最近，房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)常哼的一首歌是“世上只見(jiàn)新人笑，哪聽(tīng)舊人哭”?；ヂ?lián)網(wǎng)、深度技術(shù)、大娛樂(lè)等，這些都是新的東西；但是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，包括挖礦、賣(mài)地，這些都是舊事。但是即使身處“舊事”，我們?cè)谌粘．?dāng)中仍然需要和這些“新人”打交道。所以，物業(yè)管理方面，也應(yīng)該試圖結(jié)合這些新技術(shù)做一些改變。

為了要改變，我們得重新審視一下自己。房地產(chǎn)究竟是干什么事情的？我們的客戶究竟對(duì)空間的需要發(fā)生了什么變化？從現(xiàn)在開(kāi)始往后，空間的價(jià)值究竟會(huì)朝什么方向改變？而這些改變會(huì)引起周期的技術(shù)以及服務(wù)提出什么需求？

首先，房地產(chǎn)究竟是干什么的？

房地產(chǎn)首先是創(chuàng)造空間的，這個(gè)空間特指“人造空間”，它會(huì)矗立在一個(gè)地方，30年、50年不會(huì)動(dòng)。其次，我們的工作是要?jiǎng)?chuàng)造商業(yè)價(jià)值，這個(gè)空間可以有租金，可以讓人在里面進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)或者愿意為這個(gè)空間付費(fèi)，而且要讓這個(gè)收入最大化。所以，我們的工作就是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間。

繼而，我們?cè)趺礃觿?chuàng)造價(jià)值？怎么樣讓這個(gè)空間有價(jià)值？

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)空間的價(jià)值只取決于四個(gè)方面。

第一個(gè)方面，位置。不是位置本身，而是供求關(guān)系。比如說(shuō)，我們把這個(gè)位置放在了福田和放在了喜馬拉雅山上，位置本身帶來(lái)的供求關(guān)系，在喜馬拉雅山上做得比福田的這個(gè)還高級(jí)，但是最后可能就一兩個(gè)人來(lái)，位置決定了商業(yè)價(jià)值，愿意進(jìn)來(lái)的人和愿意為此付費(fèi)的人是不一樣的。所以，位置一直是傳統(tǒng)房地產(chǎn)非常重視的地方，由此來(lái)決定供求關(guān)系或者由供求關(guān)系來(lái)決定位置的價(jià)值。

但是最近互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算這些東西使我們的空間位置感覺(jué)出現(xiàn)了錯(cuò)位。有一些過(guò)去認(rèn)為很好的位置，比如說(shuō)北京王府井，其實(shí)現(xiàn)在商業(yè)不像以前那么熱鬧了，因?yàn)楝F(xiàn)在每年有10%-15%的傳統(tǒng)商業(yè)被電商取代了。也就是說(shuō)，現(xiàn)在電商的發(fā)達(dá)程度使傳統(tǒng)黃金商業(yè)位置減少了10%-15%的需要。這樣一來(lái)，位置出現(xiàn)了兩個(gè)概念，一個(gè)是物理的位置，一個(gè)是網(wǎng)絡(luò)空間的位置。所以，現(xiàn)在你要看兩個(gè)位置，比如我們還是看王府井，同時(shí)要看它在淘寶、天貓上的位置是不是足夠好，在淘寶和天貓上的位置是不是有足夠的商家、有更多的流量來(lái)瀏覽你這個(gè)地方。

此外，在電商的沖擊下，實(shí)體商業(yè)面積在銳減，倉(cāng)儲(chǔ)物流的空間需求卻在與日俱增。商品不再是擺在貨架上，而是掛在網(wǎng)上，由庫(kù)房直達(dá)用戶家中。這就意味著我們創(chuàng)造的空間產(chǎn)品形式實(shí)際上發(fā)生了變化，減少了直接物理空間的需求，增加了智能倉(cāng)庫(kù)的直接需求。

另外，現(xiàn)代人的辦公地點(diǎn)和辦公形式也發(fā)生了變化。過(guò)去我們都是集中辦公，現(xiàn)在聚集的需要挪到咖啡廳去了；以前所有人辦公一定要到寫(xiě)字間去，現(xiàn)在大家在任何地方都可以辦公，任何姿勢(shì)都可以辦公，任何形態(tài)、任何時(shí)間都可以辦公。于是，咖啡廳多了，餐吧多了，混合功能多了，而傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓需要在減少，甚至寫(xiě)字樓的位置也不重要了。因?yàn)楝F(xiàn)在很多大的互聯(lián)網(wǎng)公司都紛紛從傳統(tǒng)位置中搬出來(lái)，選擇更自由、更輕松的工作方式。所以，最近在中國(guó)二線城市以下的寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)始終起不來(lái)，一線城市除了極個(gè)別地方以外，多數(shù)的寫(xiě)字樓辦公方式也出現(xiàn)了人群外遷的趨勢(shì)。因此，對(duì)于創(chuàng)造有價(jià)值的空間來(lái)說(shuō)，位置這件事情因?yàn)榧夹g(shù)發(fā)生了改變。

