匡亞林

【摘 要】公共選擇理論學(xué)者的觀點(diǎn)認(rèn)為政府不是萬(wàn)能的，會(huì)有政府失靈的情況發(fā)生，并可能伴隨著政府失靈與市場(chǎng)失靈的雙重失靈。分析地方政府對(duì)中央政府政策的反映以及從理論和實(shí)踐的角度對(duì)地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析總結(jié)，各博弈主體的策略選擇分析，本文就房地產(chǎn)新政策中可能出現(xiàn)的問(wèn)題予以公共選擇理論的視角切入，從國(guó)家的中央政策到地方政府的地方行為進(jìn)行分析，利用歸納法以及案例分析法等研究手段試圖尋找地方政府在房地產(chǎn)業(yè)治理中存在的問(wèn)題，并從公共管理的角度針對(duì)現(xiàn)有的宏觀政策和微觀調(diào)節(jié)手段，提出具體的建議。

【關(guān)鍵詞】地方政府；公共選擇理論；房地產(chǎn)業(yè)治理；國(guó)五條；國(guó)八條

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題分析

根據(jù)國(guó)家頒布的“國(guó)八條”和“國(guó)五條”等政策信息來(lái)看，政府的組合拳引發(fā)了一些列限購(gòu)升級(jí)的緊張聲勢(shì)，對(duì)地方的房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)漲價(jià)行為起到了一定的震懾力，隨著我國(guó)住房保障制度的不斷完善，地方政府依靠住房建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的行為也伴隨著一系列問(wèn)題。

（一）權(quán)力尋租

“尋租”與“DUP”：現(xiàn)代尋租理論基本上繼承了巴格瓦蒂的定義，將尋租活動(dòng)歸納為人類(lèi)社會(huì)中“追求直接的非生產(chǎn)性利潤(rùn)”的活動(dòng)（即DUP，Directly Unproductive Profit-seeking）。政府部門(mén)的權(quán)利擁有著和決策制定者有可能存在著以權(quán)利為籌碼謀求與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的利益博弈，把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)作是權(quán)利的商品化的資本，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并從中獲取高額的利益和回報(bào)，往往構(gòu)成權(quán)利腐敗的原動(dòng)力和污染源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年內(nèi)因以權(quán)謀私、貪污受賄等受到審查的領(lǐng)導(dǎo)干部中，僅涉及土地批租問(wèn)題的就約占三分之一，其中不乏像成克杰、程維高、田鳳山等國(guó)家高層官員?！皩ぷ狻?，成了鮮花著錦下的大面積腐爛的膿瘡，給金色的中國(guó)房地產(chǎn)涂抹上了厚重的黑色與灰色。房地產(chǎn)“亂收費(fèi)問(wèn)題”實(shí)質(zhì)上是有關(guān)部門(mén)的“集體尋租”行為，不過(guò)是用合法的手段掩蓋了不合理的尋租事實(shí)，是更高級(jí)形式的尋租。它不僅加大了居民的購(gòu)房成本，也使得房地產(chǎn)業(yè)不堪重負(fù)，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)向健康發(fā)展。

（二）政府失靈

公共選擇理論的理論假設(shè)，對(duì)于人性的假設(shè)的基于經(jīng)紀(jì)人假設(shè)理論，假定人是會(huì)受到利益的趨勢(shì)做出決策。而吳敬璉在《市場(chǎng)失靈與政府失靈》一文中提出政府失靈的主要表現(xiàn)有如下：一是政府的活動(dòng)沒(méi)有有效的達(dá)到理想的目標(biāo)和民眾的期待；二是政府對(duì)于一些領(lǐng)域的行政管理成本過(guò)高，經(jīng)濟(jì)成本過(guò)高的目標(biāo)也屬于政府失靈的一種；三是在一定情況下既沒(méi)有過(guò)高的成本，并且完成了目標(biāo)，但行為過(guò)后引起了負(fù)效應(yīng)。

政府失靈的主要原因是因?yàn)檎陨泶嬖谥笔Ф鴮?dǎo)致的資源分配難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的分配低效，一方面地方政府的行政管理費(fèi)用居高不下，龐大的費(fèi)用開(kāi)資造成一定程度的浪費(fèi)；另一方面地方政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的形式的估計(jì)和現(xiàn)實(shí)的決策存在一定的決策失誤。

（三）市場(chǎng)失靈

1.信息不對(duì)稱(chēng)

地方政府在房地產(chǎn)業(yè)治理的過(guò)程中存在著信息制度的不健全，市場(chǎng)主體中，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的信息了解程度比購(gòu)房者多，而房地產(chǎn)中介公司對(duì)于銷(xiāo)售信息和流程以及法規(guī)比購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商要多，造成了不同程度的市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)。信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)于消費(fèi)者而言是十分不利的，甚至連購(gòu)買(mǎi)的宣傳口號(hào)都存在著一定程度的信息不對(duì)稱(chēng)。政府要在各種利益的博弈中治理房地產(chǎn)業(yè)，更是因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱(chēng)性而增加了難度。

2.外部性

外部性是指在地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，其他的利益方對(duì)待該產(chǎn)業(yè)采取以經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)價(jià)格以外的變量或方式來(lái)影響他人的福利。一時(shí)通過(guò)不斷高漲的房?jī)r(jià)來(lái)影響社會(huì)，造成一部分人的貧富差距懸殊等問(wèn)題；二是房?jī)r(jià)的攀高會(huì)影響金融業(yè)，特別是信貸的業(yè)務(wù)，而信貸業(yè)務(wù)往往與經(jīng)濟(jì)的景氣與否相關(guān)聯(lián)，突遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)于按揭的社會(huì)人群影響較大。

