【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市建設(shè)的加速進(jìn)步。越來(lái)越多的人涌入城市。房地產(chǎn)行業(yè)隨之獲得了空前的發(fā)展與繁榮。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，土地與資金是重要的兩個(gè)方面，土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)繳納的很大一部分，但目前在房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作中，大量問(wèn)題依然存在。本文就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中出現(xiàn)的問(wèn)題展開(kāi)了討論，并最終提出相應(yīng)建議，以促使房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利完成，維護(hù)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅；房地產(chǎn)；清算

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出高利潤(rùn)的同時(shí)也帶來(lái)了較高稅負(fù)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外部成本，稅收客觀上影響其經(jīng)濟(jì)效益。土地增值稅便是一個(gè)很大的影響因素。是一項(xiàng)影響收益較大的稅種。如何在土地增值稅清算中保證企業(yè)利益的同時(shí)有效地降低稅收和費(fèi)用，是當(dāng)前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要思考的問(wèn)題，因?yàn)樗妥陨淼纳婧桶l(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的土增清算是企業(yè)面臨的一大難題，其中牽扯到成本的分?jǐn)?、車?kù)的處理、商業(yè)與住宅的分配、利息問(wèn)題、銷售處理、發(fā)票是否到位等等各方面問(wèn)題。為減輕稅收對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響，就要采用合法靈活的多種措施運(yùn)用到增值稅的繳納與核算中，有必要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律掌握和總結(jié)。明確清算條件和納稅主體。稅前做好規(guī)劃，明確收入確認(rèn)和成本扣除時(shí)需要注意的問(wèn)題。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理進(jìn)行納稅，維護(hù)自身利益。下文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土増清算過(guò)程中幾個(gè)重要的點(diǎn)進(jìn)行分析。首先分析了清算過(guò)程，詳細(xì)分析了土地增值稅清算各個(gè)環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)，并提出相應(yīng)的建議。

二、明確清算要求，優(yōu)先備好材料

土地增值稅指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物在產(chǎn)權(quán)，取得增值稅收入的單位和個(gè)人進(jìn)行征收的一種稅。根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收的規(guī)定。符合以下標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人或經(jīng)濟(jì)組織均需繳納土地增值稅：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目徹底完成，并已經(jīng)開(kāi)始出售；二是不完整的建設(shè)項(xiàng)目但已整體轉(zhuǎn)讓出去；三是有償轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)獲取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的。

凡達(dá)到上述條件。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)命令行為主體承擔(dān)納稅義務(wù)：一類是已竣工并通過(guò)驗(yàn)收的工程項(xiàng)目；二是轉(zhuǎn)移項(xiàng)目面積超過(guò)85%的總體規(guī)模，或者尚未達(dá)到該比例，但除此之外的其他建筑面積已被出租出去；三是已持銷售許可證，但建筑卻在三年的時(shí)間未能完全出售；四是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體已申請(qǐng)稅務(wù)登記，但未履行繳納增值稅的義務(wù)的。還有國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)所規(guī)定的其他情況。

對(duì)已經(jīng)滿足清算條件應(yīng)進(jìn)行清算的納稅人。需要提前準(zhǔn)備提交清算數(shù)據(jù)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告”，國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，（預(yù)）銷售許可證，詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件：付款憑證復(fù)印件，項(xiàng)目工程合同結(jié)算單，商品房買賣合同統(tǒng)計(jì)、銀行貸款合同和利息結(jié)算證明材料，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，無(wú)償提供公共設(shè)施和無(wú)償提供給相關(guān)單位的證明材料等。

三、規(guī)范會(huì)計(jì)核算，作好清算基礎(chǔ)

土地增值稅是國(guó)家的宏觀調(diào)控措施，不同的土地增值額國(guó)家采取不一樣的稅率，以防房地產(chǎn)獲取暴利，其中確定增值額是該過(guò)程中最重要的工作。它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入和項(xiàng)目成本進(jìn)行精準(zhǔn)核算。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，會(huì)計(jì)電算化已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用。在一般情況下，項(xiàng)目竣工前的房款都是在“預(yù)收帳目”科目中顯示的，這些科目對(duì)會(huì)計(jì)核算起到了一定的輔助作用。在這些輔助條件下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)核算的內(nèi)容進(jìn)行了明細(xì)劃分，便于房地產(chǎn)企業(yè)的成本和收益的確認(rèn)工作，為將來(lái)清算土地增值稅提供了條件。

四、明確項(xiàng)目收入

土地增值稅納稅人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。增值額的準(zhǔn)確計(jì)算，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額。針對(duì)這一情況要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目作為清算目標(biāo)，全面，詳細(xì)，精準(zhǔn)地對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行核算。

計(jì)算項(xiàng)目收入時(shí)。以全額的方式開(kāi)具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)票登記數(shù)目為標(biāo)準(zhǔn)；未發(fā)票或發(fā)票未以全額方式開(kāi)出的，可以由買方和賣方之間的合同交易作為一種參考對(duì)象，以交易合同金額作為標(biāo)準(zhǔn)；銷售合同上寫(xiě)的房屋面積不符合實(shí)際測(cè)量的面積的。在清算前房款已經(jīng)補(bǔ)交的。必須調(diào)整相應(yīng)增值稅的計(jì)算。一般情況下。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額錄成銷售明細(xì)表，該表一般會(huì)以樓號(hào)為單位來(lái)制作，其中包括：合同號(hào)，客戶名稱，銷售面積，單價(jià)（每平方米），房款總額等。需要對(duì)銷售明細(xì)表的金額進(jìn)行核對(duì)，確保同一項(xiàng)目已結(jié)收入金額與銷售合同，銷售發(fā)票的金額保持完全一致。

