張樂天

(中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司 重慶 400000)

“非標(biāo)”情境下的標(biāo)準(zhǔn)化購物中心設(shè)計研究
——以永川萬達(dá)廣場為例

張樂天

(中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司 重慶 400000)

“標(biāo)準(zhǔn)店”的出現(xiàn)與快速發(fā)展是購物中心近年以來的一個重大的突破，目的在于使購物中心建設(shè)項目全面提速，是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化發(fā)展中的一個重要保障。然而，中國幅員遼闊，東西南北四面地理環(huán)境與地質(zhì)條件差別極大，“標(biāo)準(zhǔn)店”在具體的實(shí)施過程中必然遇到眾多“非標(biāo)準(zhǔn)”問題。本文以正在實(shí)施的重慶永川萬達(dá)廣場為例，分析與總結(jié)了如何在“非標(biāo)”的情境下去實(shí)現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)店”的實(shí)施問題。

建筑標(biāo)準(zhǔn)化;商業(yè)地產(chǎn);萬達(dá)廣場

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1 商業(yè)地產(chǎn)模式的變革與標(biāo)準(zhǔn)店的出現(xiàn)

在改革開放以來的三十年里，以萬達(dá)廣場為代表的商業(yè)地產(chǎn)模式經(jīng)歷了一系列翻天覆地的變化。從第一代的單體店模式到現(xiàn)在城市綜合體形態(tài)的購物中心，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直在探索著商業(yè)地產(chǎn)模式的邊界。隨著去年萬達(dá)商業(yè)的上市，傳統(tǒng)的大型綜合體購物中心模式已經(jīng)不能滿足其快速擴(kuò)張的需求。一場以萬達(dá)為主的改革，一種全新的購物中心建設(shè)與管理模式正在醞釀之中。

目前的購物中心開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)的是開發(fā)商對于物業(yè)的持有，并以持續(xù)不斷地租金流作為主要的利潤來源。這種模式在業(yè)界被稱之為“重資產(chǎn)”模式，其最大優(yōu)點(diǎn)在于對開發(fā)商對商業(yè)項目的建設(shè)和運(yùn)營商具有絕對的可控性。然而卻必須面對體量過大、建設(shè)工期慢、一次性資金投入多、回報周期長等眾多不利因素。于是，一些地產(chǎn)商在上市以后為了獲取更快的資金流，逐步將“重資產(chǎn)”往“輕資產(chǎn)”進(jìn)行轉(zhuǎn)型。所謂的“輕資產(chǎn)”就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不再作為商業(yè)項目的主要投資者和產(chǎn)權(quán)持有者，而是依靠投資者的資金作為資金來源，其更多的是依靠自身多年累積起來的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和品牌號召力作為項目的建設(shè)者、后期運(yùn)營者以及品牌輸出方。因此，“輕資產(chǎn)”模式相對于傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”，其更加強(qiáng)調(diào)項目的時效性與穩(wěn)定性。為了應(yīng)對這種模式的變革，萬達(dá)首先在商業(yè)地產(chǎn)中提出了購物中心的“標(biāo)準(zhǔn)店”模式，并試圖通過對“標(biāo)準(zhǔn)店”推廣來實(shí)現(xiàn)企業(yè)上市后的重大轉(zhuǎn)型。

2 萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)店原型

“標(biāo)準(zhǔn)店”，顧名思義，就是標(biāo)準(zhǔn)化的購物中心設(shè)計、建設(shè)與運(yùn)營模式。作為“輕資產(chǎn)”的重要手段，必然是為了縮短設(shè)計與施工周期、減少投資成本、實(shí)現(xiàn)利益的最大化。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年年初推出的的“標(biāo)準(zhǔn)店”在空間布局上看似延續(xù)了原來“重資產(chǎn)”的格局(圖1)，如購物中心部分依然保留了第四代萬達(dá)廣場的“U”字形步行街和中心主力店的動線模式。但是業(yè)態(tài)組合上，其減少了萬達(dá)百貨、大歌星等自持品牌物業(yè)，同時也取消購物中心上方作為寫字樓以及公寓的高層塔樓，將原來的城市綜合體重新簡化成為一個純粹的多層購物中心。其目的在于減少投資成本、縮短施工周期、最終利用“標(biāo)準(zhǔn)店”的圖紙實(shí)現(xiàn)大規(guī)模、批量化的建設(shè)。

圖2 標(biāo)準(zhǔn)店的首層平面圖

圖1 萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)店的業(yè)態(tài)及空間組合

作為大型商業(yè)建筑，“標(biāo)準(zhǔn)店”的標(biāo)準(zhǔn)，不僅僅指建筑平面布局以及空間組合上的標(biāo)準(zhǔn)。其還包含了各種商業(yè)數(shù)據(jù)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。在購物中心設(shè)計研究中，其所有的購物中心都可以通過以下幾個指標(biāo)來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評估：(1)綜合使用率；(2)主力店占比；(3)步行街使用率。