3.壟斷

地方房地產(chǎn)業(yè)的地皮以及土地?cái)?shù)量是有限，特別是某個(gè)區(qū)域內(nèi)土地具有一定的稀缺性，這種資源的稀缺性會(huì)造成土地的實(shí)際供應(yīng)量是有限的，有限的資源擁有者——開(kāi)發(fā)商會(huì)哄抬價(jià)格，造成購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)困境，開(kāi)發(fā)商從中獲取超額的利潤(rùn)。造成市場(chǎng)壟斷的現(xiàn)象往往與其他的因素相關(guān)聯(lián)而共同造成對(duì)地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)的困難，例如：壟斷的背后往往跟隨著特權(quán)，特權(quán)往往跟隨者亂用職權(quán)，尋租還有腐敗等現(xiàn)象。

二、地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)的路徑探析

著名的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者埃莉諾·奧斯特羅姆（美國(guó)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家）曾在中國(guó)大學(xué)演講的過(guò)程中分享了她的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，她認(rèn)為“威爾遜-韋伯范式”是造成政府失靈的主要原因，官僚制以及這種等級(jí)制度造成治理者無(wú)法在各種利于權(quán)衡中為公眾實(shí)現(xiàn)公共利益。而公共選擇理論的代表人物布坎南的觀點(diǎn)是認(rèn)為公共決策在現(xiàn)實(shí)的操作中難以實(shí)現(xiàn)平衡，介于各種利益的締結(jié)和利益的博弈中。

（一）落實(shí)中央房地產(chǎn)治理政策

自從2006年，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理就開(kāi)始出現(xiàn)了組合拳的現(xiàn)象，對(duì)于中央政府的文件與政策，存在著在執(zhí)行過(guò)程中被地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣睦嫠鶡o(wú)視或者是陽(yáng)奉陰違的情況，那么如何把中央政府的政策精神落到實(shí)處，就顯得格外的重要了，而相關(guān)的監(jiān)管就顯得必不可少了。

地方政府要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，結(jié)合中央的文件與政策，有計(jì)劃的和有針對(duì)性的實(shí)施中央的精神，公共選擇理論認(rèn)為人都是追求利益的，是趨利避害的，那么針對(duì)這種假設(shè)就需要地方政府在制定和實(shí)施當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)規(guī)劃的同時(shí)，考慮綜合高利潤(rùn)的房地產(chǎn)與較小利潤(rùn)但為了更多的百姓滿足住房需求的實(shí)際情況，以中低檔的房屋為主線，而不是一味的建造高利潤(rùn)的高價(jià)房，特別是地方政府應(yīng)該多滿足住房保障的政策，針對(duì)有住房困難的家庭和老年人等社會(huì)各類(lèi)的有住房需要的弱勢(shì)群體帶了更多的優(yōu)惠舉措。

（二）完善房地產(chǎn)業(yè)稅收的分層治理

稅收是國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源，而稅收又具有調(diào)節(jié)性，政府部門(mén)可以利用稅收的的調(diào)節(jié)作用來(lái)調(diào)控地方政府的房地產(chǎn)業(yè)治理，總的來(lái)說(shuō)，就是要分層次把不同需求的住房進(jìn)行分類(lèi)，對(duì)于住房困難的群體盡量減稅甚至免稅，對(duì)于高檔住宅，像別墅或者是高檔休閑度假房可以提高其購(gòu)買(mǎi)的稅收水平，以達(dá)到通過(guò)稅收來(lái)抑制高檔消費(fèi)需求的行為。

最近幾年政府對(duì)于二手房屋交易的治理也比較重視，規(guī)定了在購(gòu)買(mǎi)年限上通過(guò)炒房來(lái)獲取房屋收益的百姓出臺(tái)了一些限制性的措施，比如說(shuō)對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的普通商品房在五年之內(nèi)進(jìn)行交易，需要增加一定的稅費(fèi)，又甚至規(guī)定了第二套房屋購(gòu)買(mǎi)需要加收一定百分比的稅費(fèi)，這些政策往往出臺(tái)的背后都還存在著一定的不完善指之處，而民眾也會(huì)跟著政策不完善的地方進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，依然達(dá)不到最佳的限制效果，所以對(duì)于政府而言需要加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，加大力度對(duì)于政策的修補(bǔ)與完善，也可以對(duì)地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)提供較好的政策環(huán)境。

（三）避免政府與市場(chǎng)雙失靈

地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)靠的不僅僅是調(diào)控手段，而是需要有效的與市場(chǎng)形成良性的互動(dòng)配合機(jī)制，俗稱(chēng)是“看得見(jiàn)的手”和“看不見(jiàn)的手”，這是一把雙刃劍，因?yàn)橹卫淼臋C(jī)制也是在國(guó)家法制的前提下進(jìn)行的，中央最新召開(kāi)的十八屆四中全會(huì)要求全面推進(jìn)依法治國(guó)的理念，推進(jìn)依法治國(guó)是避免政府與市場(chǎng)雙失靈的保障。

對(duì)于地方政府的治理路徑而言，要結(jié)合國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)治理經(jīng)驗(yàn)，積極探索出更適合現(xiàn)實(shí)市情和區(qū)情的方式，完善地方政府的住房保障體系，加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等保障房，為地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)提供寬松的政策環(huán)境奠定基礎(chǔ)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]布坎南.尋求租金與尋求利潤(rùn)[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，1996.

[2]丁煌.西方行政學(xué)說(shuō)史[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，1999.