張雯雯　鄒敏　丁喜蓮

摘要 以煙臺市待開發(fā)房地產(chǎn)土地評估項目為例，從運用假設(shè)開發(fā)法進行土地評估的實際過程入手，將評估中的關(guān)鍵參數(shù)進行了分析說明，并對運用假設(shè)開發(fā)法進行評估的過程中影響評估結(jié)果的因素進行探析，為土地評估實踐中科學(xué)地運用假設(shè)開發(fā)法提供依據(jù)和方法支持。

關(guān)鍵詞：煙臺；土地估價；假設(shè)開發(fā)法

中圖分類號：S28 文獻標識碼 A 文章編號 0517-6611（2015）08-287-02

假設(shè)開發(fā)法是土地估價中常用的估價方法，也是在實踐中比較容易操作的估價方法，因此廣泛應(yīng)用于待開發(fā)土地價格的評估中。假設(shè)開發(fā)法既需要對房產(chǎn)作預(yù)期性的估價，又需要用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本來倒算土地價格，所以在假設(shè)開發(fā)法中各項參數(shù)的確定非常重要。這既需要土地評估機構(gòu)在做具體項目宗地的估價時熟練掌握評估方法，也需要土地主管部門公布的相關(guān)估價參數(shù)科學(xué)、完善。筆者以煙臺市待開發(fā)房地產(chǎn)土地評估項目為例，對運用假設(shè)開發(fā)法評估出讓宗地的過程進行分析和探討，為完善假設(shè)開發(fā)法在土地評估實踐中的應(yīng)用提供參考。

1 假設(shè)開發(fā)法概述

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法[1]。

假設(shè)開發(fā)法的基本公式為[2]：

待出讓宗地的價格=待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-建安成本-銷售稅費-管理費用-投資利息-開發(fā)利潤-投資者應(yīng)負擔的稅費

2 假設(shè)開發(fā)法各參數(shù)的確定

2.1 待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值 待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)價格，通常用市場比較法來確定。一般情況下，所選擇的作為交易案例的房地產(chǎn)應(yīng)為2年內(nèi)成交的不動產(chǎn)，最長不超過3年，并且應(yīng)與待估房地產(chǎn)用途、交易類型相同，且為正常交易。煙臺市在確定待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價值時規(guī)定：商品房的售價要選擇相鄰或同級別土地不少于3個樣點經(jīng)修正確定。除此外，還對待開發(fā)房地產(chǎn)的地下車庫（位）以及中小學(xué)校舍、社區(qū)管理用房等公共設(shè)施用房的建設(shè)和銷售作了具體規(guī)定。

2.2 建安成本 建安成本包括開發(fā)成本、前期費用、其他費用等。目前，煙臺市進行評估時所依據(jù)的上述費用是根據(jù)相關(guān)部門文件的標準執(zhí)行的，具體見表1。

2.3 管理費用及銷售稅費 開發(fā)管理費和銷售稅費通常是按照待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值的一定比例來確定。煙臺市的相關(guān)規(guī)定為：開發(fā)管理費，按銷售收入的1.5%計算；營業(yè)稅、教育費附加、城市維護建設(shè)稅按銷售額的5.5%計算。

2.4 投資利息 在考慮投資利息時，主要是運用靜態(tài)計算的方式。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個周期中，地價款、開發(fā)成本、管理費用、營銷費用等在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時間是不同的。地價款是開發(fā)單位在競得宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)時即要支付，計算地價款的利息時以全部預(yù)付地價款按整個開發(fā)建設(shè)周期計算。開發(fā)費、管理費及營銷費等是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設(shè)進展逐步投入，這部分成本在計算利息時假設(shè)為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。煙臺市在具體計算利息時依據(jù)待建房地產(chǎn)的開發(fā)周期，一般宗地建筑面積10萬m2及以下按2年、10萬m2以上按3年計算。按照銀行公布的同期貸款利率計算利息。

2.5 開發(fā)利潤 開發(fā)單位的開發(fā)利潤一般以不動產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值或預(yù)付投資成本的一定比例計算。煙臺市在進行土地評估時以預(yù)付投資成本的一定比例計算，一般以開發(fā)單位利潤在預(yù)付成本的10%、15%和20%時分別計算土地價格。

2.6 投資者應(yīng)負擔的稅費 該部分費用主要指契稅，一般以土地出讓金的3%計算。

3 影響假設(shè)開發(fā)法在土地評估結(jié)果準確性的因素及改進方向

3.1 待開發(fā)不動產(chǎn)是否為最佳利用方式 所謂土地開發(fā)利用方式主要包括用途、容積率、建筑密度、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑形式等。在運用假設(shè)開發(fā)法評估土地價格時，需要按照估價的合法原則和最高最佳使用原則確定宗地的最佳開發(fā)利用方式。

