摘 要：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公布實(shí)施，對(duì)于保障和促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展具有重要意義。但該條例并未明確登記機(jī)構(gòu)登記行為性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一個(gè)整體，由當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的私法行為和登記機(jī)構(gòu)所實(shí)施的登記審查的公法行為共同構(gòu)成。不能將作為公法性質(zhì)的登記機(jī)構(gòu)登記行為界定為民事行為中的補(bǔ)助行為。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記不能想當(dāng)然解釋為物權(quán)行為，從登記機(jī)構(gòu)登記行為的性質(zhì)、登記行為與補(bǔ)助行為的區(qū)別及補(bǔ)助行為功能角度分析，將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，并不妥當(dāng)。登記行為并非補(bǔ)助行為，并不影響登記機(jī)構(gòu)因錯(cuò)誤登記所應(yīng)承擔(dān)的民事侵權(quán)責(zé)任性質(zhì)。

關(guān)鍵詞：登記行為;補(bǔ)助行為;物權(quán)行為

作者簡(jiǎn)介：申建平，女，法學(xué)博士，黑龍江大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，從事民商法學(xué)研究。

基金項(xiàng)目：黑龍江省社科基金項(xiàng)目“不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究”，項(xiàng)目編號(hào)：12B077;黑龍江省教育廳項(xiàng)目“不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究”，項(xiàng)目編號(hào)：12532246

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-7504（2015）03-0071-09

一、問(wèn)題的提出

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2014年12月22日頒布，并于2015年3月1日正式實(shí)施?！稐l例》的頒布實(shí)施，是我國(guó)物權(quán)制度建設(shè)中具有里程碑意義的重大事件，對(duì)于保障和促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)具有重要意義。但該條例并未對(duì)《物權(quán)法》留待解決的一些問(wèn)題作出相應(yīng)規(guī)定。如登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任性質(zhì)問(wèn)題?！段餀?quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！边@一規(guī)定確立了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，其精神備受肯定。由于《物權(quán)法》制定過(guò)程中，立法界、學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任觀點(diǎn)不盡一致，加之統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度也正處建設(shè)之中，基于立法策略的考量，《物權(quán)法》并未對(duì)賠償責(zé)任的性質(zhì)、歸責(zé)原則、賠償范圍以及救濟(jì)機(jī)制等問(wèn)題作出具體規(guī)定，相關(guān)問(wèn)題留待將來(lái)制定專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)再作相應(yīng)規(guī)定。[1]（P108-109）而剛實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。”這種原則性過(guò)強(qiáng)、缺乏操作性的規(guī)定造成司法實(shí)務(wù)的困惑。事實(shí)上，責(zé)任性質(zhì)是法律責(zé)任制度的基礎(chǔ)性問(wèn)題，對(duì)責(zé)任性質(zhì)的界定不僅影響到責(zé)任的認(rèn)定，而且還關(guān)系到相關(guān)權(quán)利人的救濟(jì)手段乃至相關(guān)司法裁判程序。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償領(lǐng)域亦如此。在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》即將實(shí)施之際，探討不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤損害賠償相關(guān)司法實(shí)踐具有重要意義。

由于《物權(quán)法》沒(méi)有明確登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)，該法頒行后，學(xué)界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)認(rèn)定依然存在爭(zhēng)議，形成了國(guó)家賠償責(zé)任說(shuō)、民事責(zé)任說(shuō)、雙重性質(zhì)說(shuō)及責(zé)任性質(zhì)不明說(shuō)等多種觀點(diǎn)。1事實(shí)上，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)密切相關(guān)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界存在很大分歧，大致形成三種觀點(diǎn)：即公法行為說(shuō)、私法行為說(shuō)和雙重屬性說(shuō)。在私法行為說(shuō)中，有學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的性質(zhì)與形態(tài)進(jìn)行了精彩分析。在探討登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)時(shí)，該學(xué)者主張：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查、登記行為雖然含有‘行政與‘管理的成分在內(nèi)，但其行為的核心內(nèi)容和基本性質(zhì)應(yīng)界定為私法行為、民事行為;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任也應(yīng)相應(yīng)地定性為民事賠償責(zé)任?！辈⑦M(jìn)一步指出：“將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的當(dāng)事人合意及申請(qǐng)登記行為歸類(lèi)為尚未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力、有待補(bǔ)助的基本行為，而將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，合乎法理，應(yīng)屬允當(dāng)?！盵2]本文認(rèn)為，將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為的觀點(diǎn)值得商榷。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)界定

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記具有民事行為性質(zhì)

從不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容、主要功能和根本宗旨角度觀察，當(dāng)事人申請(qǐng)登記行為毫無(wú)疑問(wèn)是民事行為。

