開(kāi)彥

住宅是人類建筑文明當(dāng)中根系最為龐大的一支，人類對(duì)高品質(zhì)居住理想的追求，從未中斷過(guò)。

論點(diǎn)一：中國(guó)普遍居住水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于先進(jìn)國(guó)家

改革開(kāi)放30余年，中國(guó)房地產(chǎn)有過(guò)黃金發(fā)展，成果斐然。但整體建設(shè)與開(kāi)發(fā)水平仍處于“粗放階段”，住宅品質(zhì)與第二大經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平嚴(yán)重不匹配。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，配套水平普遍不高。

第二，居住品質(zhì)達(dá)不到舒適、健康、方便和安全，設(shè)備設(shè)施普遍不足或質(zhì)量較差，尤其是空氣質(zhì)量和對(duì)噪音的控制。

第三，住區(qū)缺乏鄰里交往空間，缺乏城市人文環(huán)境情結(jié)的表現(xiàn)，人性化舒適居住體驗(yàn)不足。

第四，施工質(zhì)量始終是在低水平徘徊，產(chǎn)業(yè)化始終未能形成。

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)倒逼行業(yè)必須創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。整個(gè)行業(yè)清晰認(rèn)識(shí)到，“品質(zhì)”是房地產(chǎn)賴以生存的基礎(chǔ)，其主要特征包括：

第一，精細(xì)化。生產(chǎn)方式的變革和各環(huán)節(jié)的精耕細(xì)作，是每一個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題的態(tài)度，是品質(zhì)極重要的體現(xiàn)。

第二，人性化。是指一切行為方式的指導(dǎo)思想，必須時(shí)時(shí)想到“人”，造房子做環(huán)境一切都是“以人為核心”，這就會(huì)使開(kāi)發(fā)模式，處理每個(gè)“細(xì)節(jié)”產(chǎn)生質(zhì)的變化。我深信“人性化”的理念將是品味住宅，高端住宅的主要追求。

第三，“互聯(lián)網(wǎng)+”。未來(lái)的品質(zhì)住宅是以居住者的需求為核心的。信息服務(wù)的收集和優(yōu)化組合，將是高端住宅營(yíng)造的主體需求。

論點(diǎn)二：中國(guó)的高端住宅不是多了，而是少了

高端住宅產(chǎn)品需求不容忽視！據(jù)胡潤(rùn)研究院《2014中國(guó)高凈值人群心靈投資白皮書》：億萬(wàn)資產(chǎn)以上的高凈值人群數(shù)量達(dá)到6.7萬(wàn)人；全國(guó)個(gè)人資產(chǎn)600萬(wàn)元以上的高凈值人群數(shù)量達(dá)到290萬(wàn)人。中國(guó)億萬(wàn)富豪共190名，新增33人，總?cè)藬?shù)位列全球第二。

與此相對(duì)應(yīng)，由于受相關(guān)政策的推擠，高端住宅正在被推向市場(chǎng)的邊緣。有人說(shuō)：中國(guó)人多、地少、人窮，不可能允許高端住宅。

1.現(xiàn)在可以說(shuō)，土地不構(gòu)成約束

社科院研究員黨國(guó)英認(rèn)為：我國(guó)城市2/3的家庭可以有望住上經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟房屋，關(guān)鍵是合理的規(guī)劃和解決發(fā)展理念的問(wèn)題。住房品質(zhì)、居住水準(zhǔn)一提高，中產(chǎn)階層就來(lái)了，高端產(chǎn)業(yè)就來(lái)了。

2.住房政策不可一刀切

高端住宅占有更多的稀缺資源和土地資源，政策不能簡(jiǎn)單實(shí)行“一刀切”；努力提高高端住宅市場(chǎng)的開(kāi)放程度。哪里有市場(chǎng)，哪里就應(yīng)當(dāng)有足夠的高端產(chǎn)品供應(yīng)。

