新浪海外地產(chǎn)專家點(diǎn)評(píng)：

·外國(guó)人限購(gòu)條例趨于嚴(yán)厲

·匯率、利息處于雙低，前所未有的澳大利亞房產(chǎn)“折扣季”

·量?jī)r(jià)齊升，2015全球最值得關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)

【天時(shí)】

限購(gòu)令出臺(tái)前搶占先機(jī)

澳大利亞政府考慮出臺(tái)相關(guān)限制政策，限制令內(nèi)容大致為“在未來(lái)時(shí)間里，針對(duì)非澳大利亞購(gòu)房者，購(gòu)買超過(guò)100萬(wàn)澳元以下的房產(chǎn)須向澳洲FIRB（外國(guó)投資審查委員會(huì)）繳納5000澳元費(fèi)用；對(duì)購(gòu)買100萬(wàn)澳元以上的房產(chǎn)，其總價(jià)格每增加100萬(wàn)澳元，須多繳1萬(wàn)澳元費(fèi)用?！蹦壳埃拇罄麃喺诠枷拶?gòu)令相關(guān)繳費(fèi)細(xì)節(jié)的同時(shí)，正在積極尋找反饋信息并將于3月20日以后作出相關(guān)決定。根據(jù)政府一般性決策周期來(lái)看，在政策推出之前，政府除了征求民眾的建議外，政策各項(xiàng)條款也會(huì)在參眾兩院進(jìn)行審核與投票決議。所以，從限購(gòu)令的提出到最后的出臺(tái)及實(shí)施，至少需要一年左右的時(shí)間。按照如此預(yù)期，建議對(duì)于澳大利亞置業(yè)有意向的客戶應(yīng)盡早進(jìn)入實(shí)際購(gòu)房環(huán)節(jié)，以避免支出額外資金。

匯率利率雙雙走低

2014年11月至2015年1月，澳元對(duì)人民幣匯率已經(jīng)驟跌8個(gè)百分點(diǎn)，短期內(nèi)市場(chǎng)普遍對(duì)澳元走勢(shì)看空。目前匯率水平大大提振了中國(guó)買家的購(gòu)買力：按照2014年5月匯率5.8計(jì)算，假如在澳大利亞投資一套300萬(wàn)的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)投人民幣為1740萬(wàn)元，而當(dāng)前匯率僅4.8，即投入人民幣1440萬(wàn)元，一年不到的時(shí)間內(nèi)，相當(dāng)于打了8.3折不到，如此“優(yōu)惠”的房地產(chǎn)“折扣季”，可遇不可求。

與此同時(shí)，雖然澳大利亞央行保持官方現(xiàn)金利率不變，但各個(gè)商業(yè)銀行紛紛調(diào)低了各自的利率。利率比較網(wǎng)站Rate City進(jìn)行的研究顯示，平均浮動(dòng)貸款利率從去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。上個(gè)月，澳大利亞央行宣布將現(xiàn)金利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至2.25%的歷史低點(diǎn)，而在此前18個(gè)月利率一直維持不變。澳大利亞各銀行紛紛跟隨降息。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步刺激亢奮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2011年末降息周期開(kāi)始以來(lái)，澳大利亞的整體房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲了近20%。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)肯定是利好消息，因?yàn)槊吭?0萬(wàn)澳元的平均房貸就能省下借款人47澳元。

澳大利亞央行降息對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是莫大的驚喜，此舉將很大程度上推動(dòng)澳大利亞房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。精明的投資者也早已經(jīng)伺機(jī)而動(dòng)，降息消息一出，他們將出手投資更多房產(chǎn)。

【地利】

澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)突顯“恒溫功能”

澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在國(guó)際市場(chǎng)上表現(xiàn)出眾，歷來(lái)是最具穩(wěn)定性、持續(xù)增長(zhǎng)的“優(yōu)質(zhì)股”，而在貨幣疲軟的情況下，同樣表現(xiàn)出優(yōu)越的調(diào)整和平衡資產(chǎn)價(jià)值的功能。即便匯率處于下行通道，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續(xù)增值，以悉尼來(lái)看，悉尼市2013年平均房?jī)r(jià)比2012年增幅為18.8%，2014年比2013年漲了17.6%，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終抗衡匯率下跌、通貨膨脹的問(wèn)題，穩(wěn)健了全球投資人士的信心。

