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        基于可拓理論的地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

        2015-05-30 08:51:41孟穎
        2015年47期
        關(guān)鍵詞:業(yè)態(tài)商業(yè)空間

        作者簡(jiǎn)介:孟穎,西安建筑科技大學(xué),碩士研究生。

        摘要:地鐵發(fā)展在緩解城市交通壓力的同時(shí),也改變著沿線商業(yè)的綜合開(kāi)發(fā),商業(yè)與地鐵的結(jié)合不僅給人們的生活提供方便,也極大的促進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是地下空間開(kāi)發(fā)存在的地質(zhì)條件、開(kāi)發(fā)技術(shù)的限制以及不可逆的特點(diǎn)要求,我們要理性的分析地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),而不是照搬地上開(kāi)發(fā)模式。根據(jù)相關(guān)資料,本文對(duì)比分析地上與地下商業(yè)的區(qū)別和地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題,建立地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)體系。利用可拓層次分析法和優(yōu)度評(píng)價(jià)法計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重、建立關(guān)聯(lián)度函數(shù),從而確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。最后,以西安地鐵4號(hào)線為例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析,為科學(xué)決策提供有效的定量依據(jù),為地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)避提供建議參考。

        關(guān)鍵詞:地鐵商業(yè);風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià);可拓優(yōu)度評(píng)價(jià)法

        一、引言

        隨著城市化快速發(fā)展,大量農(nóng)村人口涌入城市,舒適快捷安全的地鐵有效的緩解了城市交通壓力、提高了城市人們工作和生活的高節(jié)奏。但是,我國(guó)當(dāng)前的地下商業(yè)發(fā)展還不成熟,廣佛地鐵沿線、成都地下過(guò)街等商業(yè)頻頻出現(xiàn)店鋪空置。因此,部分地區(qū)站點(diǎn)地下商業(yè)帶來(lái)高效收益的同時(shí),其存在的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。本文在內(nèi)容上,地鐵商業(yè)空間開(kāi)發(fā)主要研究的是地鐵站內(nèi)的,或者與地鐵站廳直接相連的商業(yè)空間[1]。通過(guò)與傳統(tǒng)商業(yè)的對(duì)比分析,突出和細(xì)化地鐵商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),建立地鐵商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。在方法上,將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能以及造成的損失程度定量化,并運(yùn)用優(yōu)度評(píng)價(jià)法在可拓學(xué)的物元理論、可拓集和關(guān)聯(lián)函數(shù)的基礎(chǔ)上構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)可拓模型,以定量的數(shù)值分析代替?zhèn)鹘y(tǒng)的模糊評(píng)定,為風(fēng)險(xiǎn)管理提供定量、客觀的數(shù)值依據(jù)[2]。

        二、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立及指標(biāo)權(quán)重的確定

        我國(guó)當(dāng)前地鐵商業(yè)空間的開(kāi)發(fā)還處于摸索階段,與傳統(tǒng)商業(yè)相比,地鐵商業(yè)有區(qū)域分布明顯、商業(yè)集聚明顯、商圈價(jià)值提升的特點(diǎn),地鐵價(jià)值的外溢性為地鐵周?chē)鷰?lái)極大商業(yè)價(jià)值。然而也面臨著軌道與商業(yè)利用協(xié)調(diào)不足,缺少前期規(guī)劃,地下與地上空間建設(shè)脫節(jié),工程質(zhì)量要求高,建安成本高不可逆轉(zhuǎn),安全隱患發(fā)生不易疏散,地下環(huán)境品質(zhì)不佳,客流難以轉(zhuǎn)換成商流,城市人民消費(fèi)習(xí)慣難以改變,定位與業(yè)態(tài)組合選擇不成熟等風(fēng)險(xiǎn)[3]??梢?jiàn),地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目,因此為避免盲目開(kāi)發(fā),盡量降低商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失,在商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)定性、定量分析,采取科學(xué)、有效的方法加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

        根據(jù)地鐵商業(yè)的特殊性和相關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理資料[4],對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、有層次的選擇,建立一個(gè)有效的從多個(gè)維度反應(yīng)地鐵商業(yè)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)分為六類:宏觀因素風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。