首先，基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根本原因，是當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的意思表示，而非登記機(jī)構(gòu)的登記行為。原則上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能基于當(dāng)事人的申請(qǐng)而進(jìn)行登記。是否申請(qǐng)、申請(qǐng)什么，在法律框架內(nèi)均取決于當(dāng)事人的意愿，同時(shí)還制約著登記機(jī)構(gòu)的審查以及處理行為。因此，當(dāng)事人登記意思表示是不動(dòng)產(chǎn)登記的必要前提條件。只有當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，而且登記機(jī)構(gòu)同意登記時(shí)，才發(fā)生登記的效果。[3]（P133）可見(jiàn)，申請(qǐng)雖然指向了代表國(guó)家公權(quán)力的登記機(jī)構(gòu)，但內(nèi)容是純粹的私益，登記機(jī)構(gòu)也要尊重當(dāng)事人的這種自我決定，因而是典型的私人自治行為。[4]登記行為并沒(méi)有創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此登記必須以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ)[5]（P305），是雙方當(dāng)事人的意思表示共同推動(dòng)的結(jié)果。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本宗旨是貫徹物權(quán)公示公信原則的私法目的。在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，盡管不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但登記只是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就當(dāng)事人的申請(qǐng)作出的能否記載于登記簿上的決定。不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程是實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程，而登記的目的就是要把物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果告訴對(duì)之有利害關(guān)系的第三人。登記機(jī)構(gòu)介入不動(dòng)產(chǎn)登記也只是在借助于不動(dòng)產(chǎn)登記的官方性這一特征，來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的順利實(shí)現(xiàn)，從而增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，并保證不動(dòng)產(chǎn)登記具有真正的公開(kāi)性。[6]因此，不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)看作不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法。

再次，不動(dòng)產(chǎn)登記是界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的基礎(chǔ)。記載于登記簿并不是對(duì)實(shí)體權(quán)利的確認(rèn)，只意味著物權(quán)變動(dòng)依法發(fā)生了效力，登記簿具有了公示與公信效力。[7]（P60）《物權(quán)法》之所以明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，根本目的不是為了經(jīng)由登記之手段，監(jiān)督或管制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之交易;而是為了通過(guò)登記之方法，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)情形，公開(kāi)于交易世界，以促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的便捷與安全，并由此提高不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的總效率。因此，對(duì)有效實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，登記的作用不是以行政權(quán)力確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之歸屬，而是為了將依當(dāng)事人自主意思發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況公示出來(lái)。在此情況下，只有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示，才是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的最終根據(jù)。[8]可見(jiàn)，作為公示方式，不動(dòng)產(chǎn)登記是界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的基礎(chǔ)。

最后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)立初衷是為了維護(hù)交易安全。從不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)立的初衷來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度之創(chuàng)設(shè)，目的在于通過(guò)公示彰顯不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)與歸屬，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。即其目的是為了保護(hù)私權(quán)，通過(guò)登記對(duì)公民的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公示，從而使公民的不動(dòng)產(chǎn)交易產(chǎn)生公信力。登記是為了向世人昭示權(quán)利的存在，登記事務(wù)就其本身而言并非必須由國(guó)家或地區(qū)的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行。[2]不過(guò)，由于國(guó)家行政機(jī)關(guān)的公信力比較高，因而由其來(lái)?yè)?dān)任此項(xiàng)工作，可以產(chǎn)生更高的值得信賴(lài)的法律效果。這是國(guó)家為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的安全與便捷而提供的一種公共服務(wù)。

可見(jiàn)，從登記行為的過(guò)程和登記設(shè)立的宗旨看，登記具有私法性質(zhì)，準(zhǔn)確地講，是當(dāng)事人的登記申請(qǐng)行為，在性質(zhì)上毫無(wú)疑義屬于私法行為。但如果沒(méi)有登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載在登記簿上的行為，不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)變動(dòng)和公示效力則又如何會(huì)產(chǎn)生？事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記行為作為一個(gè)整體，是當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的行為和登記機(jī)構(gòu)所實(shí)施的登記審查行為共同構(gòu)成。學(xué)界在探討登記行為性質(zhì)時(shí)多一概而論而不予區(qū)分，造成對(duì)登記性質(zhì)界定的不準(zhǔn)確，現(xiàn)在也是一樁沒(méi)有結(jié)論的學(xué)術(shù)公案。那么，作為登記機(jī)構(gòu)的登記行為是否也是私法行為？

（二）登記機(jī)構(gòu)的登記行為具有公法性質(zhì)

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第6條規(guī)定，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源部已成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，主要承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)等方面支撐工作。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)隸屬于行政機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記也兼而有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理，因此登記機(jī)構(gòu)的登記行為具有行政行為的因素和成分。

首先，我國(guó)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)是行政機(jī)關(guān)，如一直以來(lái)房產(chǎn)登記是房產(chǎn)行政管理部門(mén)機(jī)關(guān)，土地登記是由土地管理部門(mén)作為登記機(jī)構(gòu)。這次《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第7條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。這符合行政行為的主體是行政機(jī)關(guān)的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有公共職能部門(mén)的法律屬性，它代表國(guó)家實(shí)施一定的治理任務(wù)，因而，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在從事登記行為時(shí)，它要以國(guó)家名義支持不動(dòng)產(chǎn)交易的開(kāi)展、維持不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，并為國(guó)家征收稅賦、保護(hù)耕地、保障國(guó)有資產(chǎn)等國(guó)家治理活動(dòng)提供信息保障。為了實(shí)現(xiàn)這些功能，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)施審查，這一行為具有濃厚的行使國(guó)家公共權(quán)力的國(guó)家管理色彩，完全不同于平等主體之間的交易行為。

