǐng)先機，盡快確立行業(yè)地位，以資本優(yōu)勢及經(jīng)驗優(yōu)勢不斷改進服務(wù)，提高盈利能力，用先進的管理方式和運營模式保證一段時期內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢。同時以規(guī)模化的效應(yīng)提高行業(yè)內(nèi)知名度。根據(jù)合眾優(yōu)年健康產(chǎn)業(yè)一年的經(jīng)營效果，實施改革并制訂更加詳細的風(fēng)險解決內(nèi)控方案，堅持經(jīng)營戰(zhàn)略與風(fēng)險策略一致、風(fēng)險控制與運營效率及效果相平衡的原則，針對重大風(fēng)險所涉及的各管理及業(yè)務(wù)流程，制定涵蓋各個環(huán)節(jié)的全流程控制措施；對其他風(fēng)險所涉及的業(yè)務(wù)流程，要把關(guān)鍵環(huán)節(jié)作為控制點，采取相應(yīng)的控制措施。

4.2.3 針對管理風(fēng)險

認真甄選管理人員，引入風(fēng)險評估機制，成立決策評議部門，在重大決策面前充分考慮市場因素與政策因素。以便及時發(fā)現(xiàn)失誤。避免重大損失。強化成本管理基礎(chǔ)工作，實現(xiàn)現(xiàn)代化的成本管理手段。實行績效管理，完善企業(yè)管理的構(gòu)架，做好企業(yè)的各個方面管理。對銷售人員，建立實施科學(xué)、統(tǒng)一、有效的管理制度，讓業(yè)務(wù)員的甄選錄用、組織管理、教育培訓(xùn)、業(yè)績考核、傭金和手續(xù)費、解約離司等程序都得到規(guī)范。

4.2.4 針對人力資源風(fēng)險

關(guān)于養(yǎng)老社區(qū)在人才方面的建設(shè)，首先，保險公司必須足夠重視，擴大從事養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)和管理的人員隊伍的建設(shè)，要從人才結(jié)構(gòu)上進行優(yōu)化，吸引一批學(xué)歷素質(zhì)比較高、年紀(jì)輕、做事踏實的人才補充到養(yǎng)老服務(wù)和管理的隊伍中來。其次，可以在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，對相關(guān)的工作人員進行培訓(xùn)，或者對新引進的人員進行培訓(xùn)，使之能夠盡快熟悉了解養(yǎng)老社區(qū)這一新領(lǐng)域。再次，保險公司需要完善對人才的保障機制，提高從事養(yǎng)老管理和服務(wù)人員的福利待遇、提升他們的社會地位和存在感，這樣一來不僅能夠吸引人才更能夠留住人才。最后，保險公司可以直接聘用對老年服務(wù)有經(jīng)驗的專業(yè)從業(yè)人員，這樣不僅可以縮短培訓(xùn)時間，還可以降低保險公司對專業(yè)人才的培養(yǎng)成本。

4.2.5 針對財務(wù)風(fēng)險

針對社區(qū)內(nèi)部存在和潛在風(fēng)險，建立重大風(fēng)險預(yù)警制度。對重大風(fēng)險如資金風(fēng)險等進行持續(xù)不斷的監(jiān)測，及時發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息，制訂應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)情況變化調(diào)整控制措施。

本文建議合眾優(yōu)年持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)根據(jù)各分社區(qū)所在地區(qū)的消費水平，社區(qū)建設(shè)的成熟程度，可以將30%-40%的房源賣掉，這樣使大部分投資得到回收，緩解資金壓力，剩下60%-70%則可以用于運營租售?；蛘咴诜桨冈囉贸跗冢瑢⑸鐓^(qū)10%-20%的房源作為適老化住宅，未來可以通過運營公司來管理。而老年人可以與子女居住在一個小區(qū)方便相互關(guān)照，其居住的戶型經(jīng)過了適老化設(shè)計方便舒適，還有余力解決家庭關(guān)系。

合眾人壽應(yīng)充分發(fā)揮險資進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，將資金周轉(zhuǎn)周期合理利用，用養(yǎng)老地產(chǎn)的使用權(quán)代替現(xiàn)金對投保人進行支付，同時享有產(chǎn)權(quán)和物業(yè)增值收益。同時，應(yīng)在合眾人壽持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)的實踐中，不斷探索經(jīng)驗，改進現(xiàn)有模式，穩(wěn)定資金流，為后續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定 入老年人的生活。堅實的基礎(chǔ)。

4.2.6 針對競爭風(fēng)險

保險公司建立的養(yǎng)老社區(qū)主要是通過養(yǎng)老社區(qū)和保險產(chǎn)品的對接，保險公司也要積極探索新模式，調(diào)動公司內(nèi)部的有利資源，通過對比和實驗研發(fā)出和屬于自己公司特色的養(yǎng)老社區(qū)相匹配的保險產(chǎn)品。當(dāng)前各家保險公司所推出的對接掛鉤產(chǎn)品，價格較高，多數(shù)家庭無力承受，這樣就使保險公司建立的養(yǎng)老社區(qū)比較高端，為了解決價格過高而導(dǎo)致的消費群縮小，合眾人壽可以通過改進合理的收費方式，來適度降低保費，讓更多的人能夠有能力入住養(yǎng)老社區(qū)。同時，保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)還屬于新興事物，大部分民眾對其了解比較少，為了解決這個問題，合眾優(yōu)年持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)自身應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，讓民眾增加對養(yǎng)老社區(qū)的了解，進而推動養(yǎng)老社區(qū)能夠真正地進