第二件事情，影響我們空間價(jià)值的就是行為。我們創(chuàng)造空間就是為了滿足人們?cè)谶@個(gè)空間里各種各樣行為的發(fā)生。而行為對(duì)于付費(fèi)至關(guān)重要，我們研究空間的時(shí)候應(yīng)該注意研究行為。那么，我們最近的行為發(fā)生了哪些變化？第一，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代大家對(duì)空間的需求增加了。因?yàn)槿撕腿酥g要建立聯(lián)系，要見(jiàn)面，要說(shuō)話，要吃飯，所以增加了對(duì)空間的需要。第二，這里所謂的“空間”并非傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的空間需求，而是像咖啡館、餐館等混合功能空間的需求，這對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就提出了更高的技術(shù)要求。為了完成混合型功能，就要加大投資，除了硬體之外，在軟體技術(shù)上更要投資。于是，所有的物業(yè)，無(wú)論是住的還是商用的都變成了智能化的物業(yè)。為了滿足功能上的多樣化、混合使用、行為邊界的模糊化，我們就必須提供完全高配置的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這是對(duì)我們一個(gè)很大的改變。

第三個(gè)，要想這個(gè)空間有價(jià)值，我們想到的就是技術(shù)。以前所謂的“技術(shù)”只是高度。人類自有房地產(chǎn)以來(lái)，大概每70年左右向上生長(zhǎng)100米，全世界最大的城市過(guò)去70年積累的經(jīng)驗(yàn)是可以讓這個(gè)樓再高100米，城市在往上增長(zhǎng)。所以，技術(shù)會(huì)讓我們?cè)黾涌臻g供應(yīng)，減少了單位空間的成本，增加了空間總量的供應(yīng)。

最近20年建筑呈現(xiàn)出不同趨勢(shì)，巨型建筑、超復(fù)雜功能、超高建筑越來(lái)越多，在房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步改變了我們所有。比如，現(xiàn)在單一建筑最大做到120萬(wàn)平方米，地球上一個(gè)人造空間有120萬(wàn)平方米，這是以前不可想象的。另外，人們從現(xiàn)有最高的迪拜塔一樓到最上面用56秒就上去了，高速電梯的應(yīng)用也拉近了高空與地面的距離。

可見(jiàn)，人類現(xiàn)在往高蓋這個(gè)技術(shù)本身是存在的，我們國(guó)家現(xiàn)在也非常多的高蓋，為什么這樣呢？這里面有三大技術(shù)改變：第一個(gè)就是現(xiàn)在的新能源技術(shù)，用于保證光照度、溫度及空氣質(zhì)量。第二個(gè)技術(shù)是互聯(lián)網(wǎng)的通訊和移動(dòng)通訊技術(shù)，能夠保證在復(fù)雜的空間中，有多少人都能夠找得到，在哪兒瞬間能找到。在以前單一功能的建筑，現(xiàn)在都變成了復(fù)雜的功能，現(xiàn)在最復(fù)雜功能的建筑可以有十幾種功能，一個(gè)建筑體里可以分成十幾種功能，酒店、寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物、停車(chē)、電影等各種各樣復(fù)雜的功能，都可以放在一個(gè)建筑體里?，F(xiàn)在由于技術(shù)進(jìn)步了，我們對(duì)于功能的體量、高度解決了。

影響空間價(jià)值的最后一個(gè)因素就是管理，同樣的這一個(gè)空間，不同人的管理，它的價(jià)值是不一樣的。物業(yè)管理這件事情，我們理解，本質(zhì)上是兩類不同的物業(yè)，住宅的物業(yè)是滿足使用者24小時(shí)任何時(shí)候各種生活需要，這是第一位，其次是這個(gè)物業(yè)的價(jià)值，能夠把它的功能最大限度地發(fā)揮出來(lái)，讓它更方便地為用戶服務(wù)。但是商用物業(yè)其實(shí)還有很大的作用，這個(gè)物業(yè)管理實(shí)際上是使不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值、方便交易、創(chuàng)造新價(jià)值的一個(gè)最重要的手段。

現(xiàn)在由于市場(chǎng)技術(shù)的變化，物業(yè)管理越來(lái)越多地把這兩個(gè)分得很清楚。例如，一應(yīng)云針對(duì)第一類客戶比較多，主要是住宅客戶。但無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓，管理對(duì)于空間價(jià)值的保存和客戶滿意度的延續(xù)將發(fā)揮巨大的價(jià)值，未來(lái)在房地產(chǎn)發(fā)展中，我們將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至管理者、運(yùn)營(yíng)商合作。

總之，如果房地產(chǎn)用一句話來(lái)講，我們的工作是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定人造空間。這個(gè)價(jià)值取決于位置、技術(shù)、行為、管理，而這四個(gè)方面無(wú)一不和物業(yè)管理、新技術(shù)有密切的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)變成了一個(gè)不能夠脫離技術(shù)而存在、不能夠脫離管理而存在的一個(gè)有門(mén)檻的專業(yè)領(lǐng)域。今天的房地產(chǎn)業(yè)要懂得創(chuàng)造空間價(jià)值的這些要素，和技術(shù)的連接，和管理的連接，從而通過(guò)管理更好地運(yùn)用這些技術(shù)，使我們每一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值最大化，每一個(gè)客戶需求的滿意度最大化，這就是我們未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)需要特別關(guān)注和未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。

本文系萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖在一應(yīng)云聯(lián)盟創(chuàng)始大會(huì)上的講話