劉樹娟

（西京學(xué)院會計學(xué)院，陜西 西安 710123）

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

自我國從1992年確立了建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟的目標(biāo)之后，國民經(jīng)濟不斷高速發(fā)展，人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量也在不斷提高。上世紀(jì)90年代末期，面對亞洲金融危機的沖擊，我國出于擴大內(nèi)需的考慮，開放了商品房交易市場，自此之后，我國居民對商品房的需求連年上升，對住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中占據(jù)很大的比重，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中有超過22%的融資是通過銀行貸款實現(xiàn)的，另有48%是通過預(yù)收定金和房款來實現(xiàn)的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產(chǎn)市場，雖然取得了一定的效果，但是實際上，隨著近幾年來進軍房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，當(dāng)中大多數(shù)依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產(chǎn)市場的資金有增無減，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。

國家為了避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險造成的社會問題，在最近幾年提高了企業(yè)發(fā)行公司債券的門檻，并且對發(fā)行資質(zhì)和發(fā)行數(shù)量有著嚴(yán)格的限制，另一方面而言，債券市場風(fēng)險較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)都不選擇發(fā)行債券進行融資。

企業(yè)通過證券交易所公開上市發(fā)行股票向社會公眾募集資金是一種重要而又有效的企業(yè)融資手段，任何一個成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國證券市場發(fā)展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強了對證券市場的監(jiān)管，對于不符合要求的企業(yè)不允許上市發(fā)行股票，將很多企業(yè)排除在外。房地產(chǎn)企業(yè)本身有著一定的特殊性，資產(chǎn)負債率較其他行業(yè)較高，企業(yè)風(fēng)險較大，我國政府出于防范金融風(fēng)險的考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)上市更是嚴(yán)加控制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市發(fā)行股票進行融資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全

一方面，由于我國傳統(tǒng)文化的影響，我國居民儲蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國金融和證券交易市場并不健全，無法滿足投資者的需要，導(dǎo)致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對外提供貸款業(yè)務(wù)，但其主要的職責(zé)是保證儲戶的利益不受損失，因此其放貸規(guī)模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場，可以將資金的需求方和供給方直接聯(lián)系起來，省去了銀行這一環(huán)節(jié)。但是目前我國并沒有專門為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融咨詢和服務(wù)的機構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資擔(dān)保機制也不健全，因此無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度不健全

目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度并不完善，缺乏合理的融資計劃，過分追求短期的利益而損害了長期的利益。許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目的進行擴張，大量的吸引資金，使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高，財務(wù)風(fēng)險也非常高，房地產(chǎn)企業(yè)不斷地在負債經(jīng)營——償還債務(wù)——再負債經(jīng)營的惡性循環(huán)當(dāng)中徘徊，難以積累更多的自有資金進行發(fā)展。

（三）相關(guān)法律法規(guī)不夠健全

我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，與房地產(chǎn)市場融資相關(guān)的法律法規(guī)并不是特別完善，多數(shù)法律法規(guī)是地方性法規(guī)和政府部門規(guī)章，有的僅僅是通知文件，缺乏權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的融資過程中，現(xiàn)有的一些法律法規(guī)存在相互沖突或者規(guī)定不清楚的地方，給房地產(chǎn)市場的融資創(chuàng)新制造了阻礙，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。

我國政府的政策也對房地產(chǎn)市場的融資現(xiàn)狀產(chǎn)生了重大的影響。為了防范金融風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)市場的信貸業(yè)務(wù)，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資設(shè)立了較高的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款必須滿足國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料顯示，自2010年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國人民銀行在最近幾年當(dāng)中連續(xù)多次提高了銀行存款準(zhǔn)備金率，限制了銀行的放貸規(guī)模，也就縮小了房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進行融資的渠道。

（四）對外資的限制過多

我國改革開放的歷史經(jīng)驗表明，適當(dāng)?shù)囊M外資不會動搖我國的社會主義制度，反而能夠促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制還是較多，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于引進外資也較為謹慎，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決對策

（一）拓寬融資渠道并設(shè)立專門的金融服務(wù)機構(gòu)

在我國當(dāng)前的金融機構(gòu)體系當(dāng)中，并沒有與發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資相適應(yīng)的金融機構(gòu)，因此，為了發(fā)展我國的房地產(chǎn)企業(yè)，解決其融資困難問題，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)一批對房地產(chǎn)企業(yè)有著足夠了解、懂得專業(yè)技術(shù)的專業(yè)金融人才，建設(shè)一部分專業(yè)的金融服務(wù)機構(gòu)，專門面向房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強自身的信用建設(shè)，并健全自身的財務(wù)制度，強化財務(wù)人員的誠信意識和責(zé)任意識，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務(wù)信息，幫助出資人加強對企業(yè)的了解，耐心地向銀行等信貸機構(gòu)講解企業(yè)的情況以及相關(guān)的技術(shù)知識，誠實守信經(jīng)營，及時償還到期債務(wù)，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業(yè)形象。一方面能為銀行等信貸機構(gòu)降低了解企業(yè)的成本，同時也為企業(yè)自身創(chuàng)造了良好的融資渠道。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資要想獲得良好的環(huán)境，首先就必須完善相關(guān)法律法規(guī)，這樣才能夠從根源上解決問題。一個成熟穩(wěn)定的金融市場需要完善的法律法規(guī)去支撐，才能夠為房地產(chǎn)融資工具發(fā)展創(chuàng)造條件，最小化房地產(chǎn)融資風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但是在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)融資法律建設(shè)尚不完善，加之房地產(chǎn)融資市場不穩(wěn)定，很大程度阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資，不能滿足我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險。所以我們要多方面加快完善房地產(chǎn)金融立法，一方面是完善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資法律法規(guī)，對現(xiàn)有房地產(chǎn)融資法律法規(guī)不健全的地方進行改善，使之與現(xiàn)在市場發(fā)展相符合，比如對《證券法》、《擔(dān)保法》等進行修正。另一方面是出臺相關(guān)的法律法規(guī)，比如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《產(chǎn)業(yè)基金法》等法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（四）積極引進外商投資

適當(dāng)?shù)囊M外商投資能夠有效的拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，增強房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力。一方面，我國政府應(yīng)當(dāng)從政策層面放寬對外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制條件，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)引進外資，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展意義重大，作為資金密集型行業(yè)，籌集資金對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結(jié)構(gòu)單一、自有資金嚴(yán)重不足、金融危機影響、法律法規(guī)不健全等諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資往往伴隨著巨大的風(fēng)險。針對這些融資問題，對房地產(chǎn)企業(yè)提出有效的風(fēng)險防范建議措施，提出房地產(chǎn)企業(yè)可以改善房地產(chǎn)融資制度及環(huán)境，完善法律法規(guī)建設(shè)、拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國房地產(chǎn)融資困境、拓寬房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金、依靠內(nèi)源，利用自有資金融資、進行理性融資、企業(yè)要提高自身競爭力等措施，才能有效防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業(yè)融資難的現(xiàn)象，提高企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)在未來的房地產(chǎn)行業(yè)的更加具有競爭優(yōu)勢，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展提供保障，也可以為我國經(jīng)濟發(fā)展作出一定的貢獻。

[1]倪曉慶.房地產(chǎn)企業(yè)融資的四個關(guān)鍵點[J].財務(wù)與管理，2011(05).

[2]趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理[M].中國建材工業(yè)出版社，2011.