賀 敬

（西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院，陜西 西安 710123）

一、我國(guó)小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

（一）銀行信貸資本是重要資本來(lái)源

現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)重要的資本來(lái)源是銀行信貸資本，主要是因?yàn)樵谖覈?guó)金融市場(chǎng)還不是很發(fā)達(dá)，而且其他的融資方式所占的比例是非常小的。通過(guò)企業(yè)統(tǒng)計(jì)這方面來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其首要的建設(shè)資本包含四個(gè)部分分別是預(yù)售款、自有資本、銀行貸款以及建設(shè)公司墊資。預(yù)售款是指所建設(shè)的房屋并沒(méi)有達(dá)到入住條件，房地產(chǎn)企業(yè)就進(jìn)行銷售，從而取得購(gòu)房者的房款。就預(yù)售款來(lái)講，個(gè)人的住房貸款是它的主要來(lái)源，而那部分主要以銀行貸款形式存在的，也就是說(shuō)，商業(yè)銀行的貸款包括預(yù)售款以及金融貸款，房地產(chǎn)對(duì)銀行有相當(dāng)大的依賴程度。

（二）以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小

如今，對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式主要有三種。首先是股票融資。當(dāng)前國(guó)內(nèi)有三萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而在深交所以及上交所關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司大約有96（2013 84），房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例僅為3‰～4‰，和房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例是完全不一致的。就以上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其很容易受到事件的影響并且波動(dòng)較大，而擁有再融資的企業(yè)也只是占據(jù)一小部分。其次是債券融資。在過(guò)去的幾年，債券融資的比例在房地產(chǎn)行業(yè)逐年降低。由目前現(xiàn)狀來(lái)看，在房地產(chǎn)企業(yè)全部資本中債券融資只是冰山一角，即使是最高比例也沒(méi)有超過(guò)千分之二。債券融資在2003年也只有三千萬(wàn)元，相當(dāng)于零比例。最后是直接融資，包括房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資信托基金。通過(guò)文獻(xiàn)的查閱，房地產(chǎn)所有貸款的1‰是以房地產(chǎn)信托的方式籌集到的。

（三）外資融資趨勢(shì)下降

盡管中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)利用外資在2011年有所增加，但外國(guó)資本在總的融資渠道分享使用卻呈下降趨勢(shì)。中國(guó)不允許在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的外國(guó)直接投資，在進(jìn)入間接外國(guó)投資：一是與國(guó)內(nèi)公司合作，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；二是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)間接通過(guò)方式的中國(guó)銀行業(yè)不良資產(chǎn)收購(gòu)；三是國(guó)內(nèi)公司的一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金建立合資企業(yè)。

二、我國(guó)小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析

（一）政策約束

方便、快捷、直接、成本低是不少小型房地產(chǎn)企業(yè)選擇銀行信貸融資的原因。如果直接融資的選擇，必須滿足入學(xué)要求，各級(jí)審批，光滑的繁瑣，周期長(zhǎng)、成本高。這內(nèi)部的原因重要包括法律與政策的約束。例如，當(dāng)前我國(guó)股票市場(chǎng)不鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)企業(yè)上市，但上市門檻很高，一般的小企業(yè)不能滿足這一要求；對(duì)融資約束的其他方面，現(xiàn)行法律制度也使得更多的，通過(guò)直接融資也很困難。

（二）金融市場(chǎng)體系約束

伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但其改革和發(fā)展取得的進(jìn)展仍然緩慢，金融監(jiān)管與金融創(chuàng)新明顯不足，缺乏信用保障，導(dǎo)致很多金融產(chǎn)品很難使用，因此，企業(yè)只能依靠間接融資，尤其是銀行信貸，限制中小房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的融資方式。因此，深化市場(chǎng)改革，建立安全，高效，透明，完美，完美的市場(chǎng)是擺脫金融體系的束縛，實(shí)現(xiàn)多元化融資方式。

（三）金融信用缺失

自改革開(kāi)放30年來(lái)，中國(guó)打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，信用體系，但還沒(méi)有完全與相應(yīng)的新的金融信貸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立規(guī)范協(xié)議，導(dǎo)致信用關(guān)系的扭曲和道德風(fēng)險(xiǎn)行為仍然存在。此外，信用機(jī)制和法規(guī)不健全，信息不對(duì)稱，信用意識(shí)薄弱，它扭曲了失信成本低，守信成本高的現(xiàn)狀，成為金融信用缺失的根源。最終LED到缺乏信用擔(dān)保，運(yùn)行機(jī)制和房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，從而阻礙金融創(chuàng)新和改革的步伐。

（四）行業(yè)歷史較短

在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)投資基金缺乏。政治將禁止轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時(shí)，住房作為一種福利產(chǎn)品，由政府部門或企業(yè)的建設(shè)和分布，每個(gè)只要付租金的方式，使得房地產(chǎn)投資無(wú)利可圖。這導(dǎo)致的嚴(yán)重抑制狀態(tài)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的時(shí)間。改革開(kāi)放后，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要地位，促進(jìn)住宅商品化，已首先進(jìn)行土地和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議試點(diǎn)招標(biāo)拍賣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。1992后，房地產(chǎn)行業(yè)已首先進(jìn)入大規(guī)模發(fā)展階段，土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)銷售大幅增加，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)透支的增長(zhǎng)，然而在產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅使房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)入調(diào)整。自2006以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的新階段，其發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1992的水平，并再次表現(xiàn)出一定的泡沫情況。

