顧博文

摘要：近十幾年北京等特大城市的房價一漲再漲，其背后原因錯綜復(fù)雜，其中大量的人口遷移成為關(guān)注焦點，但人口遷移不單單引起人口數(shù)量變大，更有人口年齡結(jié)構(gòu)年輕化，和遷移人口家庭戶規(guī)模等變化。這些因素綜合起來影響住房需求，從而影響房價波動。

關(guān)鍵詞：北京市；人口遷移；住房需求

一、引言及相關(guān)文獻(xiàn)回顧

近年十幾來國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，一些特大城市例如北京、上海、廣州、深圳等的房價更是急速增長令人望房興嘆。一時間房價是否過高，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫成為學(xué)術(shù)討論熱點，國際上經(jīng)常用來判斷房價是否過高的指標(biāo)是房價收入比，判斷房地產(chǎn)是否存在泡沫的一個指標(biāo)是住房空置率。有學(xué)者計算北京市的房價收入比高達(dá)23.8，其他研究機(jī)構(gòu)在剔除經(jīng)濟(jì)適用房等可售型保障性住房后，就商品住宅計算，北京的房價收入比達(dá)19.1。遠(yuǎn)超通常的合理區(qū)間（一般房價收入比在3-6倍為合理），而與此形成鮮明對比的是北京住房空置率達(dá)19.5%，雖低于全國平均水平，但仍高于國際上的平均水平（國際上3%-10%為合理），這不得不讓人懷疑北京市房價之高，是因為住房需求之高，還是存在其他非理性的因素，造成房地產(chǎn)泡沫。本文主要探討人口遷移如何從各個方面影響住房需求。

國內(nèi)外學(xué)者主要從住房的供需理論出發(fā)，因為住房供給相對需求而言其影響因素相對簡單固定，所以學(xué)術(shù)討論多從住房需求函數(shù)入手，其中幾個比較關(guān)鍵的影響因素包括宏觀上的貨幣供給量，微觀上的住房收入彈性，到1989年Mankiw和Weil首次將人口因素加入住房需求函數(shù)，建立M-W模型，認(rèn)為人口年齡結(jié)構(gòu)會影響房價，并對美國房價進(jìn)行了預(yù)測。Stuart A.Gabriel（2000）運用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論解釋了洛杉磯與舊金山兩個城市近些年來住宅價格的變化，其中主要的影響因素是近幾十年來的巨大人口遷移。張斌等（2009）在運用回歸分析方法宏觀層面證明了家庭規(guī)模和房價成負(fù)相關(guān)關(guān)系。付博、王績明、吳金劍（2010）研究得出人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求有很大影響，老齡化會對房產(chǎn)的需求產(chǎn)生負(fù)向壓力。城鎮(zhèn)人口中20～49歲這個年齡段的購房者是住房需求的主力，這部分人口數(shù)量的變化是顯著影響住房需求。本文在以上文獻(xiàn)基礎(chǔ)上探討北京市的人口遷移是否是推高北京房價的一個因素，其中討論人口遷移主要包含四個方面，一是遷移人口數(shù)量必然引起住房需求正向變動，二是遷移人口年齡結(jié)構(gòu)的年輕化也必然引起住房需求變動，三是遷移人口家庭戶規(guī)模變動這一不明朗的因素，四是遷移人口受教育程度及其住房購買力。

二、北京市遷移人口現(xiàn)狀：總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭戶規(guī)模、受教育程度及收入

2.1遷移人口總量

2013年北京市的常住人口2114.8萬，其中外來人口802.7萬，占總常住人口的38.0%。外來人口主要集中在城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)主要是朝陽區(qū)、海淀區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)，其中昌平區(qū)外來人口占比超過50%出現(xiàn)外來人口倒掛現(xiàn)象。其中城市涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)人口少，外來人口也相對少，這里不做討論。

