【摘要】所謂的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人依照相關(guān)的法律和法規(guī)，來(lái)將本人所屬的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記的主要行為。從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的性質(zhì)上看可從三方面進(jìn)行分析，第一是從公法性行為方面上看，不動(dòng)產(chǎn)的登記制度屬于行政行為的一種，主要是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)干預(yù)的一種行為。這種干預(yù)行為可以有效的保證物權(quán)人的合法權(quán)益。第二是從證明形式上看，房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍就是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行的買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果要進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的審查進(jìn)行批準(zhǔn)。第三從司法行為上看，統(tǒng)一登記從本質(zhì)上來(lái)看屬于司法行為的一種。本文中主要對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立方面來(lái)進(jìn)行分析和介紹，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；制度建立；分析

從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)上看，這屬于事實(shí)行為的一種，從表面上并不能賦予任何人以任何形式的權(quán)利，也就是其本身無(wú)法創(chuàng)設(shè)一定的物權(quán)。登記機(jī)關(guān)的主要職能就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)進(jìn)行公示。這樣才能夠保證權(quán)利人權(quán)利的存在，并且對(duì)交易安全進(jìn)行高效維護(hù)。對(duì)于同一登記行為來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的雙方在意思上要表達(dá)一致。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀評(píng)述

在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)頂級(jí)制度上看，受到諸多歷史原因的影響，尤其是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)體制的影響下，我國(guó)各個(gè)職能部門(mén)都和行政管理之間存在著較為密切的關(guān)系，登記制度也逐漸實(shí)現(xiàn)主體多樣化，層級(jí)較低的方向發(fā)展。效力也相對(duì)較差。在立法模式上表現(xiàn)的比較渙散。不僅登記事項(xiàng)不統(tǒng)一，而且登記的程序也體現(xiàn)出明顯的不科學(xué)性。另外，從登記內(nèi)容的查閱上看，現(xiàn)如今的社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)公示也呈現(xiàn)出一定的客觀性。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍比較混亂?，F(xiàn)如今我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)范圍比較大，除了國(guó)有土地、集體所有土地之外，還有房屋所有權(quán)等等方面。可見(jiàn)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍上看，存在著較為嚴(yán)重的混亂性。所以說(shuō)，在以后的登記以及名稱(chēng)的確定上都需要進(jìn)行斟酌。對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)形式需要辦法不同的證書(shū)，這對(duì)先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是具有一定的促進(jìn)作用。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則體系比較混亂，各自為政。由于不動(dòng)產(chǎn)的登記制度貫徹落實(shí)的力度不夠，而且對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)形式應(yīng)該按照不同的登記制度來(lái)進(jìn)行。但是，我國(guó)在這一點(diǎn)上還有較大的發(fā)展空間和完善的空間。所以，在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中，需要嚴(yán)格按照科學(xué)的規(guī)則來(lái)進(jìn)行。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分散。由于現(xiàn)如今我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)種類(lèi)繁多，土地行政主管部門(mén)的責(zé)任和權(quán)利也不同，工作范圍也有所差別。所以，在具體的工作中，應(yīng)該對(duì)這種現(xiàn)存的登記部門(mén)和登記結(jié)構(gòu)分散的現(xiàn)狀進(jìn)行改進(jìn)和完善。各個(gè)部門(mén)所采用的登記程序和登記效力和存在著明顯的不同，不動(dòng)產(chǎn)登記的障礙性比較突出。

二、構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

首先，應(yīng)該盡力以土地登記為中心的登記制度。我國(guó)的物權(quán)制度比較明確，土地作為一種比較典型的不動(dòng)產(chǎn)形式，需要經(jīng)過(guò)法律的確認(rèn)而得到保護(hù)。另外，土地上的房屋具有較強(qiáng)的多樣性。需要根據(jù)已有工作的形式和工作的狀態(tài)來(lái)對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行明確。不斷對(duì)土地登記制度進(jìn)行完善，按照科學(xué)的登記程序，到制定的登記機(jī)關(guān)來(lái)辦理登記行為。還需要將這部分法律進(jìn)行改進(jìn)。

