趙昕東，夏之垚

住房價格上漲是否擠占居民消費(fèi)
——基于SVAR模型的實(shí)證研究

趙昕東，夏之垚

(華僑大學(xué) 統(tǒng)計(jì)學(xué)院，福建 廈門 361021)

房地產(chǎn)價格波動可能通過財富效應(yīng)途徑、家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)途徑和擠占效應(yīng)途徑對居民消費(fèi)支出產(chǎn)生影響，且財富效應(yīng)途徑和家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)途徑使房地產(chǎn)價格與消費(fèi)呈正相關(guān)，擠占效應(yīng)途徑使房地產(chǎn)價格與消費(fèi)呈負(fù)相關(guān)，因此房地產(chǎn)價格上漲對整體消費(fèi)支出的影響是正向還是負(fù)向取決于擠占效應(yīng)與財富效應(yīng)、家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)的大小。實(shí)證結(jié)果顯示，正向的房地產(chǎn)價格沖擊將導(dǎo)致居民消費(fèi)增長率暫時上升，這說明房地產(chǎn)價格上漲帶來的財富效應(yīng)和家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)之和大于其所帶來的擠占效應(yīng)，因此整體消費(fèi)效應(yīng)為正。

房地產(chǎn)業(yè)；住房價格；居民消費(fèi)；SVAR模型

前 言

當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主動轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)。“三駕馬車”中出口對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯不足，大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資極易造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，因此消費(fèi)成為擺脫當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸的最重要、最穩(wěn)定的推動器。然而，近年來中國消費(fèi)一直低迷不振，家庭消費(fèi)率已從1999年的46.7%下跌至2013年的37.3%，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用趨于弱化。如何盡快提高居民消費(fèi)率已成為關(guān)系中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和長期增長的迫切問題。

房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達(dá)到了86 013億元人民幣，占當(dāng)年國內(nèi)總產(chǎn)值的16.6%，占固定資產(chǎn)投資的23.6%。此外，由于房地產(chǎn)業(yè)鏈條較長，帶動行業(yè)較多，房地產(chǎn)的發(fā)展既帶動了建筑業(yè)的興旺，也帶動了住宅配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且與金融市場的發(fā)展相輔相成。

房地產(chǎn)中的住房具有以下三種屬性：作為生活必需品供家庭居住和使用，作為財富有升值的空間，作為金融資產(chǎn)可在金融市場上充當(dāng)?shù)盅浩?。住房的多種屬性決定了住房價格對居民消費(fèi)有著重要影響。當(dāng)然，面對同樣的住房價格上漲，住房擁有者和潛在購房者受到的影響可能完全不同,因此住房的價格變動對居民消費(fèi)影響存在不確定性。在泡沫經(jīng)濟(jì)時期，日本住房價格的快速上漲產(chǎn)生的財富效應(yīng)導(dǎo)致居民消費(fèi)快速增長，而泡沫經(jīng)濟(jì)破裂、住房價格下跌被日本學(xué)者認(rèn)為是居民消費(fèi)不振的主要原因。在中國，經(jīng)?？梢钥吹阶》績r格上漲擠占居民消費(fèi)的觀點(diǎn)，例如2012年8月人民網(wǎng)的一篇財經(jīng)評論認(rèn)為，“住房擠占大半收入，房價嚴(yán)重侵蝕居民購買力”。2015年3月30日，中央銀行出臺二套房新政，財政部推出二手房新政，新政的出臺勢必刺激房價上漲。未來可能出現(xiàn)的住房價格上漲究竟擠占居民消費(fèi)，還是促進(jìn)居民消費(fèi)，必須通過實(shí)證研究才能得到答案。

鑒于上述分析，有必要對房價影響家庭消費(fèi)的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)理展開研究，以便正確認(rèn)識房地產(chǎn)政策的最終效果，為制定合理的房地產(chǎn)政策提供實(shí)證基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)價格影響消費(fèi)的機(jī)理分析

房地產(chǎn)是居民的主要資產(chǎn)，對居民的財富水平、生活水平都有舉足輕重的作用。一般來說，房地產(chǎn)價格波動可能通過財富效應(yīng)、家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)和擠占效應(yīng)三種途徑對居民的消費(fèi)支出產(chǎn)生影響。

