張協(xié)奎　鄔思怡

一、當前我國住房市場呈現(xiàn)階段性新特征

隨著市場供需逐漸趨于平衡，中國住房市場已度過“顯著短缺時代”，房價上漲趨勢減緩，住房市場正在進入一個“供求平衡期”。

（一）短期新建住房供應(yīng)增速明顯降低，但待售總量仍滿足市場需求

1.土地購置負增長影響市場短期新建住房供應(yīng)

2012年以來，全國土地購置增速同比下降快，尤其是在2012年和2014年，全國土地購置面積處于負增長的態(tài)勢，降幅均超出10%以上。根據(jù)住房建設(shè)周期預(yù)測，這將一定程度影響2015年以后市場短期新建住房的供給，同時也表明，我國正告別住房大規(guī)模建設(shè)階段，住房建設(shè)開始趨于理性，市場逐步在資源配置中起決定性作用。

2.城鎮(zhèn)規(guī)模龐大的存量住房亦可滿足住房需求

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年底，全國住宅待售面積為40684萬平方米，同比增長25.56%。住房市場自發(fā)性調(diào)整的關(guān)鍵是消化庫存，在新建住房增速放緩的背景下，城鎮(zhèn)規(guī)模龐大的存量住房仍滿足住房需求。

（二）需求的特殊性導(dǎo)致住房需求依然存在差異

1.“三個一億人”的城鎮(zhèn)化需要提供更多的住房保障

隨著新型城鎮(zhèn)化步伐加快，“三個一億人”的城鎮(zhèn)化成為重點，一旦非戶籍常住人口落戶城市后，將直接導(dǎo)致住房消費的增量需求。這一龐大群體的住房需求既需要各類棚戶區(qū)改造和舊城改造的啟動，也依賴全國保障房規(guī)模的有效增加。

2.家庭分蘗導(dǎo)致對住房的需求增加

我國離婚率連續(xù)10年連年遞增，適婚年齡的單身男女總數(shù)已達2.49億。這些家庭的分蘗都直接導(dǎo)致住房兩人一套和一人一套的需求比重增加，尤其是一線城市依然存在住房短期需求。

二、穩(wěn)定住房消費，促進住房市場平穩(wěn)發(fā)展的建議

（一）以保障房為托底，重視低收入群體的基本居住需求

穩(wěn)定住房消費的重點還是要支持居民的民生性住房需求，實現(xiàn)保障房20%的廣覆蓋，這是百姓“住有所居”目標能否實現(xiàn)的關(guān)鍵。

當前保障房建設(shè)要重視的核心問題是完善空間布局。我國保障房已經(jīng)顯示出居住隔離與階層分化的亂象，低收入群體的居住空間和社會地位被日漸“隔離化”。保障房空間規(guī)劃要以多中心混居為指導(dǎo)，在較大的區(qū)域（商圈、生活圈）實行“大混居小聚居”，同時要逐步將社會公共服務(wù)向保障房傾斜，完善保障房的配套設(shè)施，充分實現(xiàn)保障房的安民宗旨。

（二）建設(shè)自住型商品房，支持中等收入家庭的首套購房需求

隨著城市房價的逐漸分化，中國房價水平存在著“級差”，這種梯次分化不僅存在于不同城市等級之間，還存在于城市內(nèi)部各個區(qū)域（商圈、生活圈）之間。因此，在城市的中等房價區(qū)域（商圈、生活圈）要重點建設(shè)自住型商品房（即自住房），支持中等收入家庭的首套購房需求。

自住房建設(shè)的關(guān)鍵是選址，應(yīng)主要放在城市中等房價區(qū)域（商圈、生活圈），要規(guī)避將自住房建在邊、遠、差的地區(qū)，造成大量棄購的“雞肋”現(xiàn)象。同時要制定自住房的建設(shè)標準、購買條件以及上市交易條件，規(guī)范自住房的銷售監(jiān)管，明確自住房的尾房銷售政策。

在規(guī)劃自住房時，重點要解決配比和定價兩大問題。自住房的配比，要考察城市不同區(qū)域（商圈、生活圈）商品房的空置率情況，在高空置率區(qū)域?qū)嵭械团浔龋?0%-15%），而在低空置率區(qū)域?qū)嵭懈吲浔龋?5%-30%）。自住房的定價，要充分考慮城市等級和區(qū)域系數(shù)，在綜合考慮城市合理房價的基礎(chǔ)上，自住房的售價要低于同地段同品質(zhì)的商品房10%-30%。

（三）規(guī)范租房市場，滿足差異化的住房需求

“租房”將逐步成為住房市場的主流趨勢，規(guī)范租房市場，滿足差異化的住房需求是下一個時期住房工作的重要任務(wù)。

租房成為住房市場首選模式的前提是政府建立起租房保障機制和配套措施，剝離住房除居住之外附帶的社會價值，形成政府鼓勵租房的政策措施，使普通百姓獲得租房的安全感?！伴L租”模式要成為租房市場的常態(tài)，關(guān)鍵是要政府提供相應(yīng)的金融條件，推動市場形成穩(wěn)定租期、穩(wěn)定租金的可長期租賃住房?！伴L租”模式下亟需政府改革住房公積金制度，逐步放寬職工提取住房公積金支付房租條件，對無自有住房且租房的家庭或個人，允許提取住房公積金支付房租，滿足買不起房卻有租房需求的中低收入者的需求，獲得公平對待。

（四）嚴懲房價房租的暴利行為

調(diào)控房價處于合理水平作為一項關(guān)鍵性的社會政策，需要有效的法律支撐。從發(fā)達國家調(diào)控房價的經(jīng)驗來看，我國需要從土地管理、住房金融、房屋租賃、稅收制度等多個方面全面制定穩(wěn)定房價的法律法規(guī)，對存在的哄抬房價、暴利房租、捂盤惜售、非法囤地等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為視為犯罪行為并予以嚴厲懲處，以立法的形式，明確政府住房保障的職責以及社會其他主體依法享有的住房權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)。

通過獨立的住房價值評估機構(gòu)，根據(jù)開發(fā)成本、區(qū)位、使用年限等情況，選取不同區(qū)域（商圈、生活圈）代表性樣本測算住房的“合理房價”水平，每2年更新一次，并向社會公布。當交易的房價超過同地段同條件的樣本房“合理房價”20%時，將被認定為“暴利房價”，暴利者、地產(chǎn)商將按暴利程度面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

同時，根據(jù)城市各區(qū)域（商圈、生活圈）實際租房情況和中低收入群體的年收入水平，每年發(fā)布“租房價格表”，并規(guī)定3年內(nèi)房租上漲不能超過居民人均收入的增長水平，充分保障租房者的權(quán)益。當房租超過租房價格表中的“合理房租”20%以上時，將被認定為“暴利房租”，房東也將面臨不同程度的處罰。

參考文獻：

1.馮俊.準確理解“穩(wěn)定住房消費”.城市開發(fā).2015.6

2.劉衛(wèi)民.三大措施穩(wěn)定住房消費.山東經(jīng)濟戰(zhàn)略研究.2015.6

基金項目：

本文受廣西高校科研項目——中國房價合理水平研究（編號：2013YB018）的資助。

陳品祿/責任編輯