邵萍

“二手房稅太高，還得買薪房，買不上地鐵房，我準(zhǔn)備考慮離地鐵一兩公里的樓盤”，劉恒無奈地說，“下個(gè)周末，他又要奮戰(zhàn)在看房的路上了”。

日復(fù)一日，年復(fù)一年，隨著大雪紛飛寒冬轉(zhuǎn)眼已至。盡管寒風(fēng)凜冽，溫度跌至冰點(diǎn)，樓市卻始終異常澎湃，用它那飽滿的熱情擁抱著蕭瑟的投資者們。如今，2014如期而至，不管是豐收者還是羞澀者，對于所處的已經(jīng)即將面臨的樓市形勢想必都急于了解吧，那么現(xiàn)在就讓我們一起回顧過往，然后再預(yù)想下未來吧。

地產(chǎn)商比地價(jià)

想必大多數(shù)對樓市關(guān)注的投資者對融創(chuàng)的事跡都有所了解吧。2013年9月4日，經(jīng)過69輪競拍，融創(chuàng)中國以21億元總價(jià)、搭配27.8萬㎡異地醫(yī)院樓建設(shè)費(fèi)的代價(jià)，拿下北京東三環(huán)農(nóng)展館地塊，剔除配建的醫(yī)院面積后，樓面價(jià)高達(dá)7.3萬元/㎡，創(chuàng)造了全國的樓面單價(jià)紀(jì)錄，被認(rèn)為“突破市場想像力”，甚至有開發(fā)商驚呼：“融創(chuàng)瘋了?！痹谕饨缈磥?，它的確是瘋了，但是，“螳螂捕蟬黃雀在后”，巨大的利益在后面呢吧。

就在融創(chuàng)中國北京豪氣拿地的第二天，香港地產(chǎn)商新鴻基在上海也不甘示弱，緊跟著創(chuàng)造了另外一項(xiàng)紀(jì)錄。以217.7億元拿下上海市“徐家匯中心項(xiàng)目”，溢價(jià)24，22%，樓面價(jià)3.73萬元/㎡，這是上海市土地交易有記錄以來地塊總價(jià)最高紀(jì)錄，在全國排名總價(jià)第二。有人表示：“新鴻基是拼了?！逼床黄床坏枚?，但誰都知道太多人覬覦地產(chǎn)這塊肥肉，但誰吃得更香呢？

與此同時(shí)，不僅北京上海等一線城市在奮力血拼，像南京這樣的二線城市也是風(fēng)起云涌，一石激起千層浪，2013年的南京土地市場同樣戰(zhàn)果豐碩，多家外地房企以“黑馬”之姿接連進(jìn)駐。譬如福建正榮這匹“黑馬”，2013年之前在南京房地產(chǎn)市場幾乎無人知曉。但就在這一年，這家外地房企在南京接連斬獲三幅宅地，以67.4億的拿地總金額登頂2013年南京土地市場排行榜，并刷新多項(xiàng)單價(jià)紀(jì)錄。

而這一年，南京市場的“黑馬”還遠(yuǎn)不止福建正榮。上海升龍集團(tuán)豪擲58.5億元拿地；來自貴州的中天城投以7.8億元的總價(jià)、10259元/㎡的樓面地價(jià)刷新仙林板塊單價(jià)紀(jì)錄；北京房企金隅以29.3億元的總價(jià)拿下河西中部住宅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到16979元/㎡，成為南京單價(jià)最貴的一幅住宅用地。

投資者比速度

一邊地產(chǎn)商不惜一切成本搶地，一邊投資者們在瘋狂地?fù)尫俊?/p>

好不容易攢夠了買房銀子的劉恒，現(xiàn)在最擔(dān)心的不是價(jià)格，而是“買不上房”。

想起房山搶房的經(jīng)歷，劉恒真心覺得能買到房就不錯(cuò)了，挑三揀四的機(jī)會絕對沒有。本來房山的84平米的兩居報(bào)價(jià)160萬元/套左右，是張亮的首選，但僅有的504套房源面臨的是一千多名購房者的爭奪，沒什么關(guān)系的張亮排在最末，最后是又累又失望地“白等一天”。

他是剛得到消息說要要開盤便急忙去搶，但卻在還沒輪到選房就被告知房子已售磐，這讓劉恒覺得樓市貌似進(jìn)入了猶如白菜價(jià)的旺季，有種硝煙彌漫的氣息在一夜之間籠罩在房產(chǎn)界，對28歲的他來說無疑也是一大打擊。好不容易在2012年底滿足了五年社保和納稅的“購房”資格，之后就一直在看房，半年下來，地鐵沿線、五環(huán)外的剛需盤，他都報(bào)了名排隊(duì)，但遲遲等不到開盤?，F(xiàn)在終于有了“守得云開見月明”的希冀，卻又再次被扼殺在搖籃之中，其中的苦澀可想而知。