·悉尼：72.3萬(wàn)元；每月+1.4%；每年+13%

·墨爾本：56.1萬(wàn)元；每月+2.7%；每年+7%

·布里斯班：45.8萬(wàn)元；每月+0.6%；每年+4.6%

·阿德萊德：41萬(wàn)元；每月-1.2%；每年+3.1%

澳大利亞主要房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：

·悉尼在2014年4月創(chuàng)下了16.7%的漲幅高峰之后，未來(lái)全年，悉尼的房?jī)r(jià)漲幅可能達(dá)到12.5%。考慮到可負(fù)擔(dān)性的限制、銀行投資性貸款審批的限制和房屋租金收益保持較低水平的情況，2015年的悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅將會(huì)更加具有可持續(xù)性。

·墨爾本年漲幅在2014年1月達(dá)到11.5%的峰值，而2014年全年，墨爾本房?jī)r(jià)的漲幅可能會(huì)放緩至8%。預(yù)計(jì)2015年，墨爾本的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)更加放緩，而墨爾本內(nèi)城區(qū)和外緣區(qū)域新增住房供應(yīng)的增多也會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

·布里斯班2014年底房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭持續(xù)穩(wěn)定，這反映了其可負(fù)擔(dān)性壓力小、租金收益高的情況。因此，預(yù)計(jì)布里斯班的2015年房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)超過(guò)墨爾本的平均水平。

·阿德萊德2014年阿德萊德的房產(chǎn)市場(chǎng)資本利得預(yù)計(jì)會(huì)從2013年的2.8%提升至3.5%。住房交易數(shù)量上升表明市場(chǎng)需求大、購(gòu)房壓力較小和租賃收益高。而在2015年，阿德萊德房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將溫和上漲。

【人和】

華人春節(jié)高調(diào)涌入去化庫(kù)存

據(jù)澳大利亞《澳洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，新年伊始就有中國(guó)客直奔墨爾本各個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)拍賣會(huì)，搶購(gòu)優(yōu)質(zhì)房源，中國(guó)獵房族紛紛趁機(jī)出動(dòng)。墨爾本共有704場(chǎng)拍賣會(huì)，周末的清盤率為77%。悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)同樣遭遇瘋狂競(jìng)購(gòu)，根據(jù)Domain集團(tuán)的數(shù)據(jù)，悉尼各地預(yù)定拍賣的房子超過(guò)600處，清盤率達(dá)到驚人的84.6%。在中國(guó)農(nóng)歷新年前后買房被視為是吉祥的事情，而且悉尼火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷史低利率和澳元貶值的催化下更能吸引更多中國(guó)買家。

學(xué)區(qū)房持續(xù)高熱

來(lái)自我國(guó)教育部的最新數(shù)據(jù)顯示，自1978年以來(lái)，有超過(guò)260萬(wàn)中國(guó)學(xué)生赴海外留學(xué)，而到了2014年，中國(guó)依然是在澳留學(xué)生的最大來(lái)源國(guó)，共有15.3萬(wàn)人，約占澳留學(xué)生總?cè)藬?shù)的三分之一。除了持續(xù)火爆的留學(xué)需求驅(qū)動(dòng)，澳大利亞上中學(xué)如果居住在學(xué)校劃定的區(qū)域里，就可以基本免費(fèi)上頂級(jí)中學(xué)，此項(xiàng)規(guī)則加上公寓出租按照市場(chǎng)估計(jì)一般每年的投資回報(bào)率在5%，澳大利亞學(xué)區(qū)房可以輕松實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)學(xué)，這些保證了學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的“長(zhǎng)盛不衰”。

希望島

【重磅推薦】

黃金海岸Hope Island

Hope Island是位于澳大利亞黃金海岸的高端封閉式社區(qū)，即將推出的別墅占據(jù)內(nèi)海最優(yōu)位置。相比前期開(kāi)發(fā)的地塊，更貼近游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)等成熟的休閑配套，幾分鐘就能到達(dá)商店，餐館，主題公園，學(xué)校等。距離購(gòu)物中心尤為便捷。項(xiàng)目同時(shí)兼?zhèn)淞己玫某鲂袟l件，到達(dá)黃金海岸、沖浪者天堂僅在20分鐘車程以內(nèi)，到達(dá)市中心僅需驅(qū)車約40分鐘。作為社區(qū)內(nèi)最后一片開(kāi)發(fā)地塊，以可以轉(zhuǎn)售外國(guó)人具有獨(dú)當(dāng)一面的優(yōu)勢(shì)。

·二手轉(zhuǎn)售外國(guó)人不受限

·獨(dú)據(jù)內(nèi)海的壓軸之選

·時(shí)逢黃金海岸重磅發(fā)展計(jì)劃