作者簡介：完顏文瑞（1993-），女，滿族，河南周口人，碩士研究生在讀，云南財經(jīng)大學財政與經(jīng)濟學院，研究方向：國民經(jīng)濟學。

摘要：隨著中國近年來的經(jīng)濟高速增長，城市化的進程加快，房地產(chǎn)的價格也呈現(xiàn)出大幅增長，尤其是一線城市的房價一直居高不下。本文通過對國內(nèi)外有關(guān)影響房價的因素進行系統(tǒng)的梳理，對我國房地產(chǎn)價格調(diào)控提出一定的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；影響因素

隨著中國經(jīng)濟高速增長，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，中國房地產(chǎn)價格自2000年以來迅速上漲，尤其是北上廣深等大城市商品住宅價格快速飄升。過快上漲的房價不僅反映出我國廣大居民改善住房條件的迫切要求，還有一些更為重要的問題值得我們探究：影響房地產(chǎn)價格的主要因素有哪些？

有關(guān)房地產(chǎn)的屬性，國內(nèi)外的學者都認為住房兼有消費品和投資品的屬性。作為消費品，房地產(chǎn)提供人民居住和使用；作為資本品，供人們滿足生產(chǎn)和投機需要；作為資產(chǎn)，在金融市場上，房地產(chǎn)可以充當?shù)盅浩贰７康禺a(chǎn)與消費、投資、借貸等很多變量緊密相連，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，已經(jīng)成為必要的組成部分，但是從長期來看，房地產(chǎn)一直被宏觀經(jīng)濟所忽略。最早研究房地產(chǎn)作為資產(chǎn)研究宏觀經(jīng)濟學的是Aoki K.，他在2004年通過建立動態(tài)隨機一般均衡模型，在宏觀經(jīng)濟模型中加入房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)借貸領(lǐng)域，存在金融加速器效應(yīng)，當有外界沖擊時，會通過房地產(chǎn)信貸的加速器效應(yīng)放大經(jīng)濟波動[1]。世界上的大部分國家，把房地產(chǎn)的功能定位在居住需求上的，只有德國、新加坡等少數(shù)國家；而剩下的大部分國家基本上，都在資本和資產(chǎn)兩個方面發(fā)揮作用，推動投資和經(jīng)濟增長。

一、國外有關(guān)房地產(chǎn)價格影響因素的研究

作為新興市場，不同于發(fā)達國家的市場，不確定性也較大，預期對房價影響較大。住房投資者通過三種方法對未來房價走勢進行預期：一是理性預期，通過市場獲得完全信息的情況之下，根據(jù)現(xiàn)金流分析的住宅所有權(quán)成本模型決定未來房價；二是適應(yīng)性預期，也叫近視預期，投資者根據(jù)過去的房價走勢來預期未來的房價波動；三是外生價格預期，投資者根據(jù)當?shù)氐淖》渴袌鰻顩r對未來房價預期。后來很多學者采用各國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)適應(yīng)性預期對房價波動有顯著的解釋能力（Piazzesi and Schneider，2009等）[2]。對于開發(fā)商預期對房價的影響，往往被很多學者所遺漏，現(xiàn)實中如果房價一直上漲，土地所有者很可能拒絕將其土地用于目前的開發(fā)上，以期待對未來的投機。

亞洲金融危機讓我們看到短期資本流動對一國房地產(chǎn)的影響的嚴重后果，有關(guān)短期資本流動對房價的影響國外也沒有形成統(tǒng)一的見解。在亞洲金融危機之前，國際資本大量流入泰國的股市和房市，并推高了二者的價格。Kim and Yang 在2011年通過建立面板VAR模型，發(fā)現(xiàn)短期資本流入缺失會推高房市和股市的價格，但解釋力度有限[3]。有關(guān)地價與房價的關(guān)系，國外主要采用經(jīng)典的李嘉圖模型表明，地價上升是房價上漲的結(jié)果，而不是原因。Alyousha等通過對英格蘭198l一1994年房價與地價的季度數(shù)據(jù)進行Granger因果檢驗，結(jié)果顯示從長期來看房價變化會導致地價變化[4]。利率通常作為貨幣政策工具，對房價也會產(chǎn)生一定影響。Dolde and Tirtiroglu在2002年基于美國1975—1993年數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)，房價波動幅度與利率正相關(guān)[5]。由于房地產(chǎn)兼有投資品的屬性，所以研究銀行信貸對房地產(chǎn)的價格的影響尤為重要。Collyns在2002年通過建立向量自回歸模型研究并分析了1979—2001年東南亞國家間房地產(chǎn)實際價格與實際貸款、人均實際GDP之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)實際貸款的增加將會在其后的6個季度內(nèi)明顯提高房地產(chǎn)價格；而對于大部分亞洲國家，貸款增長對住宅價格有顯著的同期影響，尤其是銀行貸款的增長對房地產(chǎn)價格有顯著的同步效應(yīng)[6]。一般來說，收入、人口對房價有顯著影響，當收入、人口增加時房價則隨之上漲。

