段一鳴,F(xiàn)ragrant房地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官,緬甸籍華裔,初闖暹羅時段一鳴十九歲,從早期的進出口貿(mào)易到現(xiàn)在的房地產(chǎn),在泰國打拼20余年。上個世紀末出現(xiàn)的那場金融風暴,讓他初嘗失敗的苦澀。段一鳴回憶那場風暴時并沒有過多地描述當時經(jīng)濟大蕭條的慘狀,事實上,他指出透支性經(jīng)濟高增長和不良資產(chǎn)的膨脹是根本原因。保持較高的經(jīng)濟增長速度,是發(fā)展中國家的共同愿望。當高速增長的條件變得不夠充足時,為了繼續(xù)保持速度,這些國家轉向靠借外債來維護經(jīng)濟增長。但由于經(jīng)濟發(fā)展的不順利,到20世紀90年代中期,亞洲有些國家已不具備還債能力。在東南亞國家,房地產(chǎn)吹起的泡沫換來的只是銀行貸款的壞賬和呆賬,于是,1997年7月2日,泰國宣布放棄固定匯率制,實行浮動匯率制,引發(fā)一場遍及東南亞的金融風暴。
那時起段一鳴開始梳理世界房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脈絡,與旁人不同的是,他從這個蕭條至極的行業(yè)中看到了這個市場的發(fā)展前景和爆發(fā)力?!巴瑫r極有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)還有新生物科技、電子信息產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè),但對于一介粗人來說房地產(chǎn)入門的門檻最低?!倍我圾Q輕描淡寫。 “得益于合作伙伴的信賴和個人興趣,房地產(chǎn)事業(yè)便在我手上由零開始一磚一瓦壘起來,那時應該是2004年”。他用十年的時間來證明了當時的決定。2014年,段一鳴的房地產(chǎn)帝國——Fragrant房地產(chǎn)有限公司初具規(guī)模。
近年來,在大數(shù)據(jù)時代,財富得以大量聚集的行業(yè)需具備“邊際成本低”及“規(guī)模效應大”兩方面因素,在總體利潤率極高的電商貿(mào)易、電信、能源、交通等行業(yè)相比,邁進房地產(chǎn)行業(yè)的門檻往往決定著創(chuàng)業(yè)者必須擁有極大的資本積累以及長遠的戰(zhàn)略眼光,事實上,作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)行業(yè)被評為最難突破成本與規(guī)模瓶頸的行業(yè)之一。具體到當今泰國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看,土地資源管理現(xiàn)狀、信貸風險現(xiàn)狀、工程建設管理現(xiàn)狀、房屋銷售現(xiàn)狀都決定著泰國房地產(chǎn)資源集中在傳統(tǒng)富庶家族手里,并形成一定的寡頭壟斷現(xiàn)狀。作為一個外來創(chuàng)業(yè)者,理應自強不息開啟事業(yè)并推動客觀事物的發(fā)展。
包括最近中國中央銀行降息在內的一系列支持性政策公布后,國民抵押貸款申請將更加容易、房地產(chǎn)市場人氣將得到一定改善,有評論分析中國房地產(chǎn)市場的人氣改善將會制約泰國房地產(chǎn)市場在2015年的增長。對此,段一鳴持有不同觀點——“央行降息對中國房地產(chǎn)行業(yè)回溫的作用可能不如中國國內一些經(jīng)濟評論員說的那么大。在中國能輕易購置房產(chǎn)的人往往不是著急住房子的人,真正想住房子的人不一定買得起房子。”房產(chǎn)資源往往都在那些希望房子漲價的富人手里,購置房產(chǎn)是一種投機行為,所以央行降息不會是中國房地產(chǎn)市場運作最大的推手。而央行降息的目的也不是為了推動房地產(chǎn)經(jīng)濟,而是由于整個世界的大環(huán)境大背景的通貨緊縮,世界所有央行都有或者將實施這一舉措。再者,中國房地產(chǎn)回溫與否對泰國房地產(chǎn)的影響并不大,能購置海外房產(chǎn)的那部分人不會因為央行降息而轉去國內購置房產(chǎn)。