“綜合使用率”指的是整個購物中心中用于租賃的建筑面積占購物中心總建筑面積的比例。簡單一點(diǎn)來說就是我們通常所說的“套內(nèi)面積占比”或者“得房率”，是評估一座購物中心投資回報率的基礎(chǔ)。萬達(dá)在已開業(yè)的100座萬達(dá)廣場的基礎(chǔ)上分析總結(jié)出了“標(biāo)準(zhǔn)店”的最佳規(guī)模為地上9萬、地下4萬總共13萬平米的建筑規(guī)模，其對應(yīng)的綜合使用率是62%?！爸髁Φ暾急取眲t是購物中心業(yè)態(tài)組合中主力店占據(jù)整個租賃面積的比例。一個成熟的購物中心，“主力店占比”的大小反映出了一個購物中心的成熟度。越是成熟，其對于主力店的依賴就應(yīng)該越小，例如萬象城的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，主力店有無對于整個商業(yè)來說存在特別大的影響?！安叫薪质褂寐省敝傅谋闶琴徫镏行氖覂?nèi)步行街商鋪的套內(nèi)面積與步行街總建筑面積的比例。室內(nèi)步行街作為“標(biāo)準(zhǔn)店”的核心部分，“步行街使用率”的大小直接關(guān)系到整個商業(yè)租金回報率，是購物中心指標(biāo)中最為核心的部分。

圖3 永川萬達(dá)總平面圖

圖4 永川萬達(dá)廣場與北面道路的高差關(guān)系

由此可見萬達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)店”的原型除了包含了固定的空間組合模式以外，還包含了一系列的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)。如果在規(guī)劃建設(shè)用地理想的情況下，“標(biāo)準(zhǔn)店”可以快速的實(shí)施，并且很快的取得效益。但是我國幅員遼闊，各個城市之間差別甚大，并不能保證每一個地塊都能和“標(biāo)準(zhǔn)店”保持一致。因此，能否在“非標(biāo)”情景下落地可以看作是一個“標(biāo)準(zhǔn)化”建筑原型成熟與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。

3 標(biāo)準(zhǔn)店在“非標(biāo)”情境下出現(xiàn)的問題與解決方案

3.1 項目背景與問題的提出

永川萬達(dá)廣場(圖3)位于重慶市永川區(qū)，總用地面積為27.62萬平米，總建筑面積約為57.8萬平米。其中大商業(yè)位于地塊的西北角，占地面積約為4.15萬。作為標(biāo)準(zhǔn)的“輕資產(chǎn)”店，其建筑面積被嚴(yán)格的控制在13萬平米，即前面提到的“9+4”模式，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也被“標(biāo)準(zhǔn)店”模式所嚴(yán)格控制。由于地塊東西有近6M的高差，而“標(biāo)準(zhǔn)店”原型在設(shè)計之初并沒有考慮到地形高差等元素，完全按照平地來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)致了永川項目無法按照“標(biāo)準(zhǔn)店”模式去實(shí)施。但是作為萬達(dá)第一個“輕資產(chǎn)”商業(yè)項目，其又必須遵照“標(biāo)準(zhǔn)店”的業(yè)態(tài)組合、空間布局以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)去實(shí)施，否則便是背離了“輕資產(chǎn)”的商業(yè)核心，這便是“標(biāo)準(zhǔn)店”在具體實(shí)施中不可避免的問題。

3.2 標(biāo)準(zhǔn)化的沖突與融合

建筑標(biāo)準(zhǔn)化作為一種現(xiàn)象是建筑文化與技術(shù)發(fā)展的一種進(jìn)步，同時也對地域文化構(gòu)成了一種微妙的破壞。沖突由此產(chǎn)生，然而地域文化與普世文化并不是絕對的沖突體。在某種情況下可以認(rèn)為并不存在絕對的普世文化，只是地方文化在某一方面的折射。萬達(dá)的“標(biāo)準(zhǔn)店”亦然如此，“標(biāo)準(zhǔn)店”并不是隨隨便便的放在某一個地方都可以實(shí)現(xiàn)，而是需要通過與特定的場地條件融合，才能真正的實(shí)現(xiàn)落地。從另一個角度來說，萬達(dá)廣場的“標(biāo)準(zhǔn)店”能否在未來取得成功取決于其能否有能力在標(biāo)準(zhǔn)框架下生成有活力的地方形式，同時在模式和空間上吸收當(dāng)?shù)匚幕挠绊憽?/p>

3.3 幾種不同設(shè)計模式的分析與總結(jié)

