張文曙

（浙江省農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品有限公司，浙江 杭州 310004）

隨著我國市場經(jīng)濟不斷縱深發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應不斷擴張發(fā)展，就必須加強對于企業(yè)人員、資金、財務等環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理。有效地內部控制制度的實施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范對于生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的控制和管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中可持續(xù)的生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的重要性

縱所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是個高風險行業(yè)。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內部控制制度，但是內部控制意識淡薄，缺少應對風險的相應措施，內部控制的有效性和執(zhí)行情況不容樂觀。究其原因，在很大程度上歸結為房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的失效。因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)內部控制制度，增強適應環(huán)境的應變能力及抵抗風險能力，幫助企業(yè)安全渡過危機，顯得尤為迫切。

然而，很多企業(yè)認為，內部控制就是各項工作制度和業(yè)務規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，企業(yè)就有了內部控制。甚至，部分企業(yè)認為制定大量規(guī)章制度，增加了辦事環(huán)節(jié)、程序和人員，束縛了手腳，影響辦事效率，增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。這些都是沒有真正理解內部控制的內在含義，沒有把內部控制當作是企業(yè)加強經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內部控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內部控制環(huán)境薄弱

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理層內部控制意識薄弱。我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的性質為民營，他們的管理者往往是從基層施工人員發(fā)展而來，們自身的文化素養(yǎng)和管理水平比較有限。對于內部控制的實施，更是缺乏系統(tǒng)和宏觀的概念和認識。內部控制制度的試試效果往往會跨越幾個經(jīng)營周期，其效果回報往往具有耗時長、成本高、回報不明顯等特點。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者往往認為內部控制制度的實施與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和利潤不十分相關，因此怠于實施內部控制制度。另一部分管理者，認為內部控制制度就是一紙條文，只需建立制度即可卻疏于內部控制的真正實施。還有一部分管理者視內部控制制度為限制其管理行為的方式，是投資者不信任其的表現(xiàn)，因此對于內部控制的實施態(tài)度較為抵觸。這些來自房地產(chǎn)企業(yè)管理層的內部控制意識缺失，就使得內部控制不能得以有效實施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的內部控制人才。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工都是從事業(yè)務的人才。然而內部控制能否有效實施關系到房地產(chǎn)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展，內部控制專業(yè)人才的缺乏將不利于企業(yè)內部控制制度在生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的實施。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工由于缺乏基本的內部控制素養(yǎng)，導致絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工只重收益，輕內控的現(xiàn)象，這將嚴重影響企業(yè)的正常生存發(fā)展。

3.權責分配不合理。我國大部分的房地產(chǎn)民營企業(yè)多半采用家族式管理模式。這種管理模式的最重要的特點在于權利的集中。許多房地產(chǎn)企業(yè)在一些崗位上采取一人多崗的方式來節(jié)約成本。然而這種權責不清的管理模式一方面使得員工混淆自己的分內職責，不利于員工工作的有效率進行。另一方面，有些重要崗位若權責不清將會對企業(yè)整體的發(fā)展走勢產(chǎn)生至關重要的影響。還有一些房產(chǎn)企業(yè)管理結構不十分健全，其董事會、監(jiān)事會的設置往往是“擺設”，而沒有達到三權制衡的效果，這將角色的重疊就使得房地產(chǎn)企業(yè)內部控制制度的實施和有效性水平不容樂觀。

（二）內部控制制度執(zhí)行能力低

1.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務流程設計不清晰。房地產(chǎn)企業(yè)常常伴隨著高風險與高利潤，因此，管理者對于各環(huán)節(jié)的生產(chǎn)業(yè)務環(huán)節(jié)的設計存在設計不清晰，控制水平低下等情況。對于項目的建設和運作往往取決于管理者的個人職業(yè)判斷，鮮有固定規(guī)范的模式可以依據(jù)和追尋。這種混亂的生產(chǎn)運作形式不利于內部控制制度的有效實施.

