劉芳

如果說(shuō)，“保7”是2015年的全國(guó)目標(biāo)，那么，“去庫(kù)存化”無(wú)疑是2015年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)。尤其是近來(lái)頻頻曝光的上市房企2014年年報(bào)，也再次證實(shí)了開發(fā)商在去庫(kù)存上的普遍壓力。

在庫(kù)存高企的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對(duì)去庫(kù)存難題？筆者以標(biāo)桿房企為例，探究其“去庫(kù)存化”的絕招。

萬(wàn)科：降低新開工面積，保持產(chǎn)品銷售暢順

對(duì)于去庫(kù)存問(wèn)題，萬(wàn)科早在去年就指出部分區(qū)域市場(chǎng)供大于求的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)持續(xù)對(duì)低效資產(chǎn)進(jìn)行去庫(kù)存，定期計(jì)提減值并直接扣減當(dāng)年利潤(rùn)，考核中利息成本不再進(jìn)行資本化，直接作為期間費(fèi)用當(dāng)期扣除。

根據(jù)萬(wàn)科2014年年報(bào)顯示：截至2014年年底，萬(wàn)科在北京、上海、深圳、廣州、成都等14個(gè)城市的新房庫(kù)存約1.52億平方米，較2013年的1.22億平方米有所上升。同時(shí)，2014年年底，庫(kù)存去化周期已回落至11.3個(gè)月（2013年底：9.8個(gè)月）。

對(duì)此，在2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上郁亮表示，公司將加大對(duì)回款率的要求，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，繼續(xù)保持產(chǎn)品銷售順暢，加大庫(kù)存去化力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)和更高的回款率。與此同時(shí)，為加快庫(kù)存去化速度，萬(wàn)科降低了2015年的新開工面積，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開工面積1681萬(wàn)平方米，略低于2014年實(shí)際開工面積。

保利：調(diào)城市布局、調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、調(diào)組織架構(gòu)

同為千億房企的保利地產(chǎn)，在2015年將如何布局以實(shí)現(xiàn)快速去化？

首先，保利調(diào)整了城市布局。在保利地產(chǎn)2014年年報(bào)上，保利表示：今年將全面回歸一二線城市發(fā)展，輔以少量的三四線項(xiàng)目。因?yàn)橐允?huì)城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和人口吸聚能力強(qiáng)勁，未來(lái)更具活力。

其次，保利將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。為了促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)提升，保利在2015年將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為著眼點(diǎn)，更貼近市場(chǎng)需求，做適銷類產(chǎn)品。

最后，調(diào)整和優(yōu)化組織架構(gòu)。在去庫(kù)存大戰(zhàn)打響后，為了更好地貼近各區(qū)域市場(chǎng)，提升對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的管理效率，保利在2015年還將調(diào)整和優(yōu)化組織架構(gòu)。

恒大：薄利多銷，將重心轉(zhuǎn)向一二線城市

和保利一樣，為加速去化，恒大也在逐漸調(diào)整城市布局，將重心逐漸轉(zhuǎn)向一二線城市。年報(bào)顯示，到2014年底，恒大在一二線城市占比達(dá)到46.88%，三四線城市占比則為53.11%，已實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)布局。

與此同時(shí)，恒大在產(chǎn)品定位上，仍堅(jiān)持定位于剛性需求；遵循薄利多銷原則，做好成本控制，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)。

碧桂園：分解去化指標(biāo)，放緩拿地節(jié)奏

碧桂園在去庫(kù)存方面主要有以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：

首先，放緩拿地節(jié)奏。朱榮斌在碧桂園2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：進(jìn)入到2015年的二季度后，我們的投資步伐有所放緩，會(huì)審慎的根據(jù)市場(chǎng)整體形勢(shì)、公司銷售回款、財(cái)務(wù)資金的情況，來(lái)決定每一宗、每一塊土地的投資。

其次，調(diào)整一二線城市和三四線城市的投資比例。與2014年相比，碧桂園在一二線城市的銷售貢獻(xiàn)比例從2012年的37%到2013年的46%，再到2014年的55%，呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)。對(duì)此，雖然碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌表示“還是看市場(chǎng)機(jī)會(huì)，只要有機(jī)會(huì)，不管一二線還是三四線我們都會(huì)做”，但可以預(yù)見，2015年碧桂園會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)一二線城市的投資。

最后，碧桂園內(nèi)部有一個(gè)去化指標(biāo)的分解，把去化的內(nèi)容分了幾個(gè)部分，哪些部分是增值的，哪些部分是正常賣的，哪些部分是需要長(zhǎng)期去化的，碧桂園會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求做好去化的安排，對(duì)具體的指標(biāo)和項(xiàng)目做好分解。

龍湖：砍開工面積，升級(jí)IT系統(tǒng)管理存貨

在龍湖2014年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，集團(tuán)主席吳亞軍曾對(duì)媒體直言：龍湖把存貨當(dāng)“癌癥”看待。為了去庫(kù)存，龍湖在戰(zhàn)略層面主要做了如下幾個(gè)動(dòng)作：

第一，降低土地儲(chǔ)備，同時(shí)砍開工面積。2015年，龍湖將在運(yùn)營(yíng)端減少或平穩(wěn)開工，以銷定產(chǎn)。同時(shí)，在入口端降低土地儲(chǔ)備，并讓龍湖土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)更安全合理。