生命周期假說認(rèn)為，人們的消費(fèi)支出水平不僅僅取決于當(dāng)期收入，而是取決于整個壽命周期內(nèi)的總收入，包括當(dāng)期收入、預(yù)期的未來收入，以及人們所擁有的存量財富。房地產(chǎn)對消費(fèi)將產(chǎn)生重要影響，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲或下跌時，將會使房地產(chǎn)持有者的存量財富隨之發(fā)生增減變化。根據(jù)生命周期理論，當(dāng)居民的財富存量發(fā)生變化后，這將對居民的消費(fèi)支出產(chǎn)生影響。

關(guān)于房地產(chǎn)通過家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)渠道影響消費(fèi)的研究主要集中于包含住戶“金融加速器”的一般均衡分析。住房既是一種資產(chǎn)，也是一種消費(fèi)品，房價上漲的資本利得會被享受住房服務(wù)的機(jī)會成本所抵消，住戶的總體預(yù)算約束通常不會發(fā)生改變，不會對總量消費(fèi)產(chǎn)生影響，因此傳統(tǒng)的來自住房的直接財富效應(yīng)并不明顯[1]。相反，房地產(chǎn)財富對消費(fèi)產(chǎn)生影響是由于住房對消費(fèi)者借貸而言具有抵押品作用，可以減少外部融資成本，通過信貸市場的影響增加消費(fèi)。房價上漲可以增加住戶可用抵押品的價值，使得住戶更容易借貸并減少借貸成本，從而增加消費(fèi)。

擠占效應(yīng)指的是當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，居民不會因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格上漲而進(jìn)行更多的消費(fèi)，相反，居民可能會減少當(dāng)期消費(fèi)。這主要有兩方面原因：一是對于暫時租房的消費(fèi)者和計(jì)劃購房的消費(fèi)者來說，將面臨較高的首付和未來更多的按揭還款壓力，因此，他們?yōu)榱速徺I房地產(chǎn)，不得不壓縮即期消費(fèi)為未來購房進(jìn)行儲蓄，從而擠占消費(fèi)；二是當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，會產(chǎn)生較強(qiáng)的賺錢效應(yīng)，這將會使一部分投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投機(jī)資金將會擠占正常的消費(fèi)支出。

綜上所述，在房地產(chǎn)價格對消費(fèi)的傳導(dǎo)途徑中，財富效應(yīng)途徑和家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)途徑使房地產(chǎn)價格與消費(fèi)呈正相關(guān)關(guān)系，即若房地產(chǎn)價格上漲，居民會增加消費(fèi)支出。擠占效應(yīng)途徑使房地產(chǎn)價格與消費(fèi)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，若房地產(chǎn)價格上漲，居民會減少消費(fèi)支出。因此，房地產(chǎn)價格上漲對整體消費(fèi)支出的影響是正向還是負(fù)向，主要取決于擠占效應(yīng)、財富效應(yīng)和家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)的大小。若財富效應(yīng)和家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)之和小于擠占效應(yīng)，那么整體消費(fèi)效應(yīng)為負(fù)；反之，則整體消費(fèi)效應(yīng)為正。從另一個角度看，對住房擁有者來說，房價上漲將導(dǎo)致消費(fèi)增加，而對于潛在購房者來說，房價上漲意味著消費(fèi)的下降。最終效果的方向與住房擁有者和潛在購房者的比例有關(guān)。如果住房擁有者比例高于潛在購房者，則對消費(fèi)的刺激效果大于擠占效果。隨著中國房地產(chǎn)市場20多年的發(fā)展，有房者比例逐步提高，住房價格對消費(fèi)的正向拉動作用逐漸顯著，但是具體效果究竟如何還需要進(jìn)行實(shí)證分析。