二、國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)價格影響因素的研究

中國房地產(chǎn)市場僅有十余年的發(fā)展歷史，并且一直伴隨著一系列密集的政策調(diào)控，這些導致并增強了中國房地產(chǎn)市場的不確定性。這也使中國的房地產(chǎn)投資者呈現(xiàn)出有限理性的特征。國內(nèi)有關(guān)房價影響因素的分析也比較多對于預期對房價的影響研究，我國學者發(fā)現(xiàn)適應(yīng)性預期對房價波動有顯著的解釋能力。由于我國資產(chǎn)市場長期以來都受到國家的管制，近幾年逐漸開放，我國學者對短期的資本流動對我國房地產(chǎn)價格的影響進行了深入的研究。在國內(nèi)，宋勃和高波建立誤差修正模型，以及進行格蘭杰因果檢驗表明，短期房價上漲是外資流入的格蘭杰原因，但長期的外資流入?yún)s會推高房價的走勢[7]。

在我國，有關(guān)地價與房價的關(guān)系，國內(nèi)形成兩種觀點，一是由地價決定房 價；二是認為土地需求是一種引致需求，房價上升會引起地價上升。但大多數(shù)的研究認為房價的上升會引致地價的上漲。短期內(nèi)，房價與地價互相影響，房價對地價影響更加顯著；長期內(nèi)，房價影響地價，而地價不影響房價。他們認為地價作為房價成本構(gòu)成之一，是房價上漲的一個重要但非決定性因素；而以土地為生產(chǎn)要素的引致需求決定著地價受預期房價的影響更大。隨著我國利率市場化進程的加快和貨幣政策信貸傳導機制的完善，梁斌、李慶云通過對1998—2009年的中國數(shù)據(jù)，運用貝葉斯方法估計了一個包含房地產(chǎn)部門的DSGE模型，研究發(fā)現(xiàn)，利率對中國房價具有正向推動作用，但其對房價波動的貢獻有限[8]。

在我國，房地產(chǎn)價格還收到宏觀基本面的影響。很多學者對住房價格與經(jīng)濟基本面進行關(guān)系分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝诘茸兞繉ψ》績r格影響著。黃紅梅等在2014年通過對中日房地產(chǎn)價格影響因素的比較研究發(fā)現(xiàn)對于中日兩國的房地產(chǎn)價格來說，家庭收入都具有顯著的影響。長期來看，我國住宅房價的長期收入彈性低于日本，導致這一現(xiàn)象的一個重要原因是兩國房地產(chǎn)供給的價格彈性不同[9]。趙學剛在2014年研究了居民收入、GDP對房價的影響，發(fā)現(xiàn)若按受GDP影響的大小進行排序，其順序是商品房、普通住宅、住宅、高檔住宅和經(jīng)濟適用房，若按受收入影響的高低進行排序，則反之。因為房屋兼具消費品和投資品的雙重性質(zhì)，不同類別的商品房這兩種性質(zhì)的比例有所差異[10]。譚政勛2013年通過對中國和美國的房價和CPI之間的關(guān)系研究發(fā)現(xiàn)，房價和CPI之間的相互作用遠大于美國，CPI是推動中國房價上漲的主要因素之一，房價上漲后也會引起新一輪的物價上漲[11]。