其次，就登記機(jī)構(gòu)的審查、處理行為而言，雖然它們要受到當(dāng)事人申請(qǐng)的限制，但為了確保正當(dāng)?shù)臋?quán)利及其變動(dòng)，登記機(jī)構(gòu)必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)彶樯暾?qǐng)事項(xiàng)是否合法。能否登記、如何登記不能任由當(dāng)事人加以決定。從流程上看，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查和最終處理不是締約過(guò)程中你來(lái)我往的要約和承諾，而是登記機(jī)關(guān)回應(yīng)申請(qǐng)而為的單向度、不可逆的程序活動(dòng)，由此產(chǎn)生的后果，無(wú)論是否符合申請(qǐng)人的欲求，均要對(duì)其產(chǎn)生法律效力。這顯然是登記機(jī)關(guān)單方?jīng)Q定申請(qǐng)結(jié)果的職權(quán)行為，與體現(xiàn)私法自治的民事法律行為有天壤之別。[9]（P297）

再次，從不動(dòng)產(chǎn)登記的運(yùn)行規(guī)律上看，它主要以登記簿的設(shè)置和運(yùn)行為對(duì)象，因此《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行了規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記由此產(chǎn)生的關(guān)系發(fā)生在代表國(guó)家公權(quán)力的登記機(jī)構(gòu)與作為私權(quán)利主體的當(dāng)事人之間，這顯然是公法所調(diào)整的不平等關(guān)系，反映出不動(dòng)產(chǎn)登記的公法色彩。[4]

最后，從不動(dòng)產(chǎn)登記的功能看，不動(dòng)產(chǎn)登記承擔(dān)著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的功能。盡管登記的主要功能在于公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)，該公示事項(xiàng)在表面上似乎僅僅屬于私益事項(xiàng)，但從深層次看，不動(dòng)產(chǎn)登記在宏觀上還承擔(dān)著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)這種重要資源實(shí)行有效控制和管理的職能。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失變更進(jìn)行審查監(jiān)督，保證產(chǎn)權(quán)登記的真實(shí)性和合法性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理的目的。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記信息還是國(guó)家收取相關(guān)稅、費(fèi)的依據(jù)，直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益。這些都為登記行為的公權(quán)行為性質(zhì)提供了證明。[10]（P105）

綜上，登記固然要依靠當(dāng)事人的申請(qǐng)，當(dāng)事人的意志是登記進(jìn)行的基礎(chǔ)，但申請(qǐng)是否能被登記機(jī)構(gòu)受理、登記機(jī)構(gòu)采用何種手段進(jìn)行審查、登記機(jī)構(gòu)作出何種登記結(jié)果，要由登記機(jī)構(gòu)按照登記程序進(jìn)行判斷，并不完全受當(dāng)事人意思的約束。[9]（P248）登記是當(dāng)事人的申請(qǐng)與登記機(jī)構(gòu)的審查共同作用的結(jié)果。因此，將登記行為作為一個(gè)整體來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記具有私法和公法的雙重屬性。當(dāng)事人的申請(qǐng)無(wú)疑是私法行為，申請(qǐng)與否權(quán)利人有自主選擇權(quán)，權(quán)利人可以自由地選擇登記的時(shí)間以及是否撤回該登記。1登記機(jī)構(gòu)的審查為具有公法性質(zhì)的行為，雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中權(quán)利人占主導(dǎo)地位，但登記機(jī)構(gòu)并非對(duì)所有的申請(qǐng)都不加審查地一律通過(guò)，如若權(quán)利人提供的申請(qǐng)材料不符合要求，登記機(jī)構(gòu)當(dāng)然會(huì)駁回申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行登記及頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)會(huì)產(chǎn)生私法和公法上的兩個(gè)效果，私法上權(quán)利人憑借權(quán)屬證書(shū)而對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)排他地享有被登記的權(quán)利，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力，公法上國(guó)家掌握不動(dòng)產(chǎn)登記的狀況以此作為征稅的根據(jù)。

既然登記機(jī)構(gòu)的登記行為是具有行政行為因素的公法行為，而非民事行為，當(dāng)然也就不可能將其界定為民事行為中的補(bǔ)助行為。

三、對(duì)登記行為是補(bǔ)助行為觀點(diǎn)之質(zhì)疑

將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，本文認(rèn)為這一觀點(diǎn)不能成立。理由如下：

（一）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記不能解釋為物權(quán)行為

“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，須由當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)合意+登記共同完成。眾所周知，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)中的法律行為，通常被稱(chēng)為‘物權(quán)行為（縱使否定物權(quán)行為理論的學(xué)說(shuō)和立法，也須承認(rèn)其中有法律行為，或稱(chēng)其為物權(quán)變動(dòng)的行為）……當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的合意及申請(qǐng)登記的行為乃‘基本行為，而登記機(jī)構(gòu)的登記行為僅是‘補(bǔ)助行為。從該段論述可知，這是在承認(rèn)物權(quán)行為理論的前提下將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為‘補(bǔ)助行為。”[2]本文認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記并不能當(dāng)然地解釋為物權(quán)行為。