二、住房價格影響居民消費(fèi)的實(shí)證分析

1. 變量選擇。本文利用中國2002年第一季度至2014年第四季度的居民消費(fèi)品零售總額實(shí)際同比增長率(rc)、住宅銷售價格同比增長率(rhp)、城鎮(zhèn)居民收入增長率(rincome)和全國銀行間三個月同業(yè)拆借實(shí)際利率(r)共四個時間序列數(shù)據(jù)建立SVAR模型，定量分析房地產(chǎn)價格沖擊對居民消費(fèi)的影響，以明確房地產(chǎn)價格變動對居民消費(fèi)的動態(tài)影響，數(shù)據(jù)均來自中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。其中，居民消費(fèi)實(shí)際增長率為名義增長率減去CPI同比增長率，住宅銷售價格由住宅銷售額除以住宅銷售面積得到，實(shí)際利率為名義利率減去CPI同比增長率(圖1—4為上述數(shù)據(jù)的圖形)。

圖1 居民消費(fèi)品零售總額實(shí)際同比增長率 圖2 城鎮(zhèn)居民收入增長率

圖3 住宅銷售價格同比增長率 圖4 實(shí)際利率

2．模型構(gòu)建。對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，其中，住宅銷售價格同比增長率、城鎮(zhèn)居民收入增長率和實(shí)際利率使用PP檢驗(yàn)、DF檢驗(yàn)及DF-GLS檢驗(yàn)，結(jié)果表明這三個序列在5%水平拒絕有單位根的原假設(shè)。DF-GLS檢驗(yàn)表明消費(fèi)增長率在10%水平拒絕有一個單位根的原假設(shè)。盡管消費(fèi)增長率未能通過另外兩種檢驗(yàn)，但是考慮經(jīng)濟(jì)意義的合理性，我們未作差分處理。

進(jìn)一步假設(shè)居民消費(fèi)實(shí)際增長率、城鎮(zhèn)居民收入增長率、住宅銷售價格同比增長率和實(shí)際利率同時受到消費(fèi)沖擊、收入沖擊、住宅價格沖擊和利率沖擊的影響。消費(fèi)沖擊是消費(fèi)偏好或預(yù)期等變動導(dǎo)致的消費(fèi)變動，收入沖擊是收入變動帶來的沖擊，住宅價格沖擊是成本、預(yù)期等因素導(dǎo)致的住宅價格變動的沖擊，利率沖擊是國家貨幣政策導(dǎo)致的政策沖擊。平穩(wěn)過程rc、rhp、rincome與r可以分別表示為移動平均過程，在四個移動平均過程中，上述四個平穩(wěn)序列分別是當(dāng)前與過去各期消費(fèi)沖擊、收入沖擊、住宅價格沖擊和利率沖擊的線性組合：

(1)

(1)式為四變量的結(jié)構(gòu)向量自回歸(SVAR)模型，這里Sij(L)是滯后算子多項(xiàng)式：

(1)式可以寫成緊湊形式：

為估計(jì)S(L)與vt，首先需要通過最小二乘法(OLS)估計(jì)簡化式的VAR模型Xt=Φ(L)Xt-1+εt，然后將簡化式表示成無窮階的VAR(+∞)形式Xt=C(L)εt，再根據(jù)結(jié)構(gòu)式可以得到C(L)εt=S(L)vt。由于C(0)=I4，可得S(0)vt=εt，并且有：

(2)

由(2)式可以得到關(guān)于(Sij)(0)(i=1,2,3,4;j=1,2,3,4)的10個方程，還需要另外6個方程才可以求解Sij(0)，為此我們施加6個基于經(jīng)濟(jì)理論的長期約束。

在S(L)的第2行中,消費(fèi)沖擊對住房價格的累積影響為0，即S12(L)=0。第3行中，消費(fèi)沖擊與住房價格沖擊對收入的累積影響為0，即S31(L)=0、S32(L)=0。在第4行中，消費(fèi)沖擊、住房價格沖擊與收入沖擊對實(shí)際利率的累積影響為0，因此S41(L)=0、S42(L)=0和S43(L)=0。