2.2遷移人口年齡及家庭戶情況

2013年20-39歲常住人口占比43.6%，而20-39歲戶籍人口占比30.4%，經(jīng)計算外來人口中20-39歲占比可高達(dá)64.9%。也就是說相比于戶籍人口400萬買房主力軍，外來人口有521萬買房主力軍，但是只討論總量顯然不能說明問題。因為住房需求往往都是家庭戶需求，而外來人口到底是舉家遷移還是單獨前來北京，到底造成多少買房需求，仍值得探討。下面看看戶籍人口和外來人口的家庭戶情況，這里我們看2010年的人口普查情況。2010年全市常住人口共668萬戶，城市537.6萬戶，其中戶籍戶數(shù)496.1萬，外來人口戶數(shù)近200萬戶。純外來人口戶數(shù)不到戶籍戶數(shù)的一半，有外來人口的家庭戶總數(shù)308萬戶。純外來家庭戶與有外來家庭戶的北京住房需求和買房能力自然不同，我認(rèn)為既有外來人口也有北京戶籍人口的家庭戶住房需求可以等同于北京戶籍的家庭戶，但純外來人口的家庭戶則因為制度原因其買房能力受限。2010年北京戶籍家庭戶戶均人口2.54人，而純外來人口家庭戶戶均人口1.93人。這說明外來人口多是獨自前來工作或是夫妻二人但很少有子女加入，這樣的家庭結(jié)構(gòu)其住房需求顯然沒有北京戶籍家庭戶高。

2.3遷移人口受教育程度及行業(yè)收入

人口的受教育程度與收入成正相關(guān)，而收入與住房需求成正相關(guān)，下面考察外來人口與北京戶籍人口的受教育程度。根據(jù)2010年人口普查資料計算得來，買房主力軍20-39歲外來人口共442.3萬人，其中受到大學(xué)本科及研究生以上教育者78.4萬人，占比17.7%?，F(xiàn)考察6歲以上本科和研究生以上學(xué)歷外來人口占總6歲以上外來人口比，為13.3%。而北京常住人口（包括外來人口）6歲以上本科和研究生以上學(xué)歷人口占總6歲以上人口比，為20.2%。這說明北京戶籍人口的受教育程度大大高于外來人口。外來人口買房主力軍年齡層20-39歲年齡段受教育程度比外來人口總體受教育程度高，也一定高于總體受教育程度，當(dāng)然更是高于買房主力軍年齡層的外來人口。從受教育程度影響收入這一點推論，總體來講外來人口在住房購買力上應(yīng)該是不敵北京戶籍人口的。

為了進(jìn)一步考察遷移人口所在行業(yè)及其收入是否會影響住房需求，根據(jù)2010年的人口普查數(shù)據(jù)對比外來人口和京籍人口主要所從事的職業(yè)和所在行業(yè)。外來人口就業(yè)行業(yè)主要集中在批發(fā)零售業(yè)、制造業(yè)、住宿餐飲業(yè)以及零售業(yè)，占總就業(yè)人口的65.8%。而北京戶籍人口的就業(yè)行業(yè)主要集中在批發(fā)零售業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)和交通運輸倉儲郵政業(yè)占總就業(yè)人口的48.6%。再通過比較各行業(yè)的工資水平，來考察外來人口的住房購買力。

平均工資最高的五個行業(yè)是金融業(yè)、信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、電力煤氣水供應(yīng)業(yè)、文化、體育與娛樂業(yè)。外來人口在這幾個行業(yè)的就業(yè)人數(shù)占比僅為10.07%，總?cè)丝谠谶@五個行業(yè)的就也比例為13.7%，這說明北京戶籍人口比外來人口更多地在高收入行業(yè)就業(yè)，從側(cè)面證明了北京戶籍人口要比外來人口有更大的住房購買力。