        (三)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果分析

        根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果可見(jiàn),相對(duì)普通商業(yè)地產(chǎn)地鐵商業(yè)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大的增加,這就說(shuō)明地鐵商業(yè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工安全要求更高和項(xiàng)目的選址定位以及業(yè)態(tài)組合的選擇要更加慎重。該地鐵商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低,因此可以考慮開(kāi)發(fā)。但是在建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格要求項(xiàng)目施工質(zhì)量和施工安全,再發(fā)展過(guò)程中在準(zhǔn)確定位,選擇最佳業(yè)態(tài)組合,避免同質(zhì)化和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)混亂。

        四、結(jié)語(yǔ)

        通過(guò)對(duì)商業(yè)地鐵項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特殊性的研究,以宏觀因素、社會(huì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、管理六個(gè)方面為基準(zhǔn)層,建立了一套較為完整、合理的符合地鐵商業(yè)特殊性的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。通過(guò)案例分析,將各風(fēng)險(xiǎn)分析由傳統(tǒng)的定性分析定量化,具有較強(qiáng)的客觀性,增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的說(shuō)服力,為開(kāi)發(fā)商提供了科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理依據(jù)和手段。

        綜上分析,可以得到以下幾點(diǎn)建議:

        1)城市區(qū)域規(guī)劃合理,實(shí)現(xiàn)“一城多中心”,并且多個(gè)商圈均能滿足人們的生活需求的前提下鼓勵(lì)各商圈差異化發(fā)展,打造個(gè)性化和特色化商圈。

        2)重視地鐵商業(yè)前期規(guī)劃,由于地下空間有限,空間資源的合理分配就更加重要。因此可以提前進(jìn)行模擬招商,甚至可以主力商家空間量身定做。

        3)打造舒適地下商業(yè)環(huán)境,引導(dǎo)消費(fèi)者法改變傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。一方面,地鐵的主要功能是人員疏導(dǎo),因此一切商業(yè)活動(dòng)不能影響人員的疏散,確保安全;另一方面,地下空間環(huán)境不適會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的消費(fèi)意愿,因此,要提高地下空間亮度,降低空氣濕度,禁止商業(yè)戶外宣傳,加強(qiáng)地下商業(yè)物業(yè)管理,創(chuàng)造舒適的消費(fèi)空間。

        4)地下和地上商業(yè)結(jié)合。地鐵為商業(yè)聚斂人氣,但是地鐵商業(yè)的價(jià)值仍需要地上周?chē)虡I(yè)的配合,業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)綜合體可以更好的實(shí)現(xiàn)地鐵和商業(yè)的銜接。

        5)不斷探索最佳地鐵商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合選擇。我國(guó)地鐵商業(yè)模式還不成熟,需要不斷地進(jìn)行嘗試和選擇,使其在定位上不斷突破,業(yè)態(tài)上逐步升級(jí),確立地鐵商業(yè)品牌,實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)特色化發(fā)展[5]。(作者單位:西安建筑科技大學(xué))

        參考文獻(xiàn):

        [1]蔣蓉,陳乃志.地鐵地下空間的功能與可開(kāi)發(fā)商業(yè)空間研究——以成都地鐵1號(hào)線南段地下空間開(kāi)發(fā)規(guī)劃為例[J].四川建筑,2006,06:11-12+16.

        [2]楊春燕.蔡文.可拓工程[M].北京:社會(huì)科學(xué)出版社,2007

        [3]田勇,陳彩燕,張遠(yuǎn)飛,王朝暉,宋平,楊琦峰.城市軌道交通商業(yè)業(yè)態(tài)配置研究[J].都市快軌交通,2015,02:45-48.

        [4]榮亞誼.地鐵商業(yè)化模式的開(kāi)發(fā)[J].科技傳播,2012,02:11+8.5-23.

        [5]王先慶.城市擴(kuò)張背景下的地鐵商業(yè)發(fā)展研究[J].城市觀察,2012,05.

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