的確，在我國(guó)《物權(quán)法》的制定過(guò)程中，引發(fā)了關(guān)于是否應(yīng)承認(rèn)物權(quán)行為理論的激烈討論，《物權(quán)法》頒布后，有學(xué)者以《物權(quán)法》第15條為依據(jù)，認(rèn)為我國(guó)承認(rèn)了物權(quán)行為理論，因?yàn)椤皡^(qū)分規(guī)則的理論基礎(chǔ)是物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分，它們作為兩種不同的法律行為，在意思表示上存在本質(zhì)不同，它們?cè)诜尚Яι弦蚕嗷^(qū)分，一個(gè)不受另外一個(gè)的影響”[9]（P167）。該主張與區(qū)分原則的提出者孫憲忠教授的觀點(diǎn)一致。孫教授曾明確指出：“所謂區(qū)分原則，即在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。這一原則來(lái)源于在德國(guó)民法，即德國(guó)法中的‘Trennungsprinzip，或稱(chēng)‘分離原則。德國(guó)法學(xué)家認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同的成立生效與所有權(quán)的移轉(zhuǎn)之間的區(qū)分，并不是人為之?dāng)M制，而是客觀的事實(shí)。無(wú)論物權(quán)變動(dòng)的原因是什么，原因的成立與物權(quán)的變動(dòng)都不是一個(gè)法律事實(shí)，而是兩個(gè)區(qū)分的法律事實(shí)?！盵11]至此似乎可以得出結(jié)論，我國(guó)的區(qū)分原則就是德國(guó)的分離原則。

但是如果將上段論述與孫教授此前在《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》一書(shū)中關(guān)于分離原則的闡述相比較，就可以看出這兩個(gè)原則其實(shí)有著本質(zhì)的區(qū)別。所謂分離原則是指德國(guó)法將權(quán)利主體承擔(dān)的移轉(zhuǎn)標(biāo)的物交付義務(wù)的法律行為（一般為債法上的契約或稱(chēng)之為合同）與其完成物權(quán)的各種變動(dòng)的行為作為兩個(gè)法律行為，而不是一個(gè)法律行為，前者為原因行為，后者為物權(quán)行為，即兩個(gè)行為。因?yàn)檫@兩個(gè)行為各自有其獨(dú)立的意思表示和成立方式，因此它們是分離的兩個(gè)不同的法律事實(shí)。[3]（P62）兩相比較，其區(qū)別昭然若揭。所謂區(qū)分原則強(qiáng)調(diào)的是物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果本身的區(qū)分。依照區(qū)分原則，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立或生效應(yīng)該依據(jù)債權(quán)法、合同法來(lái)判斷，即以當(dāng)事人的意思表示真實(shí)而且一致為充分必要條件，而不能以物權(quán)變動(dòng)是否成就為標(biāo)準(zhǔn)判斷。而物權(quán)的變動(dòng)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定，一般是在物權(quán)變動(dòng)的公示之時(shí)即以登記或交付為生效要件，不能認(rèn)為原因關(guān)系的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。也就是說(shuō)強(qiáng)調(diào)公示行為在物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中具有決定性的作用，對(duì)物權(quán)人而言，是其物權(quán)獲得法律承認(rèn)的過(guò)程，也是其權(quán)利獲得法律保護(hù)的基礎(chǔ)。未進(jìn)行公示，則法律并不承認(rèn)其發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。但我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為登記或交付行為中并無(wú)獨(dú)立的意思表示，它僅是事實(shí)行為而非法律行為。

與此不同，德國(guó)是采納物權(quán)行為理論的典型，物權(quán)行為的獨(dú)立性（分離原則）與無(wú)因性是物權(quán)行為理論的核心。德國(guó)法的分離原則強(qiáng)調(diào)的是在履行負(fù)擔(dān)行為時(shí)還需要從事另外一項(xiàng)行為，即處分行為，才能發(fā)生處分的效力。1即物權(quán)變動(dòng)需兩個(gè)法律行為，權(quán)利主體承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物交付義務(wù)的法律行為即契約法上的契約為原因行為，完成物權(quán)的各種變動(dòng)的行為是另一法律行為，而且這兩個(gè)行為各自有其獨(dú)立的意思表示和成立方式，并且物權(quán)變動(dòng)的原因，并不是當(dāng)事人債權(quán)法上的意思結(jié)果，而是當(dāng)事人專(zhuān)門(mén)為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果而產(chǎn)生的物權(quán)意思表示，即物權(quán)合意的結(jié)果。如此，物權(quán)法上的意思就成了物權(quán)變動(dòng)的直接原因。因此，德國(guó)法的“分離原則”分離的不是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果與原因行為，而是引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為與債權(quán)行為分離。進(jìn)言之，“分離原則”強(qiáng)調(diào)的是物權(quán)行為在物權(quán)變動(dòng)中的必不可少的重要作用。[12]