通過綜合以上對人口社會學(xué)特征的考量，得出北京外來人口在個別地區(qū)數(shù)量多，家庭戶規(guī)模小，沒有小孩的情況多，受教育程度低，所從事行業(yè)收入偏低的結(jié)果。從而得出外來人口的住房需求和住房購買力都不如北京戶籍人口。因此數(shù)據(jù)分析質(zhì)疑了北京外來人口會大幅度推高北京房價這一說法。

三、北京各地區(qū)住房情況及房價比較：加入遷移人口因素

本文利用多元線性回歸模型考察北京各個地區(qū)的房價水平和人口遷移水平之間是否有正相關(guān)的關(guān)系。以各地區(qū)商品房的每平米均價houseprice①（實際回歸過程中取對數(shù)以近似正態(tài)分布）、為因變量，自變量為各地區(qū)遷移人口占總?cè)丝诒壤齧igrate、均戶房間數(shù)（10間以上算10間）roomperhouse、人均住房面積②sqperperson、租房費用③rent、家庭戶規(guī)模householdsize?？紤]到我們主要研究城市住房情況，所以數(shù)據(jù)都用城市數(shù)據(jù)。

回歸模型如下

Houseprice=B+a*migrate+b*roomperhouse+c*sqperperson+d*rent+f*householdsize+e

其中B是常數(shù)項，e是模型外其他解釋變量誤差項，a、b、c、d、f是各個變量的偏回歸系數(shù)。

回歸結(jié)果如下

Houseprice=B+a*migrate+b*roomperhouse+c*sqperperson+d*rent+f*householdsize+e

（lnprice）（-0.668）（-1.334*）（-0.044）（0.001）（0.525）

adjusted R square 0.687

模型只能解釋因變量變化的68.7%，但各自變量包括遷移率在內(nèi)均不顯著，但是當(dāng)模型從不加入遷移率到加入遷移率，因變量解釋能力加強(qiáng)，從64.3%上升到68.7%。這說明遷移率與房價確實有關(guān)。其相關(guān)系數(shù)為負(fù)，但這并不能說明遷移率對房價的負(fù)向因果關(guān)系，更有可能的是外來人口更多的地區(qū)，其房價更低，只能說明外來人口集中在城市不甚繁華的地區(qū)，其房價較低。若以租金費用為因變量，遷移率為自變量，雖然結(jié)果并不顯著，但其解釋系數(shù)就為正，也就是說外來人口集中的地區(qū)租金普遍比較高。這是否從另一個側(cè)面反映了外來人口對于住房的有效需求比較弱?？傮w而言人口因素都應(yīng)該并不是主要影響房價的因素。

四、結(jié)論

通過考察北京外來人口的人口社會學(xué)特征，得出北京的外來人口規(guī)模逐漸加大，但受教育程度和收入仍比較低，集中住在北京不甚繁榮的地區(qū)，其住房購買力偏弱。至于遷移人口是否推高北京的住房需求，進(jìn)而影響房價，本文并不能給出明確結(jié)論，仍然需要進(jìn)一步統(tǒng)計更多數(shù)據(jù)，同時加入時間因素，并且建立更復(fù)雜的住房需求模型。（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)）

注解：

① 因為數(shù)據(jù)來源受限，本次房價按照搜房網(wǎng)對各地區(qū)二手房平均估價來計算并進(jìn)行一定的四舍五入，數(shù)據(jù)均是2015年8月最新。

② 數(shù)據(jù)來自2010年人口普查，不足9平算5平，超過70平算70平，其他區(qū)間取平均數(shù)，四舍五入至5的倍數(shù)。

③ 不足100算100，高于3000算3000，其他區(qū)間取平均數(shù)

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[2]上海易居房地產(chǎn)研究院 “全國 35個大中城市房價收入比排行榜”報告 2013年

[3]中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告 2013年

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[7]影響房地產(chǎn)需求的因素分析 2010

[8]北京統(tǒng)計年鑒 2013

[9]2010年人口普查數(shù)據(jù)

[10]搜房網(wǎng)