在實踐中，確定土地開發(fā)利用方式時首先由規(guī)劃部門出具宗地的規(guī)劃設(shè)計條件，在該條件中包含了宗地開發(fā)利用的各種要求。然后由項目單位依據(jù)宗地的規(guī)劃設(shè)計條件設(shè)計宗地規(guī)劃方案報規(guī)劃部門審批，中介機構(gòu)依據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)容進行地價評估。這樣宗地利用是否是最佳開發(fā)利用方式就存在一定的局限性。

為避免宗地開發(fā)未達到最佳利用方式，可由規(guī)劃、住建和國土等部門聯(lián)合確定規(guī)劃設(shè)計條件，充分發(fā)揮各部門的職能，以達到最佳開發(fā)利用土地。

3.2 待開發(fā)房地產(chǎn)價值預(yù)測是否合理 在確定待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期價格時，需選擇相鄰或同級別土地多個樣點作為參考。實踐操作中，會出現(xiàn)缺少土地樣點以及相鄰或同級別土地樣點小區(qū)的品質(zhì)、容積率差異等情況；同時，樣點二手房的價格受使用年限、裝修程度影響較大，對精確計算比準價格造成了干擾。

國土部門可規(guī)范中介評估機構(gòu)的評估過程，要求其出具的報告中明確所選取的比較案例與待估房地產(chǎn)是否具有可比性，加大樣點的數(shù)量，并將確定待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期價格的過程詳細列入評估報告中。

3.3 建安成本規(guī)定是否符合實際 建安成本中的開發(fā)成本的多少取決于材料、機器設(shè)備和人工3個方面，投入材料的質(zhì)量、機器設(shè)備的使用和人工費的高低直接影響了建安成本的高低。

小區(qū)配套包括內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、智能化系統(tǒng)以及除基本市政配套外的相關(guān)輔助建設(shè)等[3]。小區(qū)配套費的高低應(yīng)取決于待開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與品質(zhì)要求。單一的規(guī)定各類建筑的建安成本和小區(qū)配套費，無法準確反映市場價格變化情況以及開發(fā)商的實際投入。

評估時應(yīng)搜集近幾年不同開發(fā)項目建筑承包商在土建、安裝等工程項目上的中標價，以期能夠更合理的確定開發(fā)成本。同時，應(yīng)該根據(jù)待開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案確定小區(qū)配套費標準，將項目的開發(fā)品質(zhì)以及開發(fā)商的投入考慮在內(nèi)。

3.4 利息的計算是否精確 在計算投資利息時，現(xiàn)行做法一般采用靜態(tài)方式計算，這種方法不考慮房地產(chǎn)投資過程中各項收入、支出發(fā)生的時間，而是直接將各項成本、費用相加減，再利用利息計算公式計算出利息[4]。運用靜態(tài)方式計算利息時，計息期指的是整個開發(fā)期，不考慮開發(fā)單位預(yù)售或是延遲銷售的行為。而且在計算過程中，要假設(shè)各項成本、費用在整個開發(fā)期是均勻投入的。運用靜態(tài)方式計算利息過程比較簡單，但該種方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法相比不夠精確，因此計算出的地價也不夠精確?？删C合利用多種利息計算方式，排除各種因素產(chǎn)生的誤差。

3.5 開發(fā)利潤率的確定是否合理 房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍高于一般行業(yè)。目前，全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高。固定的利潤率無法客觀反映某一宗地開發(fā)利潤情況。

在確定本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)單位利潤率的時候應(yīng)該搜集近幾年本區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)投資成本費用的資料，以此確定同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率水平；并根據(jù)開發(fā)宗地的具體建筑規(guī)模、項目類型、開發(fā)投資年期的不同，制定更為合理的地價評估利潤率標準。

4 結(jié)語

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定，出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法[5]，綜合運用多種評估方法最終確定待估宗地的價格。假設(shè)開發(fā)法作為常用的估價方法，操作簡便，其主要影響因素——待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值、建安成本等受市場波動影響較大，相對于基準地價系數(shù)修正法等其他評估方法能更及時地反映房地產(chǎn)周期性變化引起的房地產(chǎn)價值變化，有著廣泛的應(yīng)用空間。運用假設(shè)開發(fā)法評估宗地價格的過程還存在許多不完善的地方，這就要求政府部門、評估機構(gòu)和土地評估的從業(yè)者在實踐中不斷探索，推動假設(shè)開發(fā)法在土地評估中的規(guī)范運用，從而使土地評估過程更加規(guī)范，土地評估結(jié)果更加合理。

參考文獻

[1] 胡存智.土地估價理論與方法[M].北京：地質(zhì)出版社，2006.

[2] 郝麗麗.假設(shè)開發(fā)法評估土地價格應(yīng)用理論與分析[J].長沙鐵道學(xué)院學(xué)報，2013（2）：26-27.

[3] 麻曉芳.假設(shè)開發(fā)法在溫州土地評估運用中存在的問題及改進措施[J].溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2013（2）：44-47.

[4] 王玉梅.假設(shè)開發(fā)法的兩種計算方式在待開發(fā)土地價格評估中的應(yīng)用[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2013（7）：244.

[5] 國土資源部土地利用管理司，中國土地估價師協(xié)會.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范[S].2013.