由此可見(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法的“區(qū)分原則”與德國(guó)法的“分離原則”在內(nèi)涵上是不同的，有著本質(zhì)的區(qū)別。區(qū)分原則雖然也強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)過(guò)登記或交付行為才發(fā)生效力，但這是公示原則的要求，其實(shí)，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)只要是采形式主義的國(guó)家即采登記或交付主義，而采登記或交付主義的國(guó)家更多地是不承認(rèn)物權(quán)行為理論。區(qū)分是否采物權(quán)行為理論問(wèn)題的關(guān)鍵在于，債權(quán)契約之外，是否還采取和承認(rèn)了與之相對(duì)立的物權(quán)契約（物權(quán)行為）這一概念。以所有權(quán)之讓與為例，瑞士法、奧地利法除要求有債權(quán)契約外，尚要求有交付或登記的形式要件，物權(quán)變動(dòng)才會(huì)實(shí)際發(fā)生。而依德國(guó)法，除債權(quán)契約，交付或登記的形式要件外，還要求有與債權(quán)契約相對(duì)立的另一個(gè)行為即“物權(quán)行為”，進(jìn)而發(fā)生物權(quán)行為獨(dú)立性與無(wú)因性問(wèn)題[13]（P326），而瑞士法、奧地利法屬于債權(quán)形式主義，德國(guó)法卻是承認(rèn)物權(quán)行為理論的物權(quán)形式主義的代表?？梢?jiàn)，以登記或交付為物權(quán)變動(dòng)的生效要件即公示原則與物權(quán)行為理論并無(wú)必然聯(lián)系。我國(guó)現(xiàn)行法一向承認(rèn)公示原則，物權(quán)法也堅(jiān)持了這一原則。但我國(guó)的立法、司法實(shí)務(wù)卻從未承認(rèn)物權(quán)行為理論，這是學(xué)者的共識(shí)。2我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》等民事法律都沒(méi)有采納物權(quán)行為理論。3根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定，我國(guó)《物權(quán)法》所確定的是典型的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)合同加公示方法就會(huì)引發(fā)物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)不需要物權(quán)行為。

而主張區(qū)分原則的學(xué)者在其論述中將區(qū)分原則與德國(guó)法的“分離原則”作為同一原則來(lái)論述，如果這兩個(gè)原則果真完全相同，則為何不直接采用“分離原則”的內(nèi)容闡述區(qū)分原則呢？其實(shí)所謂“分離原則”就是物權(quán)行為的獨(dú)立性，這也是我國(guó)有些學(xué)者以區(qū)分原則為依據(jù)，認(rèn)為我國(guó)物權(quán)法承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的原因所在。這其實(shí)是一個(gè)誤解。因我國(guó)立法及主流理論均反對(duì)采納物權(quán)行為理論，故學(xué)者對(duì)德國(guó)法的分離原則進(jìn)行了如此改造。對(duì)此，承認(rèn)物權(quán)行為理論的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒先生也已意識(shí)到這一點(diǎn)并指出，物權(quán)法學(xué)者草案所言的“區(qū)分原則”，似不同于德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法上的“分離原則”，后者區(qū)分或分離的不是物權(quán)變動(dòng)與原因行為，而是引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為與原因行為。1

可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的確是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法和生效要件，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要的、不可或缺的組成部分。但根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第15條區(qū)分原則的規(guī)定，登記與否不影響債權(quán)合同的效力，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。因此，登記機(jī)構(gòu)的登記行為不會(huì)影響當(dāng)事人之間合同的效力。既然登記行為對(duì)合同效力并無(wú)影響，則如何能將其認(rèn)定為補(bǔ)助行為？

（二）即便在物權(quán)行為理論的背景下，登記機(jī)構(gòu)登記行為也不是補(bǔ)助行為

1. 登記機(jī)構(gòu)登記行為只能作為物權(quán)行為的生效要件

眾所周知，薩維尼雖然提出了物權(quán)行為的概念，但并未對(duì)其作出明確的界定。因此，自薩維尼創(chuàng)立物權(quán)行為理論以來(lái)，關(guān)于何為物權(quán)行為，即對(duì)于物權(quán)行為的概念是什么的問(wèn)題，一直是各國(guó)民法學(xué)者眾說(shuō)不一、仁智互見(jiàn)的一個(gè)極有爭(zhēng)議的問(wèn)題。就此問(wèn)題，德國(guó)學(xué)者中始終存在著兩種顯著對(duì)立的認(rèn)識(shí)。一種見(jiàn)解認(rèn)為，物權(quán)的合意本身即是物權(quán)行為，另一種見(jiàn)解認(rèn)為，唯有物權(quán)的意思表示與外部之變動(dòng)象征（登記或交付）相結(jié)合，始能成立物權(quán)行為。

這種分歧對(duì)在立法上繼受了物權(quán)行為理論的國(guó)家和地區(qū)以及在學(xué)說(shuō)上對(duì)是否繼受物權(quán)行為理論存在爭(zhēng)議的國(guó)家和地區(qū)相關(guān)問(wèn)題的討論產(chǎn)生了直接的影響。我國(guó)學(xué)者也有不同的見(jiàn)解。學(xué)者間爭(zhēng)議的核心依然是：物權(quán)行為是如何構(gòu)成的？換言之，登記行為究竟是否是物權(quán)行為的構(gòu)成要件？從民事法律事實(shí)要素構(gòu)成的一般規(guī)則看，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的行為應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)行為的特別成立要件，登記機(jī)構(gòu)的登記行為是物權(quán)行為的生效要件。[14]（P86-89）

