卞文志

近期有關(guān)樓市政策的調(diào)整出臺(tái)后，多地即進(jìn)入實(shí)施細(xì)則密集發(fā)布期。4月以來(lái)，已有浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個(gè)地方對(duì)公積金政策作出相應(yīng)調(diào)整：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵(lì)剛需入市信號(hào)。最近，上海也發(fā)布住房公積金新政，決定從4月15日起，在上海購(gòu)買(mǎi)首套房及改善性二套普通商品房的公積金家庭最高貸款額度，由60萬(wàn)元調(diào)至100萬(wàn)元，繳交補(bǔ)充公積金的家庭再增20萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)改善性二套非普通商品房額度也有增加，二手房公積金貸款年限也有調(diào)整。分析人士認(rèn)為，國(guó)家五部委樓市新政出臺(tái)后，加之各地紛紛出臺(tái)公積金新政，樓價(jià)有望企穩(wěn)回升，但整體來(lái)看，“量增價(jià)穩(wěn)”或?qū)⒊蔀闃鞘行鲁B(tài)。

公積金新政：為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，自2011年限購(gòu)以來(lái)，上海樓市4月新房成交行情歷來(lái)不如3月，因此近幾年4月也被認(rèn)為是樓市淡季。但繼3月30日樓市政策出臺(tái)僅10天后，滬公積金新政再一次推出重大利好，每戶(hù)貸款額度最高可達(dá)120萬(wàn)元，相較新政前足足多出了40萬(wàn)元的額度，此舉無(wú)疑大大增加了市場(chǎng)信心，購(gòu)房者入市步伐加快。今年4月行情值得期待，甚至有望反超3月。

隨著樓市“3·30”政策與公積金新政的雙重出臺(tái)，樓市預(yù)期將會(huì)不斷升溫，接下來(lái)一段時(shí)間或?qū)⒂瓉?lái)一波小高峰行情，經(jīng)過(guò)4月的醞釀籌備，這波行情可能在5月集中體現(xiàn)。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，樓市高峰行情已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)將逐步回歸至正常水平，政府近期的一系列政策支持，也為了建立樓市的長(zhǎng)效機(jī)制，引領(lǐng)樓市朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。同時(shí)，為了避免樓市急劇下滑所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從宏觀(guān)層面上看，也為經(jīng)濟(jì)軟著陸奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。有分析人士認(rèn)為，自2014年四季度以來(lái)，關(guān)于購(gòu)房貸款利率、首付比例乃至公積金貸款額度的政策調(diào)整已形成組合效應(yīng)，“組合拳”對(duì)樓市成交的刺激作用明顯，全國(guó)多地成交量出現(xiàn)上漲，正逐漸促使樓市進(jìn)入量增價(jià)穩(wěn)的新常態(tài)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款放松以及政策性補(bǔ)貼購(gòu)房目前是地方刺激樓市的最主要手段。北、上、廣、深四大一線(xiàn)城市的政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)利好作用顯著，也是對(duì)其他地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期信號(hào)。近來(lái)北京地區(qū)樓市咨詢(xún)量及成交量迎來(lái)雙向上漲，各大銀行陸續(xù)開(kāi)始執(zhí)行“3·30新政”標(biāo)準(zhǔn)。上海部分樓盤(pán)銷(xiāo)售十分火爆，有市民連夜排隊(duì)來(lái)買(mǎi)房；成都部分樓盤(pán)也異?；鸨踔劣匈I(mǎi)房者“棄清明小長(zhǎng)假看房”。盡管許多地區(qū)樓市表象看上去很美好，但業(yè)內(nèi)多數(shù)觀(guān)點(diǎn)對(duì)樓市的判斷依然謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商對(duì)“漲價(jià)”這樣的敏感問(wèn)題更是慎之又慎，過(guò)去因?yàn)槔谜呷涡詽q價(jià)而結(jié)果陷入被動(dòng)的經(jīng)歷讓很多清醒理性的房企依舊堅(jiān)持“以出量為主”。

新政：提升購(gòu)房者心理預(yù)期

以上海為例，該市出臺(tái)的住房公積金新政將大大降低買(mǎi)房成本。比如，過(guò)去家庭在公積金貸款方面最多可貸80萬(wàn)元，現(xiàn)在提高到120萬(wàn)元，增加的這40萬(wàn)元過(guò)去是通過(guò)商業(yè)貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如果按照目前商業(yè)銀行的利率基準(zhǔn)利率5.90%、20年貸款、等額本息來(lái)計(jì)算的話(huà)，在政策出臺(tái)之前40萬(wàn)元貸款需要償還本息約68萬(wàn)元。政策出臺(tái)后，其他條件不變，按照公積金4.0%的貸款利息來(lái)算，則只需償還本息約58萬(wàn)元。這也意味著，新政的出臺(tái)可以為此類(lèi)家庭節(jié)約10萬(wàn)元的購(gòu)房成本。值得注意的是，由于公積金總額有限，提高家庭貸款額度后，可能會(huì)加大公積金的申請(qǐng)難度。