就房產(chǎn)稅對中國房價的影響展開研究。如杜雪君等通過協(xié)整分析、Granger因果檢驗等方法，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅和房價存在長期協(xié)整關(guān)系，房產(chǎn)稅可能引起房價出現(xiàn)上升趨勢[12]。而其他學者認為房產(chǎn)稅在一定程度上會降低房價。例如朱國忠和顏色建立DSGE模型，發(fā)現(xiàn)對于新買的房進行征稅僅僅引起房價的微小下降，而房租會顯著增加；對于存量房進行征稅，將會引起房價以及地價還有房租的大幅度降低[13]。

三、針對我國房地產(chǎn)價格的調(diào)控政策建議

通過對以上國內(nèi)外文獻的梳理，針對我國房地產(chǎn)市場起步較晚的特殊性，現(xiàn)提出以下建議：

（1）規(guī)范房地產(chǎn)市場，對房價形成合理而健康的預期。通過對國內(nèi)外文獻的梳理以及我國房地產(chǎn)市場的不確定性，消費者和投資者很容易對房價形成不穩(wěn)定的預期，而且預期對房價的影響又非常重要，在市場繁榮時會使房價更先于市場而繁榮，而在市場蕭條時會使房價更先于市場而蕭條。

（2）優(yōu)化土地供應(yīng)制度。一方面，要逐步實現(xiàn)市場化的土地供應(yīng)制度，嚴厲打擊各種土地投機行為；另一方面，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障房建設(shè)和各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地供應(yīng)面積，

滿足人民的住房剛性需求，進一步穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場走上健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道。

（3）加大信貸監(jiān)管力度。信貸政策的作用對我國房地產(chǎn)市場影響較大，嚴格的信貸政策可以起到抑制投機投資性購房的效果。

（4）完善房產(chǎn)稅收制度。對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)及保有環(huán)節(jié)實行不同的稅收政策，有效分別房地產(chǎn)的投資型及消費型需求，鼓勵消費型需求，適當抑制投資型需求。另一方面，將房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的杠桿，并積極實施房地產(chǎn)稅改革，這將有利于增大直接稅的比重且降低中低收入者的稅收負擔，提高地方政府的稅收收入，改變地方政府高度依賴土地財政的狀況，同時通過財產(chǎn)及收入的再分配達到縮小兩極分化的目標。（作者單位：云南財經(jīng)大學財政與經(jīng)濟學院）

參考文獻：

[1]Aoki K.，Proudman，J.，and Vlieghe.Houses Prices，Consumption and Monetary Policy：a Financial Accelerator Approach[J].Journal of Financial Intermediation，2004.

[2]Piazzesi M.，and M.Schneider.Momentum Traders in the Housing Market：Survey Evidence and a Search Model[J].American Economic Review：Papers and Proceeding，2009.

[3]Kim S.and D.Y.Yang，The impact of Capital Inflows on Asset Prices in Emerging Asian Economics：Is Too much Money Chasing Too Little Good？[J].Open Economics Review，2011.

[4]Ahmed，A.，Tsoukis，C.，Ricardian，Causal Ordering and Relation between House and Prices：Evidence from England[J].1998.

[5]Dolde，Walter，Dogan Tirtiroglu，Housing Price Volatility Changes and Their Effects[J].Real Estate Economics，2002.

[6]宋勃和高波，國際資本對房地產(chǎn)價格的影響——基于我國的實證檢驗（1998-2006年）[J].財政與經(jīng)濟問題研究，2007（3）.

[7]梁斌，李慶云，中國房地產(chǎn)價格波動與貨幣政策分析[J].經(jīng)濟科學，2011.

[8]黃紅梅、石柱鮮、李玉梅，中日房地產(chǎn)價格影響因素的比較研究[J].現(xiàn)代日本經(jīng)濟，2014.

[9]趙學剛，收入、GDP對各類別的商品房價格影響研究[J].統(tǒng)計與決策，2014.

[10]譚政勛，房價、CPI與貨幣政策傳導機制的中美比較研究[J].亞太經(jīng)濟，2013.

[11]杜雪君，吳次芳，黃忠華，我國房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的實證研究[J].技術(shù)經(jīng)濟，2008.

[12]朱國鐘，顏色.住房市場調(diào)控新政能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”嗎？一個動態(tài)一般均衡的理論分析[J].經(jīng)濟學（季刊），2013.