泰國房地產(chǎn)發(fā)展前景
隨著東盟一體化的逐步建成,中國通過對與東盟自由貿(mào)易協(xié)定實施,推進和東盟的貿(mào)易投資發(fā)展、打造“升級版”中國—東盟合作的舉措,這是泰國房地產(chǎn)經(jīng)濟的SWOT分析中最優(yōu)的O(opportunity ),而泰國占盡天時地利的地緣優(yōu)勢則是其最大的S(Strengths )。泰國房地產(chǎn)的前景極為樂觀。
1、比較經(jīng)濟
從區(qū)位因素來看,泰國在東南亞相當于比利時于歐洲,這是個占盡天時地利的地方。比利時的布魯塞爾在整個歐洲來說,是至關重要的交通樞紐。從旅游前景來說,泰國又與法國極為相似,不管是風土人情還是自然景觀都對境外游客有著極大的吸引力。簡單來說,隨著東盟一體化的建成,泰國以其獨有的地緣優(yōu)勢將成為東南亞的經(jīng)濟龍頭,這一股浪潮將催生大量中產(chǎn)階級,直接帶動內需消費。而這部分人就是房地產(chǎn)投資的潛在客戶。 在此過程中,段一鳴認為,若是當局能對商品增值稅做一些合理降低,讓游客能在泰國買到與在法國原產(chǎn)地購買價格相當?shù)南闼層慰湍茉诎啪熝诺挠瓮虾鹊脚c澳大利亞原產(chǎn)地標價相當?shù)钠咸丫?,必然能進一步發(fā)揮本國的比較優(yōu)勢,從而助力推動整個泰國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2、雁群效應
在亞洲經(jīng)濟觀察署評論員扎魯·博尼眼中,中國是一個可怕的國家,在整個世界歷史上沒有任何一個國家的任何經(jīng)濟發(fā)展時期能有今日中國的速度。當一個國家積累了大量的資本以后,手持資本的中國人便開始走出國門往海外投資。東盟一體化的建成是騰飛后的大國拉動區(qū)域經(jīng)濟、并與各鄰國形成互助互利伙伴關系的最直接有效的措施,這必然會形成“雁陣效應”。在東盟一體化的經(jīng)濟陣形中,中國是頭雁,以其雄厚的資本迅速將貿(mào)易商機輻射到整個東南亞甚至環(huán)太平洋地區(qū),以其高效敏捷的經(jīng)濟發(fā)展方式拉動整個區(qū)域的經(jīng)貿(mào)增長。
3、流體經(jīng)濟
有一個物理定律叫“流體力學”,對于這樣的經(jīng)濟現(xiàn)象我們可以套用稱之為“流體經(jīng)濟學”。東盟一體化的建成必須依靠交通基礎設施的輔助,泛亞鐵路以及相關高速公路、鐵路的建設將會成為東盟的經(jīng)濟大動脈。其中最直接的表現(xiàn)就是人口流動加大,而人口流動帶來的是經(jīng)濟大國的資本轉移或者產(chǎn)業(yè)轉移。日本在經(jīng)濟高速發(fā)展時期,將其國內的勞動密集型產(chǎn)業(yè)往韓國、中國臺灣地區(qū)轉移。隨后十年韓國與臺灣等國家、地區(qū)經(jīng)濟逐步發(fā)展起來,于是勞動密集型產(chǎn)業(yè)又被轉移到廉價勞動力資源充沛的中國大陸?,F(xiàn)在中國經(jīng)濟騰飛了,東南亞國家成為了中國最好的經(jīng)貿(mào)合作伙伴,其中泰國非常特殊,中、泰經(jīng)貿(mào)合作往來密切,卻不是中國勞動密集型產(chǎn)業(yè)的轉移國,中泰之間確實相互建立了一些工業(yè)園區(qū),譬如羅勇工業(yè)園就匯集了60多家中國著名的企業(yè),但這部分企業(yè)轉移來泰國的目的大多不是為了當?shù)氐牧畠r勞動力,而是為了向第三國出口時控制關稅成本。
從泰國房地產(chǎn)市場來講,這是最好的時期。市場經(jīng)濟是一個巨大的推手,這是一種大勢所趨。得先機者得天下。