如果承認(rèn)物權(quán)行為是民事法律行為的一種，那么，物權(quán)行為自然就屬于民事法律事實(shí)的一種，從而也就要求它符合民事法律事實(shí)的一般規(guī)則。而所謂民事法律事實(shí)指能引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的客觀事實(shí)?？梢?jiàn)，一個(gè)完備的民事法律事實(shí)必須具備得以實(shí)現(xiàn)某種法律效果的一切事實(shí)因素。法律行為作為一個(gè)完整的法律事實(shí)，同樣也應(yīng)該包含得以實(shí)現(xiàn)某種法律效果的一切事實(shí)因素。物權(quán)行為作為以物權(quán)變動(dòng)為目的的法律行為，其所欲實(shí)現(xiàn)的法律效果自然就是物權(quán)的變動(dòng)，也只有包含了得以引起物權(quán)變動(dòng)的一切事實(shí)因素的法律行為才構(gòu)成一個(gè)完整的物權(quán)行為。如果將交付或登記行為排除在物權(quán)行為的成立要件之外，僅將物權(quán)合意作為物權(quán)行為的成立要件，就將面臨如下困境。

在德國(guó)民法上，單純的物權(quán)合意不產(chǎn)生任何債，也不以產(chǎn)生債務(wù)為目的，甚至不約束當(dāng)事人，在做成物質(zhì)行為之前（即交付或登記），可以單方面撤回。因?yàn)楦鶕?jù)《德國(guó)民法典》第873條第2項(xiàng)規(guī)定2，除了法律規(guī)定的三種將行為意思表示于外的方式外，原則上處分雙方都不受合意的拘束。依學(xué)說(shuō)與實(shí)務(wù)的解釋?zhuān)魏我环骄秒S時(shí)撤回其處分的要約或承諾。對(duì)方當(dāng)事人的唯一救濟(jì)是依據(jù)作為債權(quán)行為的買(mǎi)賣(mài)合同提起履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)義務(wù)之訴?？梢?jiàn)，物權(quán)合意本身不但不具備得以引起物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)因素，甚至連起碼的約束雙方當(dāng)事人的效力都沒(méi)有。這明顯不符合一個(gè)完整的民事法律事實(shí)的構(gòu)成規(guī)則。只有當(dāng)物權(quán)合意與登記行為結(jié)合在一起時(shí)，才具備了得以引起物權(quán)變動(dòng)的一切事實(shí)因素。

在承認(rèn)物權(quán)行為理論的國(guó)家和地區(qū)，登記行為是一系列行為的組合。即嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，登記行為作為一個(gè)整體，是由當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的私法行為和登記機(jī)構(gòu)所實(shí)施的登記審核的公法行為構(gòu)成。將當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的私法行為認(rèn)定為物權(quán)行為的特別成立要件;將登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的審核行為，認(rèn)定為物權(quán)行為的生效要件。[14]（P93）本文認(rèn)為這一觀點(diǎn)較為合理。那么，在承認(rèn)物權(quán)行為背景下，能否將作為生效要件的登記行為界定為補(bǔ)助行為呢？當(dāng)然不能。

2. 登記行為與補(bǔ)助行為有著本質(zhì)區(qū)別

首先，登記行為與補(bǔ)助行為在物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮不同作用。所謂補(bǔ)助行為又稱(chēng)為附屬行為或輔助行為，是指相關(guān)聯(lián)行為中不具有獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、僅作為基本行為生效要件的行為。補(bǔ)助行為須以基本行為為前提，而無(wú)單獨(dú)存在的意義;補(bǔ)助行為僅為基本行為生效之條件，自身無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。1通說(shuō)補(bǔ)助行為是對(duì)行為能力、代理權(quán)、處分權(quán)欠缺等“效力待定”行為的補(bǔ)正，所舉典型事例為：需經(jīng)法定代理人同意的限制行為能力人所為的行為是基本行為，而法定代理人的同意則為補(bǔ)助行為?；A(chǔ)行為經(jīng)過(guò)補(bǔ)正后，即經(jīng)過(guò)法定代理人的同意，限制行為能力人所為的行為如簽訂的合同有效;無(wú)權(quán)代理經(jīng)被代理人追認(rèn)，變?yōu)橛袡?quán)代理;無(wú)權(quán)處分行為經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，民事行為自始發(fā)生效力。而通常所說(shuō)的民事行為經(jīng)過(guò)補(bǔ)正后有效，指的都是補(bǔ)正物權(quán)變動(dòng)的原因行為即債權(quán)行為的效力。

可見(jiàn)，補(bǔ)助行為能夠補(bǔ)正的只是債權(quán)合同的效力，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力不會(huì)產(chǎn)生任何影響。同理對(duì)待批準(zhǔn)的涉外合同等“尚未生效”行為的效力補(bǔ)正也僅是對(duì)合同效力的補(bǔ)正。與之不同，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，在登記要件主義情形下，不動(dòng)產(chǎn)交易如果沒(méi)有進(jìn)行登記，肯定不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這個(gè)結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必要的、不可或缺的組成部分。結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》第15條區(qū)分原則的規(guī)定可知，補(bǔ)助行為影響的是物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力，登記行為影響的是能否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的效力，可見(jiàn)基礎(chǔ)行為的效力與登記行為無(wú)關(guān)，登記機(jī)構(gòu)的登記行為不可能影響基礎(chǔ)行為的效力。進(jìn)言之，補(bǔ)助行為僅為獨(dú)立行為效力之條件，其自身并無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，僅為其他獨(dú)立行為之補(bǔ)充而已，故亦稱(chēng)附屬行為或補(bǔ)足行為。[15]（P304）而登記機(jī)構(gòu)的登記行為并非其他獨(dú)立行為的補(bǔ)充，登記是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，決定物權(quán)變動(dòng)的效力。由此可見(jiàn)，登記行為和補(bǔ)助行為性質(zhì)截然不同，登記機(jī)構(gòu)的登記行為不可能是補(bǔ)助行為。