其次，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，減少流通障礙?，F(xiàn)如今的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置需要進(jìn)行高效的改革，從實(shí)際的工作中可以看出，典型的三種模式為機(jī)構(gòu)合并、機(jī)構(gòu)單設(shè)、集中辦理等等。從第一種情況上看，就是將涉及不動(dòng)產(chǎn)的各種相關(guān)部門(mén)進(jìn)行合并，統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)的手續(xù)。從現(xiàn)如今的實(shí)際情況上看，房屋和土地就可以歸結(jié)到統(tǒng)一個(gè)部門(mén)當(dāng)中。從第二種模式上看，機(jī)構(gòu)單設(shè)模式就是對(duì)相對(duì)比較獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，將其視為統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記。但是，在具體的實(shí)施過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不同方面的問(wèn)題，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，要做好諸多的前置工作，要對(duì)各種數(shù)據(jù)信息進(jìn)行記錄和整理，同時(shí)還需要對(duì)土地登記的相關(guān)內(nèi)容來(lái)進(jìn)行整理，并且對(duì)具體的的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。這種情況下會(huì)造成大量的資料和資源的浪費(fèi)，也會(huì)給日常的不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)一定的影響。第三種模式就是在進(jìn)行集中辦理的模式實(shí)行的過(guò)程中，需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的管理中心結(jié)構(gòu)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理的過(guò)程中，嚴(yán)格按照科學(xué)的順序來(lái)對(duì)相關(guān)的提議進(jìn)行審批和核實(shí)，然后根據(jù)工作的需求以及管理的需要來(lái)進(jìn)行最終的不動(dòng)產(chǎn)登記和管理，這樣不僅可以解決人們生活中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的各類(lèi)矛盾，還能夠提升不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)在人們心目中的形象。

從各種不動(dòng)產(chǎn)管理模式上看，需要以各地的政務(wù)服務(wù)中心為依據(jù)，設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)的登記中心，然后根據(jù)工作人員的工作內(nèi)容來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記工作進(jìn)行改進(jìn)和完善。同時(shí)，還要對(duì)相關(guān)的工作人員提出應(yīng)有的要求，在掌握專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)知識(shí)的前提下，還需要具有較高的職業(yè)素質(zhì)。

第三，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記程序和登記辦法進(jìn)行改進(jìn)和完善。首先，要提升登記程序的法制化趨勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)就是在程序形成的過(guò)程中對(duì)程序的設(shè)置、主體等進(jìn)行規(guī)范，盡量減少重復(fù)的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)還應(yīng)該對(duì)登記步驟進(jìn)行明確地規(guī)定，對(duì)現(xiàn)行的法律制度進(jìn)行總結(jié)和參照，嚴(yán)格按照以下幾個(gè)步驟來(lái)進(jìn)行：申請(qǐng)，申請(qǐng)受理，繳納費(fèi)用。審查，公告以及核準(zhǔn)登記，頒發(fā)證書(shū)。立卷歸檔等等。從不動(dòng)產(chǎn)的公告上可以看出，公告權(quán)只適應(yīng)于固定的登記類(lèi)型。其次，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的辦法進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，參照我國(guó)已有的物權(quán)法來(lái)明確不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、名稱(chēng)等等。并且對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，同時(shí)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格地法律規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記模式也應(yīng)該進(jìn)行完善和優(yōu)化，但是要盡量避免出現(xiàn)登記形式一刀切的現(xiàn)象出現(xiàn)。在法律法規(guī)的制定上要做到公正、公開(kāi)，不能由政府部門(mén)自行決定。

三、總結(jié)

總之，我國(guó)現(xiàn)如今已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度進(jìn)行了改進(jìn)和優(yōu)化，相關(guān)的法律規(guī)范已經(jīng)出臺(tái)，從今后的發(fā)展趨勢(shì)上看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記政策將會(huì)越來(lái)越完善，最終會(huì)以法律的形式來(lái)對(duì)已有的規(guī)章和文件進(jìn)行明確?？梢?jiàn)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)和社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)相符合，具有廣闊的發(fā)展前景。

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