沒有搶到房山的，也不能斷了買房的念頭啊，畢竟為之努力這么久，一定要血戰(zhàn)到底。于是幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，他又看好了通州的某個(gè)即將開盤的樓盤，報(bào)價(jià)在24500元/平米，88平米兩居的總價(jià)躍升至200萬元以上?！霸干系郾Ｓ涌梢再I上啊”，疲憊不堪的他祈禱著，相比高報(bào)價(jià)他擔(dān)心更多的是搶不上。半夜就搭乘地鐵在現(xiàn)場，頂著酷暑也已經(jīng)排了許久隊(duì)，他非常惆悵：“不奢望好房源了，能買個(gè)三、四層、不通透的兩居就心滿意足了”。

但最終，他還是沒能買上房。開發(fā)商宣布房子已被前2000名客戶全部選完，這意味著還有1000多位排隊(duì)的客戶連選房的機(jī)會都沒有，劉恒再次帶著疲憊和失望離開售樓處。

“二手房稅太高，還得買新房，買不上地鐵房，我準(zhǔn)備考慮離地鐵一兩公里的樓盤”，劉恒無奈地說，“下個(gè)周末，他又要奮戰(zhàn)在看房的路上了”。

城市比漲幅

開發(fā)商拼地價(jià)，投資者瘋狂搶房，房價(jià)必然趾高氣揚(yáng)，盡情配合。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的去年11月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市房價(jià)連續(xù)第三個(gè)月同比漲幅超過20%，其中，北京為21.1%，上海為21.9%，廣州為20.9%，深圳為21.0%。

不僅一手房市場高燒不退，一線樓市的二手房市場同樣異?；馃?。同樣以11月份的數(shù)據(jù)為例，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格與2012年同月相比，價(jià)格上漲的城市有68個(gè)。北上廣深四大一線城市同以“兩位數(shù)”的漲幅遙遙領(lǐng)先，其中，北京20.1%的同比漲幅更加令人乍舌。

在這樣的形勢下，便催生了年底前新一輪房地產(chǎn)“調(diào)控潮”。繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開始為調(diào)控政策“加碼”。截至目前，共有18個(gè)城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。

從購房資格看，10個(gè)城市做出了調(diào)整，提高了購房門檻，包括沈陽、南昌、徐州、武漢、廣州、上海、鄭州、西安、福州等城市，主要是對外地居民繳納個(gè)稅或社保的年限予以延長。比如廣州市外地居民繳稅或社保的年限，由原有的1年調(diào)整為3年；上海市外地居民繳稅或社保的年限，由1年調(diào)整為2年。

從調(diào)控手段看，13個(gè)城市提高了二套房的首付比例。比如，廣州、上海、杭州等在調(diào)控措施中明確提出，二套房首付比例提高至70%。沈陽提出，二套房首付比例提高至65%。而長沙、南京、廈門、南昌、武漢、深圳等城市則提出，要從嚴(yán)執(zhí)行第二套房的信貸政策，對居民家庭購買第二套住房的，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。北京也提出，要嚴(yán)格差別化的住房信貸政策。

除了限購、限貸等常規(guī)措施外，15個(gè)城市提出“要擴(kuò)大土地供應(yīng)”。比如，長沙市提出，“確保2013年度住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，確保2014年度全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量?！蹦暇┨岢?，“今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計(jì)劃，尚未完成的要落實(shí)供地時(shí)間表，今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前5年平均供應(yīng)量基礎(chǔ)上增10%。”

各種較量何時(shí)休？

眾多狂態(tài)輪番上演，關(guān)于樓市的火熱何以降溫？較量何時(shí)休呢？

對于未來樓市的走勢，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于一線樓市房價(jià)上漲預(yù)期依然強(qiáng)烈，2014年上半年，一線城市或?qū)?qiáng)調(diào)預(yù)售證管理，尤其是高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放將會較為謹(jǐn)慎。若政府在2014年下半年出臺具備長效調(diào)控功能的房產(chǎn)稅政策，也將會與當(dāng)前在上海和重慶的試點(diǎn)政策有明顯不同。其將更準(zhǔn)確的抑制投資投機(jī)性需求，保護(hù)自住及改善型需求。

“2014年對于地產(chǎn)來說有兩個(gè)很關(guān)鍵的主題詞，一個(gè)是‘改革另外一個(gè)是‘修復(fù)?！眹┚怖钇房票硎?。2014年像土地流轉(zhuǎn)改革可能對于部分的企業(yè)會帶來一個(gè)巨大的投資機(jī)會，對于部分在2013年高價(jià)拿地的公司可能也會有一些負(fù)面的影響，此外，2014年基本面和市場過于悲觀之間的預(yù)期差會帶來整個(gè)的修復(fù)。

《金融理財(cái)》認(rèn)為，關(guān)于2014年的樓市，2013年第四季度出臺的地方調(diào)控政策，將對市場預(yù)期產(chǎn)生“心理降溫”，但鑒于2013年市場活躍成交的慣性作用，預(yù)計(jì)2014年住宅市場走勢仍將保持平穩(wěn)。