文/于輝 上海社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所副研究員

房價下降是樓市階段性波動

文/于輝 上海社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所副研究員

2013年下半年以來，以杭州為首一些地區(qū)先后出現(xiàn)了樓市降價，對于樓市的判斷，地產(chǎn)領(lǐng)軍人物和學(xué)者們都給出了各種理解，市場房價“拐點”之說喧囂塵上。個人認(rèn)為雖然促使房價調(diào)整的因素正在增多并且動能也在增強，但3-5年房價短期整體上漲趨勢不變。

未來可能呈現(xiàn)幾個特點，一是北上廣等一線熱點城市繼續(xù)維持漲幅，但可能收窄，依然帶動全國平均漲幅。二是熱點城市內(nèi)部不同區(qū)域市場表現(xiàn)不同，市中心區(qū)域或概念區(qū)域?qū)⒕S持堅挺價格，郊區(qū)特別是遠郊市場總體表現(xiàn)可能一般。目前國家統(tǒng)計局和熱點城市統(tǒng)計公布數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了上述趨勢。2014年一季度，北京、上海、深圳、廣州四大房地產(chǎn)一線城市，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比漲幅分別為2.1%、1.3%、2.2%和2%，居70個大中城市漲幅榜前列。

我國還處在城鎮(zhèn)化快速推進時期，城市人口的激增、土地供應(yīng)的收緊加之房產(chǎn)保值增值能力被廣大投資者認(rèn)可等，另外，新一屆政府工作報告強調(diào)針對不同城市情況分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，上述都是房地產(chǎn)市場不會大起大落的有力依據(jù)。至于樓市降價風(fēng)潮，應(yīng)是房地產(chǎn)市場的階段性或局部性波動，引起近期房價波動的原因，主要有以下幾方面：

國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)

2003年至2013年，國務(wù)院先后出臺10次房地產(chǎn)調(diào)控措施，盡管現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策有諸多爭議，但是房地產(chǎn)信貸的持續(xù)收緊，的確一定程度對房地產(chǎn)市場交易構(gòu)成一定影響。信貸收緊對房企銀行融資與個人信貸兩個渠道同時受阻，資金面的偏緊令開發(fā)商加速推盤回籠資金，購房者由于優(yōu)惠利率取消以及貸款額度受限，導(dǎo)致實際購買力下降，個別開發(fā)商為了快速回籠資金，降價跑量。另外，一些大城市的限購政策也限制了一批具有購買力的人群。限購加限貸形成了一定的政策疊加效應(yīng)。

企業(yè)降價促銷

有的是因為過去定位過高，房價已經(jīng)漲到超出了人們的承受能力；此外，在前幾輪房價快速上漲的過程中，很多開發(fā)商集中投資，造成供應(yīng)量過大，庫存一時難以消化，再加上前述銀行持續(xù)收緊信貸，企業(yè)融資成本高，出現(xiàn)資金鏈緊張，企業(yè)考慮降價促銷。

市場看空情緒影響

比較有影響力的是李嘉誠大陸拋盤套現(xiàn)，接下來王石、潘石屹等業(yè)界領(lǐng)軍人士言論被夸張式報道以及專家學(xué)者的過度解讀等，導(dǎo)致看空中國樓市的情緒蔓延，加重了購房者觀望情緒和恐懼心理，這也給開發(fā)商和部分急于套現(xiàn)的二手房業(yè)主造成很大壓力，使得部分開發(fā)商和二手房業(yè)主出于自身需要采取降價策略。

反腐風(fēng)暴引發(fā)樓市降價潮

近年國家加大反腐力度，許多腐敗案件都與房子相關(guān)，有的官員擁有幾十套甚至上百套的房子。隨著反腐力度的加大，政策的“擠出”效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，反腐敗以來，二手房市場的房源顯著增長，這些房源很多都降價急售，一定程度拉低了房地產(chǎn)市場成交的均價。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com