第二，對(duì)整個(gè)集團(tuán)上下灌輸一個(gè)共識(shí)：不能用堆貨實(shí)現(xiàn)銷售，而要用去化率來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售。并要求集團(tuán)上下達(dá)成共識(shí)，將此理念從上至下強(qiáng)制執(zhí)行。

第三，升級(jí)IT信息化系統(tǒng)，進(jìn)行存貨管理。2014年，龍湖將自己的IT信息系統(tǒng)升級(jí)了，對(duì)存貨進(jìn)行貨齡管理，每一套存貨都按天來(lái)計(jì)算時(shí)間。同時(shí)，還將準(zhǔn)現(xiàn)房在內(nèi)的所有存貨分成很多種類進(jìn)行管理，并且每一套房子都有人問(wèn)責(zé)。

第四，在系統(tǒng)升級(jí)的同時(shí)，龍湖還制定了一套完善的考核體系，對(duì)上述情況進(jìn)行考核，并定期更新考核要求。

世茂：2015要去一半庫(kù)存，對(duì)未達(dá)標(biāo)區(qū)域進(jìn)行人員裁減

在2014年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂的董事局副主席許世壇對(duì)媒體表示，2015年世茂要去一半庫(kù)存。但如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？

第一，降開工面積。在2014年最后一個(gè)季度，世茂就果斷暫停了270-280萬(wàn)平方米的施工面積，大概少了150億元的貨值。最終，世茂去年的去化率維持在60%，減少了庫(kù)存壓力。今年，世茂將繼續(xù)維持這一策略。

第二，調(diào)整可售貨值結(jié)構(gòu)。最大的調(diào)整是大幅減少三四線城市的供貨，大概會(huì)減少接近20%。同時(shí)著重增加在一二線供貨，所以今年世茂在一二線的銷售占比會(huì)是一個(gè)較大的比重。

第三，世茂2015年會(huì)對(duì)未達(dá)標(biāo)區(qū)域進(jìn)行人員裁減。世茂每個(gè)月都會(huì)監(jiān)控，每個(gè)月都有考核，會(huì)按比例對(duì)未達(dá)標(biāo)的整個(gè)區(qū)域進(jìn)行裁減。

綠城：調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極定價(jià)策略

去年因高庫(kù)存危機(jī)，宋衛(wèi)平曾一度交出綠城的權(quán)杖。2015年，面對(duì)仍然存在的庫(kù)存難題，綠城又將怎么做呢？

第一，加大一線城市、重點(diǎn)城市的投資權(quán)重，加強(qiáng)區(qū)域集中度。

第二，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步將高端產(chǎn)品向中高端產(chǎn)品拓展，持續(xù)提高產(chǎn)品性價(jià)比的同時(shí)，豐富產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化，拓寬客戶面，加大開發(fā)適合城市白領(lǐng)階層的產(chǎn)品。

第三，加大銷售力度、拓寬銷售渠道，用積極靈活的價(jià)格策略來(lái)實(shí)現(xiàn)庫(kù)存快速去化。綠地在2015年將實(shí)施積極靈活的銷售和價(jià)格策略。并且，針對(duì)不同地區(qū)、城市和項(xiàng)目特點(diǎn)，采取具體有效的應(yīng)對(duì)措施，加快新推樓盤和現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售。

第四，做好產(chǎn)品的增值服務(wù)，提升產(chǎn)品價(jià)值的呈現(xiàn)力，以促進(jìn)產(chǎn)品的快速銷售。

綜上所述，房企為完成2015年的去庫(kù)存難題，主要使用了以下幾大招式應(yīng)對(duì)：

第一招，砍開工面積、緩拿地策略。一方面減少新開工面積或平穩(wěn)開工，以銷定產(chǎn)；另一方面，審慎拿地，使土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)更合理化。

第二招，調(diào)整城市布局，聚焦一二線城市。目前三四線城市的庫(kù)存情況已明顯惡化、供需失衡明顯，而一二線城市得益于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展和人口集聚能力，市場(chǎng)消化速度和能力更勝一籌。

第三招，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大適銷產(chǎn)品比例。典型如綠城，在其年報(bào)中提出，2015年將高端產(chǎn)品向中高端產(chǎn)品拓展，豐富產(chǎn)品線，加大開發(fā)主流適銷產(chǎn)品。

第四招，積極合理定價(jià)，加快銷售去化。為實(shí)習(xí)快速去化，積極合理的定價(jià)策略也獲得房企們一致肯定。恒大在今年初就祭出“商鋪、車位5.5折促銷”的全國(guó)性活動(dòng)，而綠城也表示，2015年將會(huì)積極靈活的價(jià)格策略來(lái)實(shí)現(xiàn)庫(kù)存快速去化。

第五招，升級(jí)IT信息系統(tǒng)，加強(qiáng)存貨管理。如龍湖對(duì)存貨進(jìn)行貨齡管理，每一套存貨都按天來(lái)計(jì)算時(shí)間。而碧桂園也將存貨進(jìn)行分類管理，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常賣的，是哪些部分是需要長(zhǎng)期去化的，碧桂園會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求做好去化的安排，對(duì)具體的指標(biāo)和項(xiàng)目做好分解。

作者就職于明源地產(chǎn)研究院