在30年快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)的富豪階層對(duì)于頂級(jí)奢侈生活的深刻內(nèi)涵，還缺乏底蘊(yùn)和積淀。而我們的設(shè)計(jì)師更是對(duì)這種追求極致的生活方式，缺乏深入的理解和想象力，高端住宅市場(chǎng)還有很長(zhǎng)的路要走。

論點(diǎn)三：高端住宅市場(chǎng)亟待制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

高端住宅是住宅中的航母，寄托著人類居住的終極夢(mèng)想。它不僅能反映一個(gè)國(guó)家人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且可充分體現(xiàn)一個(gè)國(guó)家的人居環(huán)境建設(shè)水平。

面對(duì)發(fā)展良莠不齊、虛高價(jià)位、魚目混珠的高端住宅市場(chǎng)，亟需一套能夠順應(yīng)時(shí)代潮流的標(biāo)準(zhǔn)體系，促使中國(guó)高端住宅規(guī)范化地邁向世界頂級(jí)高端住宅之林。

由于標(biāo)準(zhǔn)的缺位，經(jīng)濟(jì)適用房和高端住宅雖然在售價(jià)上相差幾十倍，但在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上所使用的是同一套國(guó)家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象因此十分突出，實(shí)際上限制了高端住宅的發(fā)展。

論點(diǎn)四：中國(guó)人未來(lái)住什么

1.高價(jià)值場(chǎng)地

首先，場(chǎng)地資源對(duì)于未來(lái)居住而言，具有不可取代性，整合利用將提升居住價(jià)值。

其次， 未來(lái)居住應(yīng)當(dāng)是具備生態(tài)環(huán)境和人文優(yōu)勢(shì)，是美麗村、美麗鎮(zhèn)，注重風(fēng)水經(jīng)義的協(xié)調(diào)。

再次，要擁有立體的交通體系，所謂“疏而又近、遠(yuǎn)而有親”。

最后，做到私有空間和公共空間的動(dòng)靜最優(yōu)結(jié)合。

2.高品質(zhì)環(huán)境

首先，未來(lái)住宅應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)環(huán)境的綜合品質(zhì)。

其次，擁有綠山清水景觀資源和城市配套成為必須，它可以是生態(tài)自然的，也可以是生態(tài)恢復(fù)的。

最后，環(huán)境塑造毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)滿足住戶高尚品質(zhì)人文生活氛圍的需求。

3.高品位建筑

首先，包括居住套型、功能配置、裝修裝飾、立面造型等多樣化、個(gè)性化打造。

其次，未來(lái)住宅能體現(xiàn)“以人為核心”的生活理念，要能表現(xiàn)出高尚、和諧、健康的生活方式。

最后，未來(lái)住宅著力于簡(jiǎn)約現(xiàn)代裝修風(fēng)格，注重健康、舒適、方便、安全的實(shí)用功能需求。

4.高水平服務(wù)

首先，物業(yè)服務(wù)托起未來(lái)高端居住水準(zhǔn)，全壽命的物業(yè)運(yùn)營(yíng)和綠色環(huán)保理念將貫穿房屋壽命的始終。

其次，物業(yè)將以無(wú)微不至的人性化、貼心化、品質(zhì)化、極致化的服務(wù)贏得居住者的歡心、放心和舒心。

5.和諧幸福社區(qū)

首先，未來(lái)居住應(yīng)當(dāng)是和諧幸福綠色社區(qū)。在那里有很好的市民交往空間，有老人小孩活動(dòng)休閑的場(chǎng)所，有適宜室外步行的街道和商業(yè)街，特別適合的購(gòu)物環(huán)境。

其次，社區(qū)的構(gòu)成是開(kāi)放式的，街坊式鄰里的居住單元將是主要的居住模式。

再次，社區(qū)能和城市融為一體，成為城市的一部分，共享共用，為市民生活創(chuàng)造便利，為城市創(chuàng)造價(jià)值。

最后，市民社區(qū)是個(gè)幸福社區(qū)，全體市民擁有一個(gè)高尚的社會(huì)風(fēng)氣，綠色生活的行為方式。

作者系中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長(zhǎng)