永川萬達(dá)廣場是在“標(biāo)準(zhǔn)店”模式與場地條件融合的一種大膽的創(chuàng)新。正如前面所說，萬達(dá)廣場的“標(biāo)準(zhǔn)店”為3層街模式，為了解決道路高差問題，永川萬達(dá)局部必然出現(xiàn)“吊層”，即地面一層一部分被完全掩埋，另一部分則敞露在外(圖4)。也就會相對于“標(biāo)準(zhǔn)店”多出來半層街，如何處理多出來的半層是解決“標(biāo)準(zhǔn)店”與“非標(biāo)”情景問題的關(guān)鍵所在。為了尋求一個合理的解決方案，設(shè)計團(tuán)隊在有限的時間內(nèi)做出了多種業(yè)態(tài)組合與空間布局方案，并相互進(jìn)行比較和推敲。以下便是設(shè)計過程比較推敲比較完善的幾個方案，現(xiàn)就其設(shè)計思路以及優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行簡要的說明和分析。

圖5 三種不同的業(yè)態(tài)組合關(guān)系與標(biāo)準(zhǔn)店對比

方案一的設(shè)計思路是地上三層街(1B、2F、3F)按照“標(biāo)準(zhǔn)店”的模式來做，1A層則是由半層商業(yè)街及半層地下車庫共同組成，形成了地面3.5層。其中半層商業(yè)街由普通的商業(yè)街和一個兒童業(yè)態(tài)構(gòu)成，而1B層原來兒童業(yè)態(tài)的面積則由集合店和步行街所分?jǐn)?。這樣做的最大優(yōu)勢便是既滿足了“標(biāo)準(zhǔn)店”基本模式，既將標(biāo)準(zhǔn)化的1F層分解為1A層和1B層，兩層各分自擁有一個主力店。2F以上的業(yè)態(tài)組合和空間布局也滿足輕資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)模式。此外，位于1A層的地下車庫可以借助本層商業(yè)的層高解決所有貨運(yùn)動線，從而不必要的單獨(dú)在5.2M層高的地下車庫來滿足貨運(yùn)的需求，從成本的角度來說，這也是更加符合清理的。

然而這樣做的缺點(diǎn)也是顯而易見，首先1A層作為能夠直通地面廣場的首層之一，其商業(yè)面積過小，并不能最大的發(fā)揮出首層商業(yè)的優(yōu)勢。其次，從消防的角度來說位于4F的電影院相對于1A層來說相對疏散高度就是5層，這對于影院來說是及其不利的。因此在考慮影廳疏散時，就必須將所有的影廳的疏散樓梯引至1B層進(jìn)行疏散。

針對以上出現(xiàn)的問題，于是就產(chǎn)生出了方案二。地面做兩層，1F層整層做商業(yè)，一共三層步行街完全按照標(biāo)準(zhǔn)店模式來做。其中露在地面以上一共為2.5層。1F層整層作為商業(yè)步行街，包含有兩左面廣場出入口和中庭部位連接口的兩個主要出入口與地面連接。而右面區(qū)域的步行街這完全掩埋與地下，唯一與地面聯(lián)系的部位就是端頭處可以通往2F層的自動扶梯。而主力店部分則是由標(biāo)準(zhǔn)的兒童業(yè)態(tài)、次主力店和集合店組合而成。考慮到消防疏散的問題，兒童業(yè)態(tài)并沒有按照常規(guī)被置于步行街的端頭，而是盡量的靠在能夠直通室外的區(qū)域，將集合店置于端頭是由于其占據(jù)面積較大可以分別在掩埋和非掩埋部分開口，通過與步行街的雙向交互以此來解決盡端商業(yè)的人流問題。這種做法保證了1A層和1B層兩個首層都是整層的商業(yè)，首層的商業(yè)價值被最大化的利用，原來的3F也變成了2F，租金必然也會有所提升。完整的三層街，不管是從圖面和賬面來說都是一個不錯的選擇，其從形式上來說也更加的接近“標(biāo)準(zhǔn)店”模式。然而，這個方案被放棄的主要原因在于消防、土石方和盡端式步行街三個方面。首先從消防來說，大量的商業(yè)(超過50%的周長)被掩埋與地下，1F層極有可能被認(rèn)定為地下商業(yè)建筑，同時由于商業(yè)面積超過2萬平米即必須做下沉廣場或者是13MX13M的疏散隔離區(qū)。一旦如此，對于整個商業(yè)街的所造成的破壞無疑是巨大的，這樣的風(fēng)險對于萬達(dá)來說必須避免。再者，就必須在1F層以下再挖兩層地下室方能滿足4W平米的地下車庫要求。本來1F層就有一半是挖方而層，共2.5F的土石方對于成本來說也是無可接受的。除此之外位于掩埋部分的大量的是盡端式室內(nèi)街在以后的招商與經(jīng)營管理上劣勢也比較突出，其品質(zhì)遠(yuǎn)不如地面部分，在以后的招商過程中也存在著不可避免的風(fēng)險和眾多的不確定因素。對于萬達(dá)這樣一個追求高品質(zhì)和穩(wěn)定快速發(fā)展的企業(yè)來說，這三者都是不可接受的。