三、住房價格影響消費(fèi)的脈沖響應(yīng)分析

本文使用Eviews軟件進(jìn)行模型參數(shù)估計(jì)。首先采用SIC為準(zhǔn)則函數(shù)進(jìn)行模型選擇均表明最優(yōu)滯后階數(shù)為2階，通過OLS估計(jì)簡化式的VAR模型，然后施加長期約束估計(jì)Sij(0)和vt，得到如圖5—8(見下頁)所示的消費(fèi)沖擊、住宅價格沖擊、收入沖擊和利率沖擊對居民消費(fèi)增長率的沖擊響應(yīng)函數(shù)。

由圖5可知，一個標(biāo)準(zhǔn)差的消費(fèi)沖擊在當(dāng)期可使居民消費(fèi)增長率上升近1個百分點(diǎn)，隨后影響逐漸減弱直至消失，可見需求沖擊是暫時沖擊；由圖6可知，正向的房地產(chǎn)價格沖擊可以迅速作用于居民消費(fèi)增長率，沖擊力度在當(dāng)期可以達(dá)到0.8個百分點(diǎn)，隨后沖擊效果逐漸減弱直至消失；圖7是收入沖擊對居民消費(fèi)增長率的沖擊效果，收入的暫時增加在當(dāng)期可以提高居民消費(fèi)增長率，但由于收入的增加是暫時的，消費(fèi)者為平滑消費(fèi)會逐漸降低消費(fèi)增長率，在第三期后消費(fèi)變?yōu)樨?fù)增長，圖7中消費(fèi)與收入的關(guān)系符合持久收入理論；圖8中消費(fèi)增長率對實(shí)際利率沖擊做出負(fù)向反應(yīng)，符合經(jīng)濟(jì)原理。

綜上所述，SVAR模型結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格對消費(fèi)的傳導(dǎo)中，房地產(chǎn)價格與消費(fèi)增長率之間存在顯著的正相關(guān)性，說明房地產(chǎn)價格的上漲帶來財富效應(yīng)和家庭資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)之和大于其所帶來的擠占效應(yīng)，整體消費(fèi)效應(yīng)為正。同時還說明房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年的發(fā)展，有房者比例已超過無房者。

四、對策建議

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)價格亦出現(xiàn)較大下降，這不僅影響了房地產(chǎn)投資，還將引起消費(fèi)的下滑。因此，政府采取措施穩(wěn)定樓市、防止房價慣性下滑十分必要。2015年3月30日，中央銀行出臺二套房新政，財政部推出二手房新政。對二套房最低首付的調(diào)整有助于進(jìn)一步釋放剛性需求，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費(fèi)意愿，推動總需求企穩(wěn)回升。財稅部門的政策調(diào)整能釋放出一批存量房源，有利于提升房屋流轉(zhuǎn)速度，這不僅可以增進(jìn)市場交易活躍度，也能在一定程度上緩解熱銷地區(qū)房屋供給緊張的局面。

我們還要看到，房價如果上漲過快會傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，影響結(jié)構(gòu)調(diào)整，因此必須合理運(yùn)用各種政策手段、措施作用于相關(guān)調(diào)控指標(biāo)，保持房價的穩(wěn)定或略有上漲，這就要求，一方面要防止“強(qiáng)刺激”出現(xiàn)新的泡沫，避免房價過快上漲對經(jīng)濟(jì)體系各部門的沖擊以及可能形成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)；另一方面要穩(wěn)定消費(fèi)，走出一條適應(yīng)新常態(tài)下的釋放樓市剛需的發(fā)展新路。值得注意的是，政府需要調(diào)控的不僅僅是房價，還包括提高收入水平、縮小居民收入差距，這樣才能夠真正刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。

[1] AOKI,PROUDMAN，VLIEGHE.House Prices,Consumption, and Monetary Policy: a Financial Accelerator Approach[R].Working Paper Series 169, 2002.

[責(zé)任編輯：房宏琳，曾 博]

F293.3；F126.1

A

1002-462X(2015)08-0100-04

2015-04-20

華僑大學(xué)中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)資助項(xiàng)目“哲學(xué)社會科學(xué)青年學(xué)者成長工程項(xiàng)目”(12SKGC-QT0)

趙昕東(1968—)，男，研究員，博士生導(dǎo)師，從事經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析研究。