2.資金管控缺乏有效制約。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金運營的特殊性，使得大多數(shù)的企業(yè)缺乏專門進行資金集中管理的部門。因房地產(chǎn)企業(yè)往往具有跨區(qū)域性，因此為了便于項目投資的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)常常提前預付項目開發(fā)人一定的資金以確保項目的正常實施。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)與項目所在地往往不一致，使得房地產(chǎn)企業(yè)對于投資項目資金不能有效進行控制和約束，容易導影響資金利用有效性。

（三）缺乏暢通的信息溝通渠道

1.管理層缺乏有效的與員工交流渠道。無論是管理層向員工傳達公司整體戰(zhàn)略思路和布置各階段工作任務，還是員工向管理層反饋工作結果都離不開通暢的交流渠道。房地產(chǎn)企業(yè)存在的內部管理機構與渠道不健全的問題，有時會導致管理層無法及時有效地向員工布置和調整員工工作內容，另一方面也會影響員工向管理層反饋工作成果以及在工作中發(fā)現(xiàn)的問題。這種雙向交流渠道的不暢將會影響了企業(yè)的管理信息的傳達和反饋，將大大影響企業(yè)的經(jīng)營的效率。

2.業(yè)務信息系統(tǒng)集成程度較低。高速有效的業(yè)務實施離不開健全集成的信息系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)設計存在不清晰、冗余的現(xiàn)象，其采購、生產(chǎn)、銷售、投資、融資、財務管理、人力資源管理等環(huán)節(jié)均沒有形成層層流轉，環(huán)環(huán)相扣的信息體統(tǒng)管理，因此使得各個環(huán)節(jié)難于彼此協(xié)調，無法保證信息在各環(huán)節(jié)之間及時、準確的傳遞，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對潛在的風險進行有效的控制。

（四）缺乏有效規(guī)范的內部控制監(jiān)督

1.內部控制監(jiān)督流于形式，缺乏實際意義。內部控制監(jiān)督的實質在于對企業(yè)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)經(jīng)營效率與效果進行有效的檢查和監(jiān)督。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)將內部控制監(jiān)督的內容僅僅理解為對財務報告真實性進行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)的內部控制監(jiān)督機構幾乎將所有的精力與時間用來檢查財務報告的數(shù)據(jù)是否真實可靠，而忽視對企業(yè)資產(chǎn)安全、各環(huán)節(jié)實施情況進行實際有效的監(jiān)督。

2.內部審計部門獨立性缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖設置了內部審計部門，但卻將管理層的權利凌駕于內部審計部門之上，嚴重影響了內部審計人員的內部控制效率與效果。許多企業(yè)的管理層甚至要求內部審計部門要直接對管理者負責，這樣一來不利于內部審計部門對于管理層的決策和行為進行有效的監(jiān)督。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)使財務部門或其他部門的主管或員工兼任內部審計的工作，以降低內部控制成本。這樣會影響內部審計人員的獨立性，從而嚴重影響內部控制的效果。還有些企業(yè)將內部審計部門“束之高閣”，不賦予實際的內部控制監(jiān)督權力，使得內部審計部門成為名存實亡的兼職機構，不能有效地實施內部控制。

三完善房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的對策

（一）構建健康的內部控制實施環(huán)境

1.提升內部控制及風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)應積極展開針對于內部控制和風險防控的相關知識普及，調高管理層與員工對于風險防控和內部控制實施必要性的認識，并將內部控制以及風險防控效果納入到員工和管理層薪酬計劃范疇，使得與員工及管理層切實將內部控制和防控作為影響其自身發(fā)展的一個重要“因素”來看待，從而較為深刻地轉變以往員工及管理層內部控制及風險意識缺乏的問題，防止企業(yè)的盲目擴張，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

2.加快員工內部控制專業(yè)素養(yǎng)的提升。房地產(chǎn)企業(yè)應就企業(yè)生產(chǎn)運營環(huán)節(jié)的內部控制管理設專門人員及專門機構進行管理和控制。并制定計劃，聘請內部控制實施方面的專家為本企業(yè)的內部控制負責人員定期進行內部控制理論和實踐環(huán)節(jié)的培訓，這樣一來將有利于房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性內部控制管理人才的內部控制和風險防控等專業(yè)素養(yǎng)的提高。

3.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內部治理結構。完善的內部控制治理結構是內部控制有效實施的基礎，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應該加強董事會的主體地位，賦予董事權利，重視董事會在對房地產(chǎn)企業(yè)進行決策過程中的力度。另一方面要建立專門的內部控制監(jiān)督機構，使得內部控制監(jiān)督部門能夠獨立于生產(chǎn)經(jīng)營管理的各環(huán)節(jié)，展開內部控制實施有效性評價。建立健全企業(yè)的內部控制治理結構有利于加強內部控制制度的實施效果。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)全面風險管理水平