方案三的做法是在方案的二的基礎(chǔ)上演變而來。考慮到盡端鋪不好做，那么就選用一個大型的主力店來填滿掩埋的盡端部分。而具有如此大面積且消費(fèi)目的明確，同時還不受盡端因素影響的主力店就只有超市。將面積將近一萬平米的超市搬至1F層無疑是這個設(shè)計方向最為合理的一個選擇。一來超市面積巨大，占據(jù)了1F層近1/3的面積，如果將超市與步行街完全的隔離開，便可形成兩個均小于2W的平米的區(qū)域，從而避免在商業(yè)街中做防火隔離區(qū)，而僅需在步行街和超市的連接口做一個即可。此外，超市的消費(fèi)群體目的明確，就算是位于掩埋商業(yè)的盡端也很少受到流線的影響，從而解決盡端鋪的問題。

方案三再進(jìn)一步發(fā)展便衍生出了方案四，相較于前面一個方案，方案四步行街的店鋪明顯增加對步行街使用率的達(dá)標(biāo)也是有力的保證。將超市置于1F層地下以后，地面以上的主力店布局也發(fā)生了相應(yīng)的變化。2F主力店部分全部由集合店占據(jù)，3F則布置有大玩家、電器以及主題餐廳三個業(yè)態(tài)，這樣的業(yè)態(tài)空間組合滿足山地條件下的商業(yè)綜合體設(shè)計需求，但是與萬達(dá)商業(yè)的“標(biāo)準(zhǔn)店”相去甚遠(yuǎn)，并沒有達(dá)到輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的意義。同時2.5F的挖方問題并沒有得到改善，因此在最后的決策上還是選擇了方案一作為深入設(shè)計方案。在成本與效率兼顧的情況下，方案一無疑是最契合“輕資產(chǎn)”和“標(biāo)準(zhǔn)店”的運(yùn)作模式的。

4 總結(jié)與展望

正如前面所說，“標(biāo)準(zhǔn)店”不僅僅是建筑空間形態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，同時也是各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化。作為購物中心，相對于空間形態(tài)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)顯得更為重要。此外，“標(biāo)準(zhǔn)店”作為輕資產(chǎn)項目運(yùn)營的一種手段，其目的便是在于實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”。在實(shí)際項目的操作中，遇到“非標(biāo)”的場地條件，牢牢的把握住“輕資產(chǎn)”和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)這兩個重要的核心，而在建筑形態(tài)與空間組合上因地制宜也未嘗不可。

實(shí)現(xiàn)建筑的標(biāo)準(zhǔn)化是一個漫長、曲折并且極其復(fù)雜的過程，在這期間我們會遭遇到很多的煩惱、困惑甚至不停的反復(fù)。但是我們必須認(rèn)識到，沒有什么成果是一觸而就的?，F(xiàn)在的“標(biāo)準(zhǔn)店”正處于實(shí)驗(yàn)性的萌芽階段，其還有很多不成熟的地方，其需要我們在不同的地理環(huán)境下的不同工程實(shí)踐中給地反饋、優(yōu)化以致其能夠不斷地發(fā)展。正如前面提到的一樣，建筑的標(biāo)準(zhǔn)化不是把一個產(chǎn)品一樣的建筑硬生生的放在任何一個地方。建筑，做為城市文化的載體，其應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)原型在不同的地域文化下的折射。標(biāo)準(zhǔn)化建筑，如同真理一樣，沒有絕對，只有相對。是隨著時間空間的演變而不停的發(fā)生著變化的。標(biāo)準(zhǔn)，便是如此。

[1]肯里斯.弗蘭普頓,現(xiàn)代建筑——一部批判的歷史[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社.

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The standardization of non-standard situation shopping mall design research——Take Yangchuan Wanda Plaza As Example

ZHANGLetian

(China shouthwest architectural design and research institute corp.ltd,Chongqing 400000)

The emerge and developing of standard shopping mall is an important milestone of commercial real estate. The standardization is aim at making the construction of Shopping mall faster , and seem it as an important insurance . For while, China as a great country, there a much difference among different areas . So during the operation of standardization it will meet many regional question. Whether in non-standard scene can the standardized building be carried out is an important standard to evaluate prototype is mature or not. This article take yongchuan wanda, plaza as example to analysis and summary the design and thinking process during the project which is in the non-standard scene and have to carry out the standardized store.

Building standardization;Wanda Plaza; Commercial real estate

張樂天(1986.12- ),男,建筑師。

2015-03-25

TU2

A

1004-6135(2015)05-0013-05