張宏偉

一、物業(yè)公司上市，謀劃萬億市值大平臺(tái)

2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。屆時(shí)，由于新增購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還將出現(xiàn)下滑，購(gòu)房者（社區(qū)居民）的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升。

從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來行業(yè)（經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或市值）老大的地位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

而對(duì)于房企來講，未來競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。因此，上述房企重組形成“巨無霸”聯(lián)合體之后勢(shì)必將觸角伸向存量房領(lǐng)域，并實(shí)現(xiàn)幾何級(jí)的規(guī)模增長(zhǎng)。而物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，也是這些品牌房企構(gòu)建萬億大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。

以萬科為例，5月22日，萬科在深圳召開股東大會(huì)，面對(duì)眾多支持者，郁亮不僅首次公布了自己在萬科內(nèi)部立下的軍令狀，也明確未來對(duì)包括物業(yè)在內(nèi)的萬億級(jí)上市平臺(tái)控股集團(tuán)的目標(biāo)。由此可知，當(dāng)樓市進(jìn)入存量房時(shí)代，萬科旨在發(fā)力物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，鞏固自己行業(yè)老大的地位。

從資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，股價(jià)一路攀升，甚至市值超過花樣年，資本市場(chǎng)比較認(rèn)可物業(yè)公司的未來成長(zhǎng)前景。隨后，2015年上半年，浙江開元物業(yè)、北京東光物業(yè)、珠海丹田物業(yè)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)登陸新三板。萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)公司也不示弱，也正行進(jìn)在上市的路上。物業(yè)管理行業(yè)“風(fēng)口”來臨，物業(yè)管理行業(yè)的公司尤其是品牌房企的物業(yè)管理公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺(tái)。

以萬科為例，截至去年底，萬科物業(yè)服務(wù)合同管理面積已達(dá)1億平方米，雖然該數(shù)字在全國(guó)250億平方米的存量面前，占比并不高，但是彩生活上市之前管理面積也僅是1億多平方米，這意味著對(duì)于萬科來講，未來存量資產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)管理及增值服務(wù)大有可為。

可以預(yù)見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)公司完成上市，后期這些大牌企業(yè)勢(shì)必會(huì)利用資本市場(chǎng)的力量整合更多適合自己的物業(yè)公司來擴(kuò)大自己的規(guī)模，打造其萬億市值大平臺(tái)，依靠增值服務(wù)來滿足客戶需求，并獲得一定的盈利。

二、“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升利潤(rùn)率

“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益（重資產(chǎn)模式）走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。

從物業(yè)管理的角度來看，由于樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，購(gòu)房者（社區(qū)居民）的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，這意味著在存量房市場(chǎng)領(lǐng)域物業(yè)公司可以大有所為，并且也有利于企業(yè)提升企業(yè)利潤(rùn)率、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

以彩生活為例，近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績(jī)單，2011年其收入是1.47億元，2014年是3.89億元，2011年的毛利是0.69億元，2014年是3.1億元，2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤(rùn)率的角度來看，2013年，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的凈利潤(rùn)率約為5.6%，很多物業(yè)企業(yè)面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤(rùn)率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。

從上述分析可知，對(duì)于萬科、中海、綠城等品牌房企來講，要實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，提升利潤(rùn)率，規(guī)避以銷售為主的規(guī)?；袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，把握資本市場(chǎng)“風(fēng)口”來臨的階段，布局物業(yè)管理行業(yè)及提供增值服務(wù)必不可少。

三、以物業(yè)服務(wù)為接口，賺取增值服務(wù)收益

從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講，單純依靠物業(yè)管理是很難實(shí)現(xiàn)盈利的。對(duì)于開發(fā)商來講，當(dāng)前大規(guī)模布局物業(yè)管理項(xiàng)目打造萬億大平臺(tái)，其實(shí)是資本市場(chǎng)“風(fēng)口”來臨的階段，是為了獲得更多的客戶服務(wù)接口（社區(qū)業(yè)主），為了更好地把握好C端消費(fèi)者需求的接口，從而可以在此基礎(chǔ)上為這些客戶提供增值服務(wù)，最終獲得增值服務(wù)收益。

從業(yè)主的需求來看，除了最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務(wù)領(lǐng)域，首先要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價(jià)值的需求，并在服務(wù)載體上緊跟時(shí)代創(chuàng)新，形成自己的增值服務(wù)的特色，是決定這個(gè)模式能否成功的關(guān)鍵。

從物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源來講，大體上可以分為三類：

第一，社區(qū)增值服務(wù)收入分成，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。開發(fā)商在開發(fā)階段其實(shí)就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，物業(yè)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，與社區(qū)周邊的商家展開合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，以此分析用戶精準(zhǔn)需求，并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)地呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

第二，金融收入，主要是小額貸款服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。

第三，資產(chǎn)收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營(yíng)性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益兩方面。

總之，對(duì)于業(yè)主來講，除了基本的安保需求之外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)、金融等方面仍然有較大的需求空間，對(duì)于物業(yè)管理公司來講，這也成為企業(yè)提供增值服務(wù)并發(fā)展壯大市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)深入各行各業(yè)，越來越多的房企借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)由單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，期望以此打破社區(qū)規(guī)模限制的壁壘，同時(shí)利用O2O概念為業(yè)務(wù)提供增值服務(wù)。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研究部總監(jiān)