1.實現(xiàn)對資金的綜合管理。通過建立及時資金的預算計劃、資金的集中核算中心實現(xiàn)對資金尤其是貨幣資金的計劃預算、籌集、運用于集中管理等環(huán)節(jié)，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營特點，建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的綜合結算中心，便于對于資金的管理和控制。

2.積極探索新型的融資方式，拓寬融資渠道。為了改變目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要向銀行進行資金借貸的融資結構，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身的經(jīng)營特點，可以考慮采用上市融資、信托融資、夾層融資和短期融資券等新型的融資方式加強房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉能力，豐富融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（三）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務運營流程

1.嚴格監(jiān)督招投標環(huán)節(jié)的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立供應商的檔案信息平臺，對供應商的綜合排名、分類、償債能力等方面要進行嚴格把控，使得招投標環(huán)節(jié)透明化，杜絕招投標環(huán)節(jié)存在不公平、不公允的現(xiàn)象。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)的合同內部控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)整個運營過程中的重要環(huán)節(jié)。從合同簽訂伊始至合同到期退出企業(yè)的過程中，如何利用企業(yè)的內部控制制度對合同的實施效果進行全方位、完整、完善的實施，是整個環(huán)節(jié)的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對合同按照不同的類別進行劃分整理，建立臺賬，便于各項合同實施情況的監(jiān)督與追蹤。

3.建立有對應關系的客戶信息內部控制管理平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應首先建立客戶信息卡片，完善對于客戶基本信息進行管理和控制監(jiān)督。其次，要對房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程進行嚴格全面的監(jiān)督。在制定價格時，應綜合考慮項目所在地的物價水平以及房屋所在區(qū)域、戶型、樓層、裝修、物業(yè)等問題，不得隨意定價。同時，建立24小時銷售監(jiān)管平臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況進行有效的監(jiān)督。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內部控制動態(tài)監(jiān)控機制

1.強化對房地產(chǎn)企業(yè)投資階段風險評估。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目選擇時，應積極做好對于項目投資收益、風險等方面的預估，判斷投資項目的可行性，加強對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風險評估，為管理者做出投資決策提供基礎和保證。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工全過程進行有效監(jiān)督。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，因此應將內部控制制度應用于該環(huán)節(jié)中，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工的全過程有效監(jiān)督。首先，在審批階段，所有房地產(chǎn)的企業(yè)管理者、重要崗位的領導應嚴格按照公司的規(guī)章進行工程實施。所有員工必須按照公司所給的權限進行動態(tài)有效的內部控制監(jiān)督。

（五）提升房地產(chǎn)企業(yè)內部審計實施效果

1.強化房地產(chǎn)企業(yè)內審人員的獨立性。房地產(chǎn)企業(yè)應建立獨立的內部審計機構，派專門的內部控制人員對整個企業(yè)的內部控制有效性進行評價。在內部審計部門行使其內部控制監(jiān)督職能的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應充分保護內部審計機構與人員在職務上的獨立性。首先，內部審計部門必須獨立于其他任何生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，其行為直接對董事會負責；其次，企業(yè)的管理層不能將權力凌駕于內部審計部門或內部審計人員之上，要切實做到對內部審計部門及人員在形式上和實質上的獨立性的保護。

2.提升房地產(chǎn)企業(yè)內部審計人員的職業(yè)水平。內部審計人員是內部控制自我評價的實施者和監(jiān)督者，其專業(yè)素養(yǎng)水平將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內部控制管理水平的高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應定期聘請專業(yè)的內部控制專家和風險評估與防控專家來到企業(yè)集中對企業(yè)的內部審計人員進行培訓，同時也應加強對于內部審計人員職業(yè)道德的提升。

（六）提高信息化水平

隨著計算機技術與網(wǎng)絡技術的廣泛普及與推廣，信息化已經(jīng)成為了當前房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的一個必然趨勢。通過現(xiàn)代化的信息技術，能夠幫助企業(yè)將各個部門集中到一起，實現(xiàn)統(tǒng)一管理，這樣一來，各個部門之間便可以有效實現(xiàn)資源共享，同時也可以進行實時的交流和溝通，不僅能夠提高管理效率，而且還能夠進一步提高管理水平。

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