摘 要：物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區(qū)建設(shè)不可或缺的部分，對(duì)穩(wěn)定人民生活和促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，推進(jìn)城市化進(jìn)程有重大意義。積極的面對(duì)物業(yè)管理中的問題，并用相適應(yīng)的對(duì)策處理問題，使物業(yè)管理在傳統(tǒng)管理小區(qū)的方法上添加新的內(nèi)容，緩解小區(qū)服務(wù)與居民生活在對(duì)接中產(chǎn)生的新矛盾，使之更符合現(xiàn)代化小區(qū)建設(shè)的要求，走人性化、親民化的物業(yè)管理路線，與小區(qū)居民和諧互助，才是物業(yè)管理得以有效開展的真諦。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 問題 相關(guān)對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2015）04（a）-0185-01

為響應(yīng)國家號(hào)召，建設(shè)現(xiàn)代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環(huán)境的同時(shí)，也帶來種種問題。例如小區(qū)的公共秩序，公共安全，生活配套設(shè)置，衛(wèi)生環(huán)境等都需要新的管理方式來應(yīng)對(duì)這些問題。物業(yè)管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時(shí)俱進(jìn)，參與新問題的解決。隨著社會(huì)保障體系的發(fā)展，人們追求高的生活質(zhì)量與品質(zhì)，物業(yè)管理勢(shì)必經(jīng)歷一個(gè)由發(fā)展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰(zhàn)可以促進(jìn)物業(yè)管理自身的完善，是不可或缺的一環(huán)。

1 物業(yè)管理面臨的難題和挑戰(zhàn)

1.1 缺乏專業(yè)高素質(zhì)人員的配備

一般的小區(qū)用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式就可以應(yīng)對(duì)，現(xiàn)代更多的傾向于高檔住宅區(qū)的追求，目前專業(yè)人員明顯不足，能夠在日常雜務(wù)中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對(duì)高科技智能運(yùn)用和引入信息技術(shù)的小區(qū)，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，他們嚴(yán)重缺乏相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)出現(xiàn)的問題往往“有心無力”。配備高素質(zhì)物業(yè)管理人員也少不了專業(yè)技能，如使用電腦系統(tǒng)，善于公關(guān)，掌握多語言等，都是對(duì)人員配備上的要求。

1.2 管理人員缺乏專業(yè)素質(zhì)和法律意識(shí)

目前物業(yè)管理是一個(gè)新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質(zhì)良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓(xùn)，也懈怠于對(duì)內(nèi)部員工職業(yè)道德素質(zhì)的強(qiáng)化，沒有完整規(guī)范化的管理體制，工作內(nèi)容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量受人詬病，服務(wù)和被服務(wù)的主體關(guān)系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實(shí)的。

物業(yè)管理服務(wù)于小區(qū)，畢竟不單單是道德上和素質(zhì)上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識(shí)淡薄也是一個(gè)重要問題。從整體形勢(shì)上看，物業(yè)管理存在的隱患多半在法律認(rèn)識(shí)上出錯(cuò)，全國都缺乏系統(tǒng)完善的物業(yè)管理體系，半數(shù)以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規(guī)，即便有落實(shí)的效果也是差強(qiáng)人意，這些問題都制約了物業(yè)管理的發(fā)展。

1.3 物業(yè)管理中設(shè)施、安全、環(huán)境等問題

管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務(wù)和責(zé)任。從不同省份不同地區(qū)都出現(xiàn)過類似與開發(fā)商相關(guān)的法律糾紛。主要現(xiàn)象有：房屋質(zhì)量差，小區(qū)開發(fā)時(shí)與入住后環(huán)境差異大，許多內(nèi)容與宣傳時(shí)候不符合。等房屋出現(xiàn)大面積的漏水、開裂等問題，環(huán)境無法居住，沒有按承諾書按裝設(shè)施等。業(yè)主的問題得不到緩解，就容易把責(zé)任主體強(qiáng)加在物業(yè)身上，各種不滿和情緒上來時(shí)，最常見以不繳納物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)。

大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，他們意識(shí)里的物業(yè)無非是替小區(qū)搞衛(wèi)生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區(qū)公共設(shè)備等，認(rèn)為這些都是低成本的服務(wù)運(yùn)作，涉及不到物業(yè)費(fèi)高收取。因此在物業(yè)管理費(fèi)繳納問題上出現(xiàn)的事情也較多。前面講述業(yè)主的問題，使管理企業(yè)無形中增加了收費(fèi)困難，還有問題是物業(yè)本身管理工作不合理，業(yè)主以服務(wù)不周投訴，更有甚者物業(yè)公司為謀取利益偷偷設(shè)項(xiàng)多收物業(yè)費(fèi)，為了利益使企業(yè)形象受損。