核對(duì)銷售收入的過(guò)程中需要引起注意的收入確定問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)用于員工身上，如企業(yè)的各種福利等，以及償還債務(wù)，或以各種方式取得的非貨幣資產(chǎn)。一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則需視作與房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同；其次，將一部分開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)供自己使用，例如：租賃他人，或自行開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，仍保留產(chǎn)權(quán)未被轉(zhuǎn)讓的。不納入土地轉(zhuǎn)讓增值稅，不包括在核算范圍。

在收入確認(rèn)的同時(shí)，需合理確定住宅類型，如果是普通住宅，依法享受增值稅優(yōu)惠政策。國(guó)家規(guī)定的普通住宅的價(jià)值在20%以內(nèi)的豁免。此外，需注意訂金，誠(chéng)意金，違約金對(duì)土地增值稅核算的影響。

五、明確土地增值稅扣除項(xiàng)目

明確收入后。需要對(duì)清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額相關(guān)的進(jìn)一步確認(rèn)。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可避免地涉及到一系列的過(guò)程。每個(gè)過(guò)程獲得或支付一定數(shù)額的金錢(qián)，但無(wú)論是哪一個(gè)過(guò)程必須有合法證件的支持，如：取得土地使用權(quán)所進(jìn)行的付出，施工時(shí)的建設(shè)成本等。不允許持有合法憑證，卻未實(shí)際繳納稅賦的現(xiàn)象，因?yàn)檫@將在很大程度上影響納稅的威嚴(yán)。主要分為開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用，繳納稅金，和其他扣款，具體如下：

第一，取得土地使用權(quán)的支付金額。要在法定程序合規(guī)的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是國(guó)土資源部提供的合法證據(jù)，相應(yīng)的稅收也應(yīng)該達(dá)到國(guó)家法定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于拆遷安置問(wèn)題，在安置回遷戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格以法律、法規(guī)和合同確認(rèn)作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)沖抵本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償。

第二，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及到多項(xiàng)程序。每一級(jí)程序都涉及到一些費(fèi)用，如前期原料預(yù)備費(fèi)，建設(shè)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)扣除。要與具體對(duì)應(yīng)的文件報(bào)告一致，這些文件包括：項(xiàng)目決算文件，施工合同，工程結(jié)算文件……工程竣工驗(yàn)收后，參照合同內(nèi)容，需要將企業(yè)項(xiàng)目的工程安裝部分費(fèi)用扣除，扣除費(fèi)用充當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量保證。通過(guò)這部分的質(zhì)量保證金向房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)票。土地增值稅應(yīng)按發(fā)票金額數(shù)量進(jìn)行核算；相反，沒(méi)有發(fā)票的不得扣除扣留的質(zhì)量保證金。

開(kāi)發(fā)商因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)度落后于導(dǎo)致工期超時(shí)完成所繳納土地閑置費(fèi)不作為增值稅清算項(xiàng)目。若房產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身房產(chǎn)裝潢后用于銷售，所涉及的裝潢費(fèi)用花銷納入成本范圍。

第三，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)的同時(shí)，與之聯(lián)系建設(shè)的各房產(chǎn)配套設(shè)施，如：停車場(chǎng)，幼兒園，物業(yè)管理單位，和其他公共設(shè)施完成后，產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共享；若將所建設(shè)的房產(chǎn)無(wú)償上交給國(guó)家行政機(jī)構(gòu)，公共機(jī)構(gòu)支持國(guó)家非商業(yè)事業(yè)，其成本，費(fèi)用可以扣除；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建設(shè)，必須進(jìn)行會(huì)計(jì)清算，同時(shí)扣除成本，費(fèi)用。

第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行建設(shè)的銷售和服務(wù)建筑物，以及一些樣板房的建設(shè)將根據(jù)具體情況有針對(duì)性的處理。①在施工現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)的臨時(shí)用房，如在建筑房屋銷售中供工人居住的樣板房，在室內(nèi)設(shè)計(jì)過(guò)程出現(xiàn)費(fèi)用要列入房產(chǎn)銷售中扣除。②在這些臨時(shí)建筑物內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計(jì)，裝飾等所產(chǎn)生的支出，完成后若發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入需納入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本，予以扣除。

第五，開(kāi)發(fā)稅金的扣除：開(kāi)發(fā)稅指在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，與轉(zhuǎn)讓收入有關(guān)的稅收，而且其品種繁雜。主要有印花稅和營(yíng)業(yè)稅，以印花稅為例。我國(guó)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應(yīng)該歸納到企業(yè)的管理成本，并采取相應(yīng)的方法予以扣除，這種情況下，為避免重復(fù)計(jì)算的稅，企業(yè)的印花稅就從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中扣除，同時(shí)，所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅納入總表中，并附帶上相應(yīng)的憑證復(fù)印件，以便未來(lái)對(duì)稅金的計(jì)算管理。

最后，房產(chǎn)企業(yè)可以加計(jì)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本金額之和的20%。

六、結(jié)論

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占據(jù)重要的一環(huán)，因此，房地產(chǎn)土地增值稅清算也得到了廣泛的關(guān)注。在土地增值稅清算時(shí)，我們必須首先清楚清算條件和清算主體，同時(shí)做好企業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作，確認(rèn)項(xiàng)目收入，實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算工作的順利完成。

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