從近期出臺(tái)的各項(xiàng)政策可以看出，今年公積金政策的調(diào)整將會(huì)取得較大的進(jìn)展。3月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在加強(qiáng)住房公積金管理電視電話(huà)會(huì)上提到，各地要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力，希望各地更好地發(fā)揮主動(dòng)性，采取多種措施，用好用足住房公積金。3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)房貸政策作出調(diào)整，首次購(gòu)房公積金貸款最低首付款比例為20%，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。在“3·30新政”發(fā)布十余天之際，各地相關(guān)政策紛紛落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至4月9日，已有浙江、安徽、上海3個(gè)省級(jí)、福州、深圳、蘭州、成都4個(gè)市級(jí)的公積金管理中心發(fā)布了公積金新政。

各地政策的調(diào)整主要集中在三個(gè)方面。第一是降低首付比例，首套房公積金貸款調(diào)整為最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公積金貸款額度；第三是放寬公積金使用條件，比如浙江規(guī)定申請(qǐng)公積金的條件，由連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上調(diào)整為6個(gè)月（含）以上、上海決定放寬公積金提取支付房租的條件，蘭州欲進(jìn)一步推動(dòng)異地貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。除住房公積金外，近期樓市利好政策頻頻出臺(tái)，“3·30新政”、各地公積金政策的調(diào)整、央行降息、商品房轉(zhuǎn)為保障房、兩部委要求優(yōu)化住房供應(yīng)規(guī)模等，政策疊加或?qū)?huì)形成對(duì)樓市的“組合拳”，助力樓市在第二季度逐漸回暖。

房企對(duì)新政寄予厚望

在今年兩會(huì)上，中央明確支持自住和改善型需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)、因地制宜、分城施策的基調(diào)。調(diào)高公積金貸款額度、回購(gòu)商品房做保障房、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼……為提振樓市，各地新一輪樓市“刺激行動(dòng)”因此聞風(fēng)而動(dòng)。福建省3月20日出臺(tái)《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)》；北京的國(guó)管公積金貸款賬戶(hù)余額劃定線(xiàn)則由2萬(wàn)元調(diào)高至5萬(wàn)元，貸款最低額相應(yīng)升高；安徽從去年9月1日起，允許公積金省內(nèi)異地貸款買(mǎi)房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來(lái)，福州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等30多個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。各地采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至契稅優(yōu)惠乃至退稅等政策，均可刺激當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)。比如公積金擴(kuò)大使用范圍、降低提取門(mén)檻等，均可緩解低收入人群住房壓力。更為重要的是，“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”則意味著賦予地方政府更多自主權(quán)，讓地方政府可以動(dòng)用稅收減免，普通房制定標(biāo)準(zhǔn)等措施來(lái)進(jìn)行樓市調(diào)控。

公積金貸款可降低首付比例的新政可以說(shuō)在各地已紛紛出臺(tái)。目前北京針對(duì)90平米以下的房屋，購(gòu)房首付款只需付兩成；上海也有望在近期調(diào)高個(gè)人及家庭貸款總額和降低首付成數(shù)。在山東濰坊、安徽銅陵等地，政府對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行100%的契稅補(bǔ)貼，降低了購(gòu)房者的支付成本。其他變相的稅收減免方式還包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：去年下半年，以北京、上海為代表的城市調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，北京享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重?cái)U(kuò)大到90%以上。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，上海一手房成交中普通住宅可以達(dá)到21%，比調(diào)整前增加16%，二手房由75%增加到88.6%。京滬很多房源契稅稅率由3%降至1%。

據(jù)筆者了解，當(dāng)前全國(guó)重點(diǎn)中心城市的限價(jià)政策幾乎已經(jīng)取消，高端項(xiàng)目預(yù)售許可證的發(fā)放不再受限。許多地方政府期待，高端樓盤(pán)的集中入市可以激活當(dāng)?shù)馗纳菩托枨?，從而帶?dòng)市場(chǎng)成交量的活躍度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府可采取一些鼓勵(lì)人才購(gòu)房等措施，將戶(hù)籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升。對(duì)于大中城市而言，尤其是省會(huì)城市，要想在這個(gè)城市落戶(hù)，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能今后會(huì)出臺(tái)將戶(hù)籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升。而在去年下半年以來(lái)，為提振樓市，加快去庫(kù)存，各地曾經(jīng)推出過(guò)各種“微刺激”政策，其中，調(diào)整公積金政策、政府回購(gòu)、貨幣補(bǔ)貼、金融支持及為房企“減壓”。這些手段，其作用并未有多大的成效。而此次各地推出的住房公積金新政，不僅促使樓市漸入量增價(jià)穩(wěn)新常態(tài)，同時(shí)，借公積金新政“東風(fēng)”加速推盤(pán)，幾乎已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。