2 針對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的問題可采取的對(duì)策

2.1 依法管理

參考我國物業(yè)管理立法的情況，物業(yè)管理的相關(guān)法律體系所包含的內(nèi)容有：（1）物業(yè)管理對(duì)建筑房屋的管理范圍；（2）小區(qū)相應(yīng)配套設(shè)備的管理和維護(hù)；（3）環(huán)境衛(wèi)生條例的制定；（4）區(qū)域安全和消防設(shè)施的管理；（4）組織業(yè)主，大家共同參與組建物業(yè)管理委員會(huì)；（5）物業(yè)管理人員職責(zé)范圍和責(zé)任承擔(dān)的劃分；（6）策劃宣傳小組，給業(yè)主和管理人員普及法律知識(shí)。以上是主要的法律涉及面，通過法律法規(guī)的約束和保障，物業(yè)管理才能順利開展。

2.2 引入專業(yè)化和規(guī)范化的管理模式

專業(yè)化是指物業(yè)管理針對(duì)小區(qū)具體問題采取專業(yè)解決方案，減少矛盾和糾紛的發(fā)生。所謂專業(yè)不是單單增加物業(yè)管理成本，配備超員的專業(yè)管理人員，而是在發(fā)揮資源共享上，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。例如小區(qū)衛(wèi)生可交給清潔公司負(fù)責(zé)，既能減少物業(yè)的工作量，還能專業(yè)化的裝點(diǎn)美化環(huán)境；小區(qū)的安保人員聘用專業(yè)培訓(xùn)公司的職員，他們?cè)谘策壏矫媸苓^專業(yè)訓(xùn)練，提升小區(qū)的安全級(jí)別，提高業(yè)主居住的身心舒適感；小區(qū)的設(shè)施定期請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)修理問題設(shè)備，最大程度的保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備使用年限，減少物業(yè)支出。

規(guī)范化是指認(rèn)清服務(wù)主體，增強(qiáng)服務(wù)理念，管理企業(yè)認(rèn)識(shí)自身的不足主動(dòng)引進(jìn)國內(nèi)外已經(jīng)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，來規(guī)定和完整物業(yè)管理體系。通過調(diào)查業(yè)主所需，更好的提高服務(wù)質(zhì)量。

2.3 科技的運(yùn)用管理

在通訊技術(shù)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、多媒體、近遠(yuǎn)程控制等現(xiàn)代科技的普及上，為物業(yè)管理增加科技化設(shè)備，已成為一種高效的需求?？萍荚谖飿I(yè)管理上發(fā)揮的最大優(yōu)勢(shì)是建立完整的管理系統(tǒng)，同時(shí)大大節(jié)約了管理成本。高科技的運(yùn)用已然成為一種新型的競(jìng)爭(zhēng)化手段，物業(yè)管理系統(tǒng)建立后，企業(yè)就可以隨時(shí)隨地的檢查和監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理問題，系統(tǒng)都能把問題及時(shí)、準(zhǔn)確的記錄，給企業(yè)提供可參考資料，使企業(yè)能根據(jù)相關(guān)情況及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施。

2.4 政府監(jiān)管制度的加強(qiáng)

物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨(dú)立靠企業(yè)運(yùn)行，有時(shí)候確保不了執(zhí)行力度，政府雖在相關(guān)領(lǐng)域制訂了一系列法律法規(guī)，但是對(duì)小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)等組織的參與度不夠，沒有給予物業(yè)行政人員相應(yīng)的處事權(quán)限，使得一些物業(yè)投訴問題告誡無門。政府監(jiān)管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導(dǎo)管理人員更好的服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。

3 結(jié)語

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，只有認(rèn)真面對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，企業(yè)才能意識(shí)到問題出現(xiàn)的源頭所在，為更好的解決問題和采取相關(guān)對(duì)策。逐步減輕物業(yè)管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質(zhì)和專業(yè)訓(xùn)練，經(jīng)受住現(xiàn)實(shí)問題的考驗(yàn)，才能使管理企業(yè)在適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求上充滿勃勃生機(jī)和進(jìn)取的動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)

[1]李浩.城市老住宅區(qū)物業(yè)管理問題與對(duì)策研究[D].華中師范大學(xué)，2011.

[2]張進(jìn).住宅小區(qū)物業(yè)管理中的問題及相關(guān)對(duì)策[J].科技信息，2012（15）：229.

[3]劉林傳.論中小房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀、問題和對(duì)策[D].華南理工大學(xué)，2012.

[4]楊靜波.成都市物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策專題研究[D].電子科技大學(xué)，2013.