其次，補(bǔ)助行為人與登記行為人的法律地位不同。前者享有的是權(quán)利，后者承擔(dān)的是義務(wù)（或職責(zé)）。盡管效力待定和未生效的民事行為很相似，但二者有本質(zhì)區(qū)別，不能等同。區(qū)別有二：其一，二者是兩種性質(zhì)不同的民事行為。眾所周知，效力待定的民事行為的效力處于懸而未決的不確定狀態(tài)之中，既非有效，亦非無(wú)效。其效力取決于享有形成權(quán)的第三人是否追認(rèn)或者是否形成了其他法定條件，其結(jié)果可能變?yōu)橛行У拿袷滦袨?，也可能變?yōu)闊o(wú)效的民事行為。這一行為是已經(jīng)成立但欠缺《民法通則》第55條有效要件的民事行為，因此，它是效力待定行為而非未生效民事行為。2而欠缺生效要件的民事行為則是尚未生效，即并未現(xiàn)實(shí)地發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。某行為符合法律規(guī)定的有效條件，可以有效成立，但未必就現(xiàn)實(shí)地發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。例如，遺囑人生前所立的遺囑在遺囑人死亡前是不發(fā)生遺囑效力的，但是它完全可以是一份符合遺囑有效條件的有效遺囑。再如，附生效期限的合同，在期限到來(lái)之前不發(fā)生效力，但完全可以是一份符合合同有效條件的有效合同。因此，附生效條件的合同以及須經(jīng)批準(zhǔn)登記后生效的合同，不具備法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的生效條件時(shí)，該行為只是未生效而已，但完全可以是有效的民事行為，法律上并不能以“無(wú)效”論，而只能以“未生效”論。其二，效力待定中的基本行為通常是當(dāng)事人不應(yīng)或不能實(shí)施的無(wú)效行為，補(bǔ)助行為人可以追認(rèn)，也可以不追認(rèn)，其享有予以補(bǔ)助的權(quán)利，而無(wú)補(bǔ)正的義務(wù)。3尚未生效的行為通常是符合《民法通則》第55條的合法有效的行為，如當(dāng)事人雙方依法簽訂的附條件期限的合同，在所附條件成就或所附期限屆至?xí)r發(fā)生效力?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定?！比?，依據(jù)《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第14條規(guī)定，合營(yíng)企業(yè)的協(xié)議、合同等須經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后生效。此時(shí)，登記機(jī)構(gòu)或其他機(jī)關(guān)負(fù)有依照相關(guān)程序予以審核的義務(wù)或職責(zé)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕批準(zhǔn)、登記。可見(jiàn)，補(bǔ)助行為人享有的是一種民事權(quán)利，有是否補(bǔ)助的自由。與此不同，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是一種行政職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)負(fù)有審查職責(zé)，這顯然是登記機(jī)構(gòu)單方?jīng)Q定申請(qǐng)命運(yùn)的職權(quán)行為。

再次，從形成權(quán)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)不可能享有是否予以追認(rèn)的民事權(quán)利。根據(jù)既有的民法理論，補(bǔ)助行為只不過(guò)是基礎(chǔ)行為有效的條件。為使基礎(chǔ)行為有效，法律賦予補(bǔ)助行為人享有是否追認(rèn)的形成權(quán)。而形成權(quán)的作用，有在于發(fā)生權(quán)利的，即因形成權(quán)的行使，而成立一種法律關(guān)系。[15]（P68）形成權(quán)的首要功能是，權(quán)利人對(duì)某項(xiàng)法律關(guān)系，可以采取單方面的行動(dòng)。形成權(quán)的作用形式主要表現(xiàn)為權(quán)利人的單方面意思表示或其他單方行為，作用方向在于變動(dòng)自己或與他人的共同法律關(guān)系，對(duì)應(yīng)義務(wù)具有消極性，相對(duì)人有不作為或容忍義務(wù)，尊重權(quán)利人的單方變動(dòng)行為并接受其作用后果。[16]（P125）形成權(quán)意味著法律賦予權(quán)利人以單方面意思表示決定法律效果的能力，所以這是一種效力強(qiáng)大的權(quán)利。