（五）外資進(jìn)入渠道不暢

目前，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道不暢，政府仍有許多限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)。直到七月2007，130號(hào)文件頒布一記錄允許外國(guó)企業(yè)，標(biāo)志著正式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外國(guó)投資。盡管130的論文發(fā)表，政府已簡(jiǎn)化外商投資房地產(chǎn)的審批過(guò)程，但估計(jì)對(duì)應(yīng)短時(shí)間內(nèi)重要的“限外”的政策要求，不會(huì)改變。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)并不缺乏流動(dòng)性。從管理的角度看，外國(guó)資本和流動(dòng)性監(jiān)測(cè)具有固有的不穩(wěn)定性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)利益往往是外資引起的遷移。

（六）投融資矛盾突出

一方面，矛盾的來(lái)源主要是由資本來(lái)源以及資本需求單一造成的。一般情況下，企業(yè)融資的方式主要由間接融資以及直接融資構(gòu)成的，就當(dāng)前的金融政策會(huì)很大程度地限制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，例如直接融資和債券融資。在房地產(chǎn)融資資本對(duì)外貿(mào)易融資占的比例非常低，再加上不利的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在提高外資的成本增加。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)衰退，股市下跌等，導(dǎo)致通過(guò)股票市場(chǎng)籌集資本的能力明顯下降，導(dǎo)致企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值急劇下降。房地產(chǎn)行業(yè)不僅是直接融資渠道太窄了，把資本也少。另一方面，間接融資期限不匹配的產(chǎn)業(yè)投資周期。

三、小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的對(duì)策建議

（一）宏觀層面優(yōu)勢(shì)

建設(shè)周期長(zhǎng)，投資，不能移動(dòng)，所以在房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)靈活性差，還決定享受房地產(chǎn)企業(yè)效益的同時(shí)，也要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。所以在統(tǒng)一的融資模式，風(fēng)險(xiǎn)大銀行承擔(dān)，容易導(dǎo)致金融危機(jī)，最終導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題，影響我國(guó)安全。在多元化融資模式可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，投資者也會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和利益等情況。

（二）微觀層面優(yōu)勢(shì)

在目前一元化的融資方式中，大多數(shù)閑置的資本在銀行存著，這樣就會(huì)導(dǎo)致資本的利用率降低，不但對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有影響，還要承擔(dān)資本貶值的風(fēng)險(xiǎn)。然而通過(guò)多元化的融資模式，就能夠采用不同的投資產(chǎn)品，這樣就能夠滿足投資者關(guān)于不同類型的需要，這樣可以提高資本的回報(bào)率與投資資本的利用率。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

中國(guó)目前的房地產(chǎn)金融是不健全的法律法規(guī)支持，直接影響行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)操作。因此，政府漸漸地完善相關(guān)的法律法規(guī)在未來(lái)的增加，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的支持。除此之外，不僅要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定專門的法律法規(guī)，而且要建立健全監(jiān)管的機(jī)制，做到嚴(yán)格執(zhí)法、依法辦事，嚴(yán)厲打擊那些擾亂市場(chǎng)秩序的行為，重要包括騙貸、投資、弄虛作假等等。

（四）健全政府支持體制

完善政府相關(guān)制度有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。作為美國(guó)聯(lián)邦政府的支持，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。小型房地產(chǎn)企業(yè)想快速發(fā)展必然少不了政府的政策上的支持。中國(guó)支持房地產(chǎn)行業(yè)或不到位，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒(méi)有有效的政策來(lái)支持他們的發(fā)展。

（五）建立適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)融資機(jī)制

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道就是商業(yè)銀行貸款，這樣的格局不僅有利于房地產(chǎn)的發(fā)展，而且有利于銀行業(yè)的發(fā)展，然而其中也存在著很大的危機(jī)。對(duì)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)多元化的必要性集錦。本文分析了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信用狀況，由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)的傳導(dǎo)機(jī)制，并探討了房地產(chǎn)融資過(guò)度依賴銀行信貸的危害與防治。

四、結(jié)論

建立和完善銀行體系本身，就必須提高銀行的數(shù)量指標(biāo)，包括資本充足率，資產(chǎn)質(zhì)量，資本回報(bào)率，流動(dòng)比率，風(fēng)險(xiǎn)控制能力，管理水平等。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫的價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響取決于金融結(jié)構(gòu)和金融系統(tǒng)的尺寸以產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)薄弱。如果經(jīng)濟(jì)是銀行系統(tǒng)作為重要的融資中介，而銀行資本不足，流動(dòng)性比差，監(jiān)督不健全，這會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。然而，如果房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資渠道和銀行系統(tǒng)，完善的管理，完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，有效的監(jiān)督，那么，是不是在銀行體系乃至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多大的影響。

[1]李紹奎.我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2013年12期：P132.

[2]張娟.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2011年09期.