如果將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，則登記機(jī)構(gòu)就享有對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)交易行為追認(rèn)（登記）或拒絕追認(rèn)的單方面決定的權(quán)利。事實(shí)上，登記機(jī)構(gòu)的工作人員只能依照法律規(guī)定履行其職責(zé)，登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)行為（審查和決定）必須在當(dāng)事人的意志范圍中做出，而不能超越或者不顧當(dāng)事人的意志。不動(dòng)產(chǎn)登記充分展示了當(dāng)事人的利益和意志，它們劃定了登記的職權(quán)范圍，是對(duì)登記機(jī)構(gòu)行為的制約。[9]（P299）只要登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為以及提交的申請(qǐng)登記的文件與法律規(guī)定相符合，就必須予以登記，而不能根據(jù)自己的意愿隨意進(jìn)行自由裁量。作為典型行政機(jī)關(guān)的登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是審查的職責(zé)，而非是否予以追認(rèn)的民事權(quán)利。

最后，將登記機(jī)構(gòu)登記行為界定為輔助行為不符合主體要件?；拘袨楹脱a(bǔ)助行為（或稱(chēng)獨(dú)立行為和輔助行為）是根據(jù)民事行為有無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容對(duì)民事行為進(jìn)行的分類(lèi)，眾所周知，民事行為是民事主體實(shí)施的以意思表示為要素，發(fā)生民事法律后果的行為。顯然，只有民事主體實(shí)施的，能夠引起民事法律后果的行為才為民事法律行為。其他主體所為的行為，雖然有時(shí)也能發(fā)生民事法律后果，但不是民事法律行為，如人民法院的判決或者仲裁機(jī)構(gòu)所作的裁決，也能夠引發(fā)民事法律后果，但不是民事法律行為。同理，登記機(jī)構(gòu)的登記行為確實(shí)會(huì)引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果，登記行為是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的行為，但我國(guó)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)都是國(guó)家設(shè)立的機(jī)構(gòu)，屬于國(guó)家機(jī)關(guān)而非民事主體。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有公共職能部門(mén)的法律屬性，它代表國(guó)家實(shí)施一定的治理任務(wù)，故而，無(wú)論如何，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在從事登記行為時(shí)，都不同于民事主體，它要以國(guó)家的名義支持不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)展、維持不動(dòng)產(chǎn)交易的秩序，并為國(guó)家征收稅賦、保護(hù)耕地、限制用地、保障國(guó)有資產(chǎn)登記國(guó)家治理活動(dòng)提供信息保障。為了實(shí)現(xiàn)這些功能，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須有所作為，如實(shí)施審查等。而且登記也不能被視為是登記機(jī)關(guān)工作人員的意思表示，登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記行為時(shí)并無(wú)意思表示，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)實(shí)施的登記審查行為具有濃厚的行使國(guó)家公共權(quán)力的國(guó)家治理色彩，完全不同于平等主體之間的交易行為。[9]（P296）登記機(jī)構(gòu)依照法律規(guī)定履行其職責(zé)，使登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為以及申請(qǐng)登記的文件與法律規(guī)定相符合，而不是一種自由裁量，因此不是一種表意行為。換言之，登記機(jī)構(gòu)工作人員只是事實(shí)上參與到不動(dòng)產(chǎn)登記程序中，他們的行為只是申請(qǐng)人實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)中介。因此，作為行政主體的登記機(jī)構(gòu)不可能享有形成權(quán)這種民事權(quán)利。即登記機(jī)構(gòu)不具有補(bǔ)助行為人的民事主體資格。

結(jié) ?論

依據(jù)民法理論和法律規(guī)定，從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記行為的性質(zhì)、登記行為與補(bǔ)助行為的本質(zhì)區(qū)別、附屬性的補(bǔ)助行為功能分析，將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，并不妥當(dāng)。登記行為并非補(bǔ)助行為，但并不因此影響登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的民事責(zé)任性質(zhì)。因?yàn)椤暗怯涘e(cuò)誤，給他人造成損害”，是指給真正權(quán)利人的民事權(quán)利造成的損害。登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤賠償責(zé)任的規(guī)定，所要解決的是民事賠償問(wèn)題，是對(duì)民事權(quán)利的保護(hù)和救濟(jì)措施。侵害民事權(quán)利造成權(quán)利人損害，應(yīng)承擔(dān)的是民事侵權(quán)責(zé)任，即使承擔(dān)責(zé)任的主體是登記機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)也不會(huì)變。[17]而且，根據(jù)我國(guó)《民法通則》第121條、《物權(quán)法》第21條和《侵權(quán)責(zé)任法》第34條第1款的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對(duì)其工作人員錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任屬于民事侵權(quán)責(zé)任中的用人單位責(zé)任。如果登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通進(jìn)行虛假登記而給他人造成損害的，構(gòu)成共同侵權(quán)，二者承擔(dān)連帶責(zé)任。如因登記申請(qǐng)人提供虛假材料申請(qǐng)登記、登記機(jī)構(gòu)未盡到合理審慎的審查職責(zé)，以致作出錯(cuò)誤登記造成他人損害的，由于他們之間并無(wú)共同故意，二者的行為不構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)根據(jù)他們的過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用分別承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，可以向有過(guò)失的工作人員予以追償。如此，登記機(jī)構(gòu)和登記申請(qǐng)人二者的責(zé)任，可以在同一個(gè)民事訴訟程序和同一民事判決中一并解決，在程序上不存在無(wú)法解決的問(wèn)題。

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[